Odszkodowanie dla eksmitowanego nie jest przychodem z najmu

Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2017 r., (II FSK 1044/15).

Stan faktyczny

W styczniu 2014 r. fiskus wydał interpretacje dotyczącą wykładni PIT. Z wniosku wynikało, że w 2011 r. podatnik był współwłaścicielem zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym nieruchomości, którą wraz pozostałymi współwłaścicielami wynajmuje lokatorom.

Podatnik zaznaczył, że przychody z wynajmowania lokali mieszkalnych rozliczał na zasadach ogólnych proporcjonalnie do posiadanego udziału, z uwzględnieniem amortyzacji budynku i kosztów uzyskania przychodów. Wątpliwości podatnika miały związek z tym, że kilku lokatorom wypowiedziano umowy najmu. Sąd orzekł eksmisję z prawem do lokali socjalnych. Gmina ich nie dostarczyła, więc eksmitowani nie opuścili lokali. Nie płacili też odszkodowań za zajmowanie lokali bez tytułu prawnego, a zajmowanych przez nich lokali nie można było wynająć. W tej sytuacji wnioskodawca wystąpił z powództwem do sądu o zasądzenie odszkodowania od gminy. Postępowanie sądowe zakończyło się przyznaniem i wypłatą przez gminę odszkodowania, będącego substytutem czynszu z najmu.

Podatnik zapytał czy odszkodowanie wypłacone przez gminę z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego lub zamiennego uprawnionym osobom eksmitowanym to przychody z najmu, czy z innych źródeł. Sam uważał, że odszkodowanie może rozliczyć jak zyski z najmu, bo jest ono substytutem czynszu, który by wynikał ze stosunku najmu dla danego lokalu.

Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. W jego ocenie kwot, o które pyta podatnik, nie sposób uznać za przychód z najmu. Nie został bowiem spełniony warunek pozostawania odszkodowania w związku z przychodem z tytułu najmu lokali. Nawet, jeżeli odszkodowanie wypłacone przez gminę odpowiadało wysokości czynszu, jaki wnioskodawca mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, to nie stanowi ono czynszu. Należy go więc rozliczyć jako przychód z innych źródeł.

Podatnik nie zgadzał się na taką kwalifikację odszkodowania. Zaskarżył interpretację i w pierwszej instancji wygrał.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał, że sporne odszkodowanie jest związane ze źródłem przychodu, na podstawie którego mogło w ogóle powstać. Ma rekompensować czynsz, jaki powinien być płacony przez najemcę lokalu z orzeczoną eksmisją, a który nie został w rzeczywistości zapłacony przez osoby zajmujące dany lokal. Kwoty pozostawione do dyspozycji skarżącego od wynajmującego stanowią wobec tego odpłatność za oddanie najemcy rzeczy do używania. W tym zakresie uiszczona kwota nie zmienia swojego charakteru i może być traktowana analogicznie jako szeroko rozumiany przychód z najmu.

Tego samego nie powtórzył Naczelny Sąd Administracyjny. Co prawda zgodził się, że odszkodowanie, które otrzymuje skarżący, stanowi przychód w rozumieniu ustawy o PIT. Jednak w jego ocenie przychód z tytułu odszkodowania od gminy nie ma źródła w umowie najmu. Związek między kwotą uzyskaną od gminy a przychodami uzyskiwanymi z tytułu najmu (nawet jeśli rozumieć je szeroko) jest zatem bardzo daleki.

NSA uznał, że sporne odszkodowanie uzyskane od gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów należy zaliczyć do kategorii przychodów z innych źródeł.

—Aleksandra Tarka

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.tarka@rp.pl