Lokator zapłaci więcej

O rynku najmu mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Wszystkie wiarygodne źródła danych wskazują na wzrost cen mieszkań. Ten wzrostowy trend można określić jako długotrwały, ponieważ rozpoczął się w 2013 roku. Systematyczne zwyżki powinny wywierać wpływ na koszty wynajmu lokali (m.in. dlatego, że najem stanowi alternatywę dla kredytu hipotecznego). Warto sprawdzić, czy relacja pomiędzy poziomem cen lokali a kosztami najmu rzeczywiście jest widoczna. Opierając się na danych NBP nasz portal wziął pod lupę kilkanaście ważnych rynków mieszkaniowych.

Analiza rynkowych czynszów w Polsce jest utrudniona ze względu na kilka czynników. Pierwszy z nich to stosunkowo niewielka oferta najmu lokali na wolnym rynku. W lokum wynajmowanym od prywatnego właściciela (osoby prywatnej lub firmy), mieszka tylko co dwudziesty Polak. To wynik znacznie niższy od średniej unijnej.

Kolejną kwestią jest spora skala nieopodatkowanego wynajmu, który ze względu na brak obciążeń podatkowych może się cechować niższym kosztem dla najemcy. Pomimo wspomnianych trudności, Narodowy Bank Polski systematycznie analizuje średni poziom czynszów za wynajem 1 mkw. mieszkania w największych miastach kraju. Zgodnie z metodologią NBP te miasta zostały podzielone na trzy grupy: Warszawę czyli zdecydowanie największy rynek, sześć pozostałych dużych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) oraz dziesięć mniejszych rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra).

Informacje NBP obejmują okres od III kw. 2006 r. do IV kw. 2017 r. Najbardziej interesujące wydają się lata 2013 - 2017. W tym czasie widoczny był bowiem wzrost średnich stawek czynszowych za wynajem 1 mkw. lokalu. Mówimy tutaj o sporych dodatnich zmianach, które pomiędzy IV kw. 2013 r. a IV kw. 2017 r. wyniosły:

Warszawa - 18 proc. (zmiana z 45,5 zł za mkw. do 53,5 zł za mkw.) sześć pozostałych dużych rynków - 24 proc. (zmiana z 29,7 zł za mkw. do 36,7 zł za mkw.) dziesięć mniejszych rynków regionalnych - 17 proc. (zmiana z 25,2 zł za mkw. do 29,5 zł za mkw.)

Informacje wskazują, że wzrost kosztów najmu lokali na wolnym rynku dotyczył nie tylko największych krajowych metropolii. Czasowy związek pomiędzy wzrostami czynszów a podwyżkami cen mieszkań na pewno nie był przypadkowy. Najem stanowi alternatywę dla zakupu mieszkania, więc jego koszty są skorelowane z cenami nieruchomości.

Warto również zdawać sobie sprawę, że wzrost cen mieszkań stanowi motywację do ustalania wyższych ofertowych czynszów przez inwestorów rozpoczynających najem. Podwyższona stawka czynszu umożliwia bowiem osiągnięcie założonej rentowności najmu.

Na rosnące ceny mieszkań zwracają uwagę również osoby wynajmujące lokal od dłuższego czasu. Dla tych inwestorów kusząca może być perspektywa sprzedaży swojego lokum po wyższej cenie. Jeżeli inwestor nie zdecyduje się na zakończenie najmu i zrealizowanie zysku ze sprzedaży mieszkania, to prawdopodobnie będzie oczekiwał wyższego czynszu.

Przez ostatnie lata ceny mieszkań i stawki czynszowe zmieniały się w różnym zakresie. Warto zatem sprawdzić, gdzie takie zmiany były najbardziej korzystne dla inwestorów wynajmujących lokale. Nasze zestawienie pokazuje, jak od IV kw. 2013 r. do IV kw. 2017 r. zmieniała się relacja pomiędzy średnią transakcyjną ceną 1 mkw. nowego mieszkania a średnim czynszem za wynajem 1 mkw. lokalu. Spadek analizowanej relacji (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.), sygnalizuje wzrost rentowności najmu i możliwość pokrycia kosztów zakupu lokalu przy pomocy mniejszej liczby miesięcznych czynszów.

W Warszawie i mniejszych miastach wzrosty czynszów rekompensowały wyższe ceny mieszkań deweloperskich. Właśnie dlatego 2017 r. upłynął pod znakiem niskich wartości analizowanego wskaźnika (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.). W całym okresie analizy (IV kw. 2013 r. - IV kw. 2017 r.), największą obniżkę średniego stosunku cen nowych mieszkań i czynszów odnotowano w Warszawie (-11 proc.) oraz sześciu pozostałych dużych rynków (-10 proc.).