W praktyce wygląda to tak: zaaferowany klient pilnie szuka pomocy prawnika, bo właśnie dostał pismo informujące o dużej podwyżce czynszu za wynajmowane biuro czy lokal na restaurację. A przecież w umowie była zapisana tylko waloryzacja na podstawie inflacji, więc tak nie można! I tu następuje drugi cios – pan mecenas odpowiada, że umowa, owszem – ale w kodeksie cywilnym jest przepis, który przewiduje możliwość podwyższenia czynszu w zasadzie w każdej umowie najmu lokalu użytkowego. Dla kogoś dzień zaczął się źle. Odnoszę się tutaj tylko do najmu lokali użytkowych, pomijając problematykę lokali mieszkalnych, która jest odmiennie uregulowana. Artykuł 6851 kodeksu cywilnego wprowadza prawo podwyższenia przez wynajmującego czynszu ?w umowach najmu zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Powołany przepis nie ustanawia przy tym żadnych granic i – co najistotniejsze – podwyżka następuje bez pytania najemcy o cokolwiek i teoretycznie może być ponawiana miesiąc w miesiąc.
Należy powiedzieć wprost, że omawiany przepis znajduje zastosowanie zawsze, jeżeli strony jednoznacznie nie wykluczyły przewidzianego nim trybu podwyżek czynszu. Dla przykładu, najemca lokalu, który podpisał umowę najmu na czas oznaczony z klauzulą waloryzacji czynszu np. o wskaźnik inflacji, nie może spać spokojnie, jeżeli nie ma odpowiednio sformułowanych postanowień regulujących czynsz najmu. A z reguły nie ma.
Kuriozalność przepisu ujawnia się z całą mocą przy umowach najmu na dłuższy okres, np. pięć czy dziesięć lat. Strony zawierają je po to, by mieć pewną gwarancję stabilizacji warunków najmu. Tymczasem zgodnie z prawem wynajmujący może i tak podwyższyć czynsz, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. Najemca z reguły ma ?w takiej sytuacji związane ręce i będzie musiał godzić się na podwyżkę oraz trwać w niekorzystnej umowie. ?Zresztą nawet możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę oznaczałaby dla niego niewielką pociechę.
Najemca może się oczywiście bronić ?z powołaniem na art. 5 czy 58 kodeksu cywilnego. Tylko co komu po szansie wygrania procesu za kilka lat, gdy z reguły wynajmujący dysponuje zabezpieczeniami umożliwiającymi dość szybkie „wykończenie" niesubordynowanego najemcy?
Skoro kodeks cywilny ma być między innymi zbiorem modelowych umów, w tym wypadku umowy najmu, to nie powinien zawierać pułapek prawnych, tylko w uzasadniony sposób równoważyć pozycje stron. Omawiana furtka uchylona dla wynajmującego zupełnie nie mieści się w racjonalnym modelu i powinna zostać zamknięta.
