Podatek od nieruchomości: wzrosną wpływy do gminnych kas

Z początkiem 2016 r. zmienią się zasady rozliczania podatku od nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

Michał Nielepkowicz: Od 1 stycznia 2016 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o samorządzie gminnym (DzU z 28 lipca, poz. 1045), która wprowadza też zmiany do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dwie podstawowe zmiany dotyczą podatku od nieruchomości będących w złym stanie technicznym oraz opodatkowania tzw. części wspólnych budynków. Ich skutkiem będzie podwyżka podatku, a w efekcie wyższe wpływy do kas samorządów lokalnych. One bowiem skorzystają na zmienionych przepisach. Stracą natomiast przedsiębiorcy.

Przypomnijmy, na czym mają polegać nowe rozwiązania.

Teraz przedsiębiorcy mogą płacić niższą stawkę podatku od nieruchomości od budynków i gruntów, które nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Z kolei od budowli w złym stanie technicznym w ogóle nie ma podatku.

Stawka tej samej wysokości będzie się odnosić zarówno do bardzo nowoczesnej hali produkcyjnej, jak i rudery w złym stanie

Przepisy nie zawierają definicji „względów technicznych", co prowadzi do licznych sporów interpretacyjnych. Zgodnie jednak z orzecznictwem przedsiębiorcy mogą udowadniać występowanie względów technicznych wszelkimi dostępnymi środkami. Muszą w szczególności wykazać, że stan danego budynku jest na tyle zły, że nie można go wykorzystać w prowadzonej działalności.

Od przyszłego roku pojęcie względów technicznych będzie dotyczyło wyłącznie sytuacji, w których przedsiębiorca otrzyma decyzję organu nadzoru budowlanego w sprawie rozbiórki. Dodatkowo, pojęcie to będzie się odnosić do budowli i budynków, ale już nie do gruntów.

Jakie będą tego konsekwencje?

W zasadzie przepis ten będzie w praktyce martwy, zważywszy na fakt, że obecnie ograny nadzoru budowlanego wydają w takich przypadkach nieliczne decyzje o rozbiórce w ciągu roku. Dotychczas, jeśli nieruchomość była w złym stanie, przedsiębiorca mógł znacznie łatwiej skorzystać z preferencyjnej stawki podatku. Teraz w zasadzie nie będzie żadnego zróżnicowania. Stawka tej samej wysokości będzie się bowiem odnosić zarówno do bardzo nowoczesnej hali produkcyjnej, jak i do rudery w bardzo złym stanie.

Zmiany dotkną też podatników posiadających np. działki po rekultywacji. Są to często tereny po wysypiskach śmieci, których nie można wykorzystać w prowadzonej działalności ze względu na znaczne zanieczyszczenie gruntu. Skoro niższa stawka powodowana względami technicznymi przestanie dotyczyć gruntów, właściciele takich terenów będą płacić tyle samo co użytkownicy atrakcyjnie położonych działek.

W jaki sposób zmienią się zasady opodatkowania tzw. części wspólnych budynków?

Celem wprowadzanej zmiany było wyeliminowanie luki istniejącej w przepisach od około 20 lat, dzięki której przedsiębiorcy mogli znacznie obniżyć podatek od nieruchomości.

Przypomnijmy, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, opodatkowanie powierzchni wspólnych ustala się według proporcji powierzchni lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Tak korzystnie obliczona proporcja pozwala obniżyć podatek od budynku nawet o ponad połowę.

Korzystali z tego nie tylko właściciele centrów handlowych, ale także np. fabryk, którzy decydowali się na konstrukcje polegające na wyodrębnieniu własności danego lokalu w fabryce, by płacić mniej od pozostałej części.

Teraz nie będzie już takiej możliwości, co dla przedsiębiorców, którzy korzystali dotychczas z tego typu optymalizacji, oznacza znaczny wzrost podatku. Od 2016 r. cała powierzchnia nieruchomości będzie opodatkowana.

Jak ocenia pan te zmiany?

Zmiana dotycząca względów technicznych ma niewątpliwie charakter profiskalny. Nie jestem zwolennikiem ujednolicenia stawek podatku niezależnie od stanu technicznego nieruchomości, a właśnie do tego zmierzają nowe przepisy. Wielu przedsiębiorców będzie musiało na nowo przeanalizować, czy bardziej opłaca im się płacić wyższy podatek, czy też ponieść koszty rozbiórki zniszczonej nieruchomości.

Warto także przypomnieć, że przy okazji nowelizacji Ministerstwo Finansów chciało zmienić definicję budowli na potrzeby rozliczeń w podatku od nieruchomości. Proponowane zmiany zostały jednak odsunięte w czasie. Ministerstwo Finansów uznało, zresztą pod słusznym naciskiem podatników, że ich wprowadzenie w proponowanym kształcie byłoby źródłem licznych wątpliwości, dlatego konieczne są dodatkowe analizy w tym zakresie.