30 kwietnia mijają dwa lata od momentu, kiedy zasady obrotu ziemią rolną zostały zmienione. Dziś swobodnie sprzedać i kupić można działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha. Większe nieruchomości co do zasady mogą nabywać jedynie rolnicy indywidualni. Pozostali muszą już pytać o zgodę dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – następcy zlikwidowanej Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten zaś wyrazi zgodę na transakcje ziemią rolną, jeśli zainteresowany nabyciem spełni kryteria określone w ustawie (więcej patrz ramka).

I choć eksperci podnoszą, że sprzedaż gruntów rolnych w ciągu ostatnich dwóch lat zdecydowanie spadła, statystyki pokazują, że wielu nierolników, którzy jednak zdecydowali się wystąpić o zgodę do KOWR, pozytywnie przeszło weryfikację.

Przeregulowanie

I tak w samym 2017 r. o zgody wystąpiono 17 716 razy, w 13 975 sprawach decyzje zakończyły się po myśli wnioskodawców. Do marca 2018 r. ci zaś złożyli 5094 podania – a zgód na nabycie wydano 4108.

– Wysoki procent decyzji pozytywnych mnie cieszy. Może być też związany z tym, że gdy KOWR nie wyrazi zgody na sprzedaż ziemi, właściciel ma prawo żądać od niego jej nabycia – wskazuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Skoro 75 proc. osób uzyskuje zgody na nabycie ziemi, to można postawić tezę, że przepisy dotyczące obrotu nią zostały przeregulowane. Niepotrzebnie komplikują struktury transakcji i wydłużają proces nabycia nieruchomości – dodaje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Zgodnie z przepisami KOWR powinien wydać decyzję administracyjną w ciągu miesiąca od wpłynięcia wniosku.

– Mój klient czekał jednak na odpowiedź około czterech miesięcy. I według mojej wiedzy nie był to przypadek odosobniony – dodaje mec. Górski.

Analiza i praktyka stosowania przepisów ustawy o obrocie ziemią pokazują również, że wcale nie tak trudno spełnić przesłanki zakupu nieruchomości rolnych.

Zgodnie z przepisami o zgodę do szefa KOWR wystąpić może bowiem nie tylko potencjalny nabywca (który chce utworzyć gospodarstwo rodzinne), ale także zbywca – a więc właściciel nieruchomości. I ta druga ścieżka jest znacznie łatwiejsza dla zainteresowanych obecnie posiadaniem gruntów rolnych.

Sołtys pomoże

W tym trybie zbywca musi bowiem wykazać, że nie miał możliwości sprzedania ziemi m.in. rolnikowi (do czego wystarczyć powinno przedstawienie ogłoszenia w sprawie sprzedaży działki), a nabywca nierolnik zainteresowany gruntem daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Nabywca nie musi legitymować się wykształceniem rolniczym.

– Dla spełnienia warunku rękojmi wystarczające jest złożenie oświadczenia o dawaniu rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie, najlepiej pozytywnie zaopiniowane przez ośrodek doradztwa rolniczego, izbę rolniczą, sołtysa czy organizację społeczno-zawodową rolników. Przedmiotem oceny przez podmiot opiniujący jest przede wszystkim plan prowadzenia działalności rolniczej na terenie, który chce się nabyć – opisuje mecenas Anna Woźniakowska-Dębiec.

Warunek zamieszkiwania w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego (który należy spełnić, jeśli o zgodę do KOWR występuje już nabywca), nie jest także tak dolegliwy, jak to na pierwszy rzut oka wygląda.

– Nie trzeba mieszkać na terenie nowo nabytej nieruchomości. Gospodarstwo może mieć rozproszony charakter – wyjaśnia ekspertka.

Mówiąc wprost: czasem wystarczy posiadać dom z ogrodem, by nie mieć problemów w KOWR.

Mało chętnych na kupno

Niemniej pośrednicy w obrocie nieruchomościami z całej Polski odnotowali zdecydowane zmniejszenie zainteresowania zakupem ziemi rolnej.

– Wiele agencji wskazuje, że klientów zainteresowanych nabyciem ziemi rolnej jest bardzo mało. Obrót jest znikomy. Zapewne wynika to z obaw przed restrykcjami wprowadzanymi tzw. ustawą o obrocie ziemią. Chodzi chociażby o zakaz zbywania gruntów przez dziesięć lat od momentu nabycia – opisuje Joanna Lebiedź, pośredniczka w obrocie nieruchomościami. – Przed kwietniem 2016 roku zainteresowanie gruntami było zdecydowanie większe – dodaje.

Tryb nabycia ziemi przez nierolnika

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnicy może nastąpić za zgodą dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

- zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej m.in. przez rolnika,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

- osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której – pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych – przyznano pomoc np. ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do mieszkania w ciągu pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.