Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: Wójt zatwierdza podział nieruchomości

Wymagania związane z administracyjnym podziałem nieruchomości określono w art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Zgodnie z art. 97 ust. 1 u.g.n. podziału dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (w przepisach wskazano także sytuacje, gdy podziału można dokonać z urzędu). Taki wniosek, kierowany do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), może złożyć właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości. W sytuacji, gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Natomiast dysponowanie przez osobę fizyczną albo prawną tylko tytułem obligacyjnym do nieruchomości (np. prawem odkupu) nie może przesądzać o przysługiwaniu interesu prawnego do podziału nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 stycznia 2017 r., sygn. I OSK 1721/16, LEX nr 2204868). Doprowadzenie do podziału wymaga spełnienia warunków opisanych poniżej.

Krok 1. Ustalenie sposobu podziału

Przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy zamierzony podział jest dopuszczalny. Zasadą jest, że podział powinien być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem jego sporządzenia – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

- nie jest sprzeczny z odrębnymi przepisami albo

- jest zgodny z wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W art. 95 u.g.n. wskazano przypadki, gdy podział nieruchomości jest dopuszczalny niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku tego planu – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tak jest np. w sytuacji, gdy podział ma na celu wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Przykład:

Załóżmy, że nieruchomość, która ma zostać podzielona, jest położona na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (nie ma obowiązku jego sporządzenia). W takim przypadku istotne jest to, czy przystąpiono do sporządzenia planu miejscowego. W sytuacji, gdy wniosek o podział zostanie złożony:

- po upływie 6 miesięcy od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub

- po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu,

postępowanie w sprawie podziału będzie musiało zostać zawieszone do czasu uchwalenia miejscowego planu, ale nie dłużej niż na 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia plan miejscowy nie zostanie uchwalony, kryteria dopuszczalności podziału będą nadal takie jak w przypadku braku planu miejscowego.

W art. 93 ust. 3 u.g.n. zastrzeżono, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W sytuacji, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, podział może spowodować podział budynku. W takim przypadku należy jednak spełnić wymagania określone w art. 93 ust. 3b u.g.n.

Przykład:

Właściciel chce podzielić nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. Zasadą jest, że do takich nieruchomości nie stosuje się przepisów u.g.n. dotyczących podziału (art. 92 u.g.n.). Wyłączenie to nie dotyczy jednak sytuacji, gdy:

- dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo

- spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Zasadą jest, że podział, który powoduje wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że ta działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub zostanie dokonana regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a u.g.n.).

Krok 2. Złożenie wniosku i uzyskanie opinii

Wzory wniosków o podział nieruchomości są często dostępne na stronach internetowych odpowiednich urzędów. Wzory te mogą różnić się w zależności od celu podziału (por. np. www.um.warszawa.pl). Ze złożeniem wniosku nie łączy się obowiązek wniesienia opłaty. Dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku, wymieniono w art. 97 ust. 1a u.g.n. Należą do nich m.in.:

- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

- wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej,

- w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków – pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz

- wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Wstępny projekt podziału opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w razie jej braku – na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla tego projektu elementy zagospodarowania terenu.

Po złożeniu wniosku, wójt opiniuje zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy niesprzeczności proponowanego podziału z odrębnymi przepisami albo jego zgodności z wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kwestie te bada się w toku postępowania, w związku z czym nie można ustalić, czy zamierzony sposób podziału jest dopuszczalny przed złożeniem wniosku o podział. Wskazaną wyżej opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 4-5 u.g.n.).

Po uzyskaniu pozytywnej opinii wójta, do wniosku należy dołączyć:

- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

- wykaz zmian gruntowych,

- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej oraz

- mapę z projektem podziału.

Dokumenty te zamieszcza się w operacie podziału nieruchomości. Operat podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego jeszcze przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.