Izba Skarbowa w Bydgoszczy wydała rozstrzygnięcie ważne dla osób, które chcą obniżyć swój podatek od najmu (ITPB1/4511-103/16/PSZ). Z najnowszej interpretacji wynika, że mogą pomniejszyć przychody o odpisy amortyzacyjne nawet w okresie, kiedy nie mają najemcy i nie uzyskują żadnych wpływów.

– To korzystna interpretacja. Dotychczas kwestia ta budziła wątpliwości – mówi doradca podatkowy Andrzej Sadowski.

Z pytaniem zwrócił się właściciel lokalu, który zamierza go wynajmować w ramach tzw. najmu prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Uzyskane dochody chce opodatkować na zasadach ogólnych, czyli według stawek 18 i 32 proc. Dzięki temu do kosztów uzyskania przychodów zaliczy odpisy amortyzacyjne.

Zachowanie źródła

Mężczyzna zapytał, czy odpisy te mogą stanowić koszty w miesiącach, w których nie uzyskuje żadnych przychodów z najmu. Dyrektor Izby uznał takie rozwiązanie za prawidłowe. Przypomniał, że kosztami są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Nie wszystkie koszty można jednak odliczyć bezpośrednio. Wydatki takie jak cena zakupu mieszkania podlegają amortyzacji. A to oznacza, że podatnik odlicza tylko określony odsetek wartości lokalu.

Jednocześnie art. 22c pkt 5 ustawy o PIT wskazuje, że amortyzacji nie podlegają składniki majątku nieużywane po zawieszeniu działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestaniu działalności, w której te składniki były używane.

Dyrektor Izby Skarbowej zwrócił uwagę, że przesłanką uniemożliwiającą dokonywanie odpisów amortyzacyjnych jest celowa (stała lub czasowa) rezygnacja z najmu. Chodzi o sytuację, w której podatnik nie chce w danym okresie uzyskiwać przychodu z najmu. Czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem nowego najemcy nie oznacza konieczności zaprzestania odpisów amortyzacyjnych.

„Skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to dotyczy to także czasowego braku najemcy" – czytamy.

Warunkiem jest, by podatnik udowodnił, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu. W takim przypadku odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Skala czy ryczałt

– Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych może być bardziej atrakcyjne niż ryczałt, ale zależy to od indywidualnej sytuacji – mówi Sadowski.

Wskazał, że stawka amortyzacji najmu nowego lokalu wynosi 1,5 proc. wartości nieruchomości rocznie. Oznacza to, że osoba wynajmująca lokal o wartości przykładowo 300 tys. zł odliczy rocznie od przychodu kwotę 4,5 tys. zł (300 000 zł x 1,5 proc. = 4500 zł).

Sadowski przypomniał, że właściciel nieruchomości, który wynajmuje ją poza działalnością gospodarczą, może wybrać też ryczałt. Jego stawka wynosi 8,5 proc. od przychodu, co oznacza brak możliwości odliczenia kosztów.