Zakup nieruchomości na wynajem to coraz popularniejsza forma inwestycji. O tym, czy będzie opłacalna, decyduje m.in. wybór formy opodatkowania.
Najem prywatny można rozliczyć na dwa sposoby. Właściciel ma do wyboru ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego stawki wynoszą 8,5 i 12,5 proc., oraz rozliczenie na zasadach ogólnych, według stawek 17 i 32 proc. Obie formy mają i wady, i zalety. Ryczałt jest formą uproszczoną ze stosunkowo niską stawką. Płaci się go od przychodów, co oznacza, że nie można uwzględnić kosztów ich uzyskania. Tylko ci, którzy wybrali zasady ogólne, mogą odliczyć koszty.
Rozliczenie ryczałtowe to wygodna forma dla osób, które nie chcą wypełniać zbyt wielu formalności. Kusząca może być też stawka, która przy przychodach poniżej 100 tys. zł wynosi 8,5 proc. Dopiero po przekroczeniu tego progu zapłacimy 12,5 proc. od nadwyżki. Nie można jednak odliczyć żadnych wydatków.
Czytaj także:
Ryczałt od najmu: fiskus przychylny wynajmującym mieszkania
Uproszczona forma
Istotne jest, że limit 100 tys. dotyczy łącznie obojga małżonków. Wynajmujący nie muszą prowadzić ewidencji przychodów, jeśli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.
Przykład: pan Marcin wynajmuje mieszkanie, które otrzymał w spadku po babci, za 2 tys. zł miesięcznie. Jego roczne przychody wynoszą 24 tys. zł. W ciągu roku płaci fiskusowi 2 tys. 40 zł podatku, według stawki 8,5 proc. Jego przychody nie przekraczają progu 100 tys. zł, więc w jego przypadku nie ma zastosowania druga, wyższa, stawka 12,5 proc.
Wielu wynajmujących uznaje, że korzystniejsza będzie dla nich zapłata podatku według skali, ponieważ mogą wówczas odliczyć koszty uzyskania przychodu. Przykładem mogą być wydatki na remont lokalu albo odsetki od kredytu na jego zakup. Teraz podatnicy zapłacą nieco mniej, gdyż pierwsza stawka skali została obniżona z 18 do 17 proc. Nie muszą się też obawiać sporu z fiskusem, zwłaszcza jeśli wynajmują kilka mieszkań. Zdarza się bowiem, że skarbówka kwestionuje rozliczenie ryczałtem już trzech lokali.
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Jak zapłacić mniej
Skarbówka zgadza się, że lokal oddany do używania na podstawie umowy najmu można amortyzować, czyli odliczać na raty, nawet do 10 proc. jego wartości rocznie. Nie trzeba w tym celu rejestrować działalności gospodarczej. Mimo iż standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc., to dla pewnej grupy możliwe jest dokonywanie odpisów metodą liniową. Ale uwaga, indywidualne stawki amortyzacji mogą być ustalane tylko dla środków trwałych, które były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy (przez poprzedniego właściciela) lub zostały ulepszone (np. właściciel zainwestował w generalny remont co najmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości).
W niektórych przypadkach pozwala to znacznie obniżyć podatek lub nawet wykazać zerowy dochód. Potwierdza to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0112-KDIL3-1.4011.248. 2018.1.GM.
Przykład: podatnik kupił mieszkanie w ponad stuletniej kamienicy. Wydał 340 tys. zł, z czego 235 tys. zł sfinansował z kredytu. Ponadto zainwestował 60 tys. zł w remont. Wynajął lokal za 3400 zł miesięcznie. Rozlicza się na zasadach ogólnych i korzysta z indywidualnej stawki amortyzacji 10 proc. Oblicza ją od ceny nabycia lokalu i poniesionych nakładów, czyli od kwoty 400 tys. zł. Wyliczony w ten sposób miesięczny odpis wynosi 3,3 tys. zł (400 000 zł x 10 proc./12 miesięcy). Dodatkowo odlicza część odsetkową raty kredytu. W ten sposób, po odjęciu kosztów od przychodów, uzyskuje zerowy dochód i nie płaci żadnego podatku.
Hanna Milewska-Wilk analityk detalicznego rynku najmu, Stowarzyszenie Mieszkanicznik
Liczba osób rozliczających najem ryczałtem rośnie o ok. 10 proc. rocznie, podczas gdy liczba rozliczających najem według skali podatkowej pozostaje na podobnym poziomie. Jednak według naszych szacunków ryczałt przestaje być korzystny już przy przychodach wynoszących ok. 2,5 tys. zł miesięcznie. Przejście na zasady ogólne pozwala odliczać koszty uzyskania przychodów. Zachętą jest też dostępność usług księgowych. Za rozliczenie roczne wynajmujący zapłacą ok. 1000 zł, a za bieżącą obsługę 150–250 zł miesięcznie. Dla tych, którzy wynajmują trzy–cztery mieszkania, opłacalne może być założenie działalności gospodarczej i rozliczenie stawką liniową 19 proc.
