Zawirowania na rynku pracy mogą zmniejszyć popyt na mieszkania

2019 r. był kolejnym rokiem podwyżek cen mieszkań. Jak może pod tym względem wyglądać najbliższa przyszłość?

Na obecnym rynku mieszkaniowym nie zanosi się na razie na zatrzymanie wzrostu cen lokali. Na koniec III kwartału ubiegłego roku w większości miast Polski zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym notowano nawet dwucyfrowy wzrost średnich cen mkw. mieszkania w skali roku. Dane za III kwartał pokazały, że w ujęciu kwartał do kwartału dynamika wzrostu nadal utrzymywała się na stabilnym, kilkuprocentowym poziomie.

Korzystna koniunktura na rynku pracy, niskie stopy procentowe, rosnącą siła nabywcza w dalszym ciągu zachęcają Polaków do inwestowania w nieruchomości. Podaż nie nadąża za popytem mimo sukcesywnie rosnących cen mieszkań. Deweloperzy nie widzą więc powodów do zmiany polityki cenowej, szczególnie na rynkach gdzie wzrost podaży skutecznie hamowany jest kurczącą się ofertą gruntów oraz trudnościami w uzyskaniu niezbędnych zezwoleń. Przykładem jest Warszawa, gdzie na razie nie należy spodziewać się obniżek.

Co musiałoby się wydarzyć, by trend wzrostowy cen został przynajmniej spowolniony?

Opisana wcześniej sytuacja rynkowa może się zmienić w kolejnych miesiącach tego roku w związku z zapowiadanymi podwyżkami cen prądu. Rosnące koszty produkcji zwłaszcza w sektorze spożywczym, chemicznym i budowlanym pogorszą kondycję finansową wielu przedsiębiorstw. Wyhamuje zatrudnienie i wzrost wynagrodzeń.

Podobny efekt może mieć także podwyższenie płacy minimalnej. Już od sierpnia ubiegłego roku dane GUS wskazują na spadek zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw w Polsce. Pracodawcy w poszukiwaniu oszczędności będą redukować etaty bądź oferować inne formy zatrudnienia. Podwyżki płac mogą zatem przynieść odwrotny skutek, niż planowano.

Jeśli spełnią się powyższe przewidywania, wzrośnie stopa bezrobocia i inflacja, a wraz z nią koszty życia. Polacy zaczną szukać wtedy możliwości zaoszczędzenia, co może przełożyć się na rynek mieszkaniowy. Spadek popytu i pogorszenie nastrojów może z kolei skłonić deweloperów do zahamowania podwyżek, a w mniej atrakcyjnych obszarach nawet do korekty cen.

Najczęściej opisujemy rynek w skali całej Polski. A jak wygląda sytuacja w poszczególnych aglomeracjach?

Dane GUS pokazują, że liczba rozpoczynanych w Polsce budów przeznaczonych na cele komercyjne utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie, przy niewielkim wzroście liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Można więc wnioskować, że popyt na inwestowanie wciąż jest wysoki i wszystko wskazuje na to, że liczba nowo rozpoczynanych inwestycji będzie utrzymywać się na wysokim poziomie.

W rozbiciu na poszczególne miasta sytuacja wygląda odmiennie. Na przykład Wrocław, Łódź czy Trójmiasto to rynki, na których działalność deweloperów umacnia się i w 2020 r. należy spodziewać się podaży nadążającej za rozpędzonym popytem.

Odmiennie wygląda to na stołecznym rynku. W Warszawie, dane statystyczne wskazują na spowolnienie w sektorze inwestycji komercyjnych – w okresie styczeń–wrzesień 2019 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2018 r., spadła zarówno liczba rozpoczętych budów, jak i wydanych pozwoleń na budowę.

Skąd te różnice?

Jednym z istotnych powodów takiej sytuacji jest trudność z pozyskaniem gruntów pod inwestycje i bardzo długie procedury związane z przygotowaniem inwestycji. Z tego względu w Warszawie oferta będzie się kurczyć. Jeśli sytuacja ta będzie się umacniać, w stolicy nie należy liczyć na spadki cen mieszkań.

Resort rozwoju zapowiedział prace nad nową odsłoną programu Mieszkanie+, liczy na wsparcie deweloperów komercyjnych. Czy ten plan wypali?

Nowa koncepcja programu Mieszkanie+ to światełko w tunelu. Przedsięwzięcie ma uratować współpraca z komercyjnymi firmami.

Uwolnienie gruntów należących do Skarbu Państwa i umożliwienie deweloperom realizowania na nich inwestycji mieszkaniowych daje obustronne korzyści, szczególnie w miastach takich jak Warszawa, gdzie notuje się dużą presję na nowe inwestycje przy ograniczonej podaży odpowiednich gruntów.

Dla programu to z kolei szansa na szybsze dostarczenie czynszowych lokali.