RPO: notariusz ma chronić przed wyłudzaniem mieszkań od starszych osób w zmian za pożyczki

RPO ponownie wystąpił do Krajowej Rady Notarialnej w sprawie inicjatyw, które mogłyby przeciwdziałać temu zjawisku, zwłaszcza wobec osób cierpiących na demencję czy otępienie starcze. W ocenie Rzecznika przywołany wcześniej przez KRN projekt tzw. przedstawiciela opiekuńczego dla takich osób nie uchroniłby ich przed negatywnymi skutkami oszukańczych działań.

Czytaj także: Pięciu notariuszy podejrzanych o udział w wyłudzaniu mieszkań

Osoby starsze i mniej zorientowane padają ofiarami procederu przejmowania własności mieszkań poniżej ich wartości - na podstawie aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie pożyczek udzielanych przez oszustów. Za niewielkie w stosunku do wartości mieszkania pożyczki osoby takie tracą własność zamieszkiwanych nieruchomości. Często przy składaniu podpisów w kancelarii notarialnej nie miały one świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest definitywne przeniesienie ich własności. O trudnych do odwrócenia skutkach dowiadywały się, gdy nowi właściciele mieszkań żądali kluczy. Proceder ten rozwinął się mimo że przeniesienie własności nieruchomości następowało w formie aktu notarialnego, a więc w tego typu czynnościach uczestniczył przedstawiciel zawodu zaufania publicznego – notariusz.

Działania RPO

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich opisywane w mediach takie przypadki ujawniły słabość systemu prawnego. Rzecznik zwracał się kilka razy do prezesa Krajowej Rady Notarialnej, wskazując na potrzebę zmian w prawie w celu wzmocnienia ochrony praw i interesów stron aktów notarialnych.

W korespondencji z KRN Rzecznik zwracał uwagę, że notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Ponadto notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych. Rada rozesłała to pismo notariuszom. Rzecznik zwracał jednak uwagę, że to za mało – potrzebne są bardziej aktywne działania samorządu notarialnego.

RPO podkreślał, że nie tylko nie sposób obecnie zapobiec takim praktykom, ale przede wszystkim - jednoznacznie ustalić przebieg czynności notarialnej, w której wyniku nastąpiła niezamierzona sprzedaż nieruchomości, w wielu przypadkach podstawy egzystencji obywatela. Dlatego też RPO podał pod rozwagę propozycję nagrywania czynności notarialnych z udziałem stron. Taką inicjatywę legislacyjną ogłosił w lipcu 2016 r. Minister Sprawiedliwości. W lutym 2017 r. resort informował zaś, że prace nad zmianami w ustawie Prawo o notariacie trwają. Z niewiadomych przyczyn zmiany nie zostały dotychczas przeprowadzone.

- Niezbędne są jednak dalej idące działania i inicjatywy ze strony samorządu notarialnego, które pozwolą zagwarantować ochronę osób starszych przed czynnościami dokonywanymi z ich pokrzywdzeniem. W niektórych przypadkach ochrona powinna polegać wręcz na odmowie dokonania czynności notarialnej – pisał Rzecznik w grudniu 2018 r. do prezesa Krajowej Rady Notarialnej Mariusza Białeckiego.

Odpowiedzi samorządu notarialnego

W odpowiedziach Rada przyznawała, że w obowiązującym stanie prawnym zarzuty wobec notariuszy rzeczywiście są ex post trudne lub wręcz niemożliwe do odparcia. Zwróciła zarazem uwagę, że koncepcja nagrywania czynności notarialnych wymaga dokładnego sprecyzowania zakresu rejestrowanych czynności oraz zapewnienia bezpieczeństwa zarejestrowanych materiałów ze względu na dobro chronione tajemnicą zawodową.

Rada opowiadała się także za zakazem pożyczek, zabezpieczanych nieruchomością o znacznie wyższej wartości niż one. Proponowała też, aby przejęta w ten sposób nieruchomość mogła wrócić do pożyczkobiorcy po jej spłacie.

W odpowiedzi dla RPO z 12 marca 2019 r. Rada przywołała projekt powołania instytucji przedstawiciela opiekuńczego starszej osoby, przygotowany w 2015 r. przez Komisję ds. Wzmocnienia Ochrony Osób Starszych i Niepełnosprawnych, działającą w ramach Fundacji na rzecz Bezpiecznego Obrotu Prawnego. Projekt ten nie uzyskał wymaganej akceptacji i nie był procedowany w Parlamencie.

RPO o propozycji przedstawiciela opiekuńczego

W ocenie Rzecznika projekt ten nie uchroniłby osób cierpiących na demencję albo otępienie starcze przed negatywnymi skutkami działań, które mogłyby podjąć, mimo wcześniejszego ustanowienia przedstawiciela opiekuńczego.