Nowe płytki i otwarta kuchnia

Trwa sezon na remonty. To w wakacje najchętniej decydujemy się na zmianę wyglądu mieszkania lub niezbędne w nim prace. W niektórych przypadkach wcześniej trzeba załatwić formalności.

Konserwacja to nie remont

To, co potocznie rozumiemy jako remont, często nie jest nim w rozumieniu prawa budowlanego, lecz np. przebudową, rozbudową lub montażem.

Remontem w rozumieniu prawa budowlanego jest odtworzenie stanu pierwotnego, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż zostały użyte w stanie pierwotnym.

Przebudowa zaś to roboty, które dostosowują budynki lub ich części do nowych potrzeb i wymagań użytkowników, a mówiąc językiem przepisów – to roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (z wyjątkiem takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji).

Czym innym jest rozbudowa. To roboty budowlane polegające na powiększeniu powierzchni zabudowy istniejącego obiektu budowlanego, np. dobudowanie dodatkowej powierzchni użytkowej.

Jest jeszcze montaż. Potocznie to wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach urządzeń. Montażem jest np. zainstalowanie kolektora słonecznego, anteny, markizy, daszku nad balkonem lub wejściem do budynku czy też zabudowa balkonu szybami (bez powiększania powierzchni użytkowej mieszkania).

Jakie są różnice w praktyce? Jeżeli wymieni się rury w łazience na nowe, będzie to remont, a jeżeli wybije okno – to przebudowa. Podobnie będzie z centralnym ogrzewaniem: jeśli z tradycyjnego zostanie wymienione na podłogowe, będzie to przebudowa. Gdy stara instalacja zastąpiona zostanie bardziej nowoczesną, ale dokładnie w tym samym miejscu co poprzednia, będzie to remont.

Natomiast bieżąca konserwacja nie posiada swojej definicji w prawie budowlanym. Urzędnicy i prawnicy posiłkują się orzecznictwem sądowym. Wynika z niego, że są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie dla jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem. W praktyce konserwacją będzie więc na przykład malowanie ścian i okien, cyklinowanie i lakierowanie podłogi.

Burzenie ściany, zabudowa balkonu

Rozróżnienie remontu, montażu, przebudowy i rozbudowy jest w praktyce bardzo ważne, choć trudne. W ostatnich dwóch przypadkach niezbędne jest najczęściej pozwolenie na budowę. Bieżąca konserwacja nie wymaga załatwienia formalności.

Przy montażu urządzeń o wysokości do 3 m nie załatwia się żadnych formalności, powyżej tej wysokości niezbędne jest zgłoszenie.

Jakich formalności wymaga zabudowanie balkonu? Jeżeli wstawi się tylko przesuwane szyby, nie trzeba załatwiać żadnych formalności, takie prace można bowiem zaliczyć do montażu w obiekcie budowlanym urządzeń o wysokości do 3 m.

Inaczej będzie, gdy balkon ma powiększyć mieszkanie, a w konsekwencji i kubaturę całego budynku. W rozumieniu prawa budowlanego jest to typowa rozbudowa, która wymaga pozwolenia na budowę. W przypadku domu jednorodzinnego możliwe będzie także zgłoszenie, jeśli rozbudowa nie wpłynie na zagospodarowanie działki sąsiedniej.

Niezależnie od tego, w każdym wypadku trzeba spełnić wymagania techniczne. Określa je rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania.

Prawo budowlane definiuje remont jako odtworzenie stanu pierwotnego. Trudno zaś wyburzenie (postawienie) ściany tak zakwalifikować.

W budynkach wielorodzinnych większe prace budowlane, w ramach których przestawia się lub burzy ściany, będą jednak traktowane jako remont, jeśli nie zmienią się parametry techniczne bądź użytkowe, np. nie zmieni się liczba lokali w budynku. A to oznacza, że trzeba dokonać tylko zgłoszenia do urzędu. O ile bez większych problemów rozbierze się ścianę działową, o tyle pozbycie się ściany nośnej nie jest takie proste.

Konieczna jest opinia konstruktora lub architekta. Jeśli wyburzenie ściany jest możliwe, architekt sporządzi tzw. projekt budowlany przebudowy – zburzenie ściany nośnej kwalifikowane jest bowiem jako przebudowa, czyli w przypadku budynku wielorodzinnego potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Formalności nie wymaga natomiast wykonanie instalacji i przyłączy mediów, z wyjątkiem instalacji gazowych i wentylacji. W tych dwóch przypadkach potrzebne jest pozwolenie na budowę. Nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia również instalacja klimatyzacji.

Nie wolno więc np. podłączać kuchni do wentylacji przez pion sanitarny. Rozporządzenie zakazuje łączenia kuchni z pokojem, jeżeli mieszkanie jest jednopokojowe. Poza tym nie każdą kuchnię można połączyć z salonem. Jeżeli zainstalowany jest gaz, to trzeba spełnić rygory dotyczące kubatury kuchni. Nie może ona mieć mniej niż 6,5 m sześc. Pomieszczenia, w których instaluje się urządzenia gazowe, powinny mieć wysokość co najmniej 2,2 m.

Jeśli prawidłowo zakwalifikujemy zamierzony zakres robót, będzie można wskazać wymaganą procedurę, kierując się zapisami art. 29 i 30 prawa budowlanego.

Jak to załatwić

Uzyskanie pozwolenia na budowę to skomplikowana i czasochłonna procedura. Wymaga postępowania administracyjnego z ewentualnym udziałem stron i wydania decyzji, od której można się odwołać.

Wniosek z dokumentami składa się w starostwie lub u prezydenta miasta na prawach powiatu. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba dołączyć przede wszystkim: cztery egzemplarze projektu budowlanego i oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W niektórych przypadkach wymagana będzie także decyzja o warunkach zabudowy, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego, np. w przypadku przebudowy budynku gospodarczego na mieszkanie albo przeznaczenia dotychczas nieużytkowego poddasza w budynku wielorodzinnym na mieszkanie.