Nowe reguły gry dla wspólnot

Ważna zmiana dotycząca wspólnot mieszkaniowych wejdzie w życie 1 stycznia 2020 r.

Wspólnoty mieszkaniowe powołane na nieruchomościach, w których znajduje się od czterech do siedmiu lokali, staną się dużymi wspólnotami mieszkaniowymi. Dotychczasowe małe wspólnoty mieszkaniowe pozostaną tylko na nieruchomościach, gdzie lokali jest nie więcej niż trzy. Dla wszystkich nieruchomości, gdzie występuje powyżej trzech samodzielnych lokali, znajdą zastosowanie przepisy o dużych wspólnotach. W założeniu ustawodawcy zmiana ma ułatwić współwłaścicielom podejmowanie decyzji.

Jak funkcjonują wspólnoty

Aktualnie ustawa o własności lokali przewiduje podział na „małe" i „duże" wspólnoty mieszkaniowe. Małą wspólnotę stanowią współwłaściciele nieruchomości, w których znajduje się nie więcej niż siedem lokali mieszkalnych. Takie wspólnoty cieszyły się dużą popularnością, zwłaszcza w ramach tzw. willi miejskich posiadających cztery lub sześć lokali. Małe wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują na podobnych zasadach jak współwłaściciele nieruchomości, w których nie wyodrębniono samodzielnych lokali mieszkalnych.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje się za zgodą większości zainteresowanych, ale już czynności przekraczające te ramy wymagają jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Uzyskanie jednomyślności lub większości w kluczowych kwestiach nieraz okazywało się jednak bardzo trudnym zadaniem.

Duże wspólnoty mieszkaniowe działają w sposób bardziej sformalizowany. Jednym z podstawowych obowiązków takiej wspólnoty jest powołanie zarządu. Wybrany przez współwłaścicieli zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali. Duża wspólnota ma też obowiązek prowadzenia wyodrębnionych rozliczeń poprzez rachunek bankowy, opracowania rocznego planu gospodarczego oraz odbywania dorocznych zebrań.

Zarząd wspólnoty może samodzielnie podnajmować czynności w ramach zwykłego zarządu i nie wymaga to zgody większości współwłaścicieli. Ze swojej działalności standardowo zarząd jest rozliczany przez współwłaścicieli w ramach dorocznego zebrania. Natomiast dokonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością nie wymaga jednomyślności członków wspólnoty.

Bat na malkontentów

Takie sprawy jak ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej albo udzielenie zgody na przebudowę i wyodrębnienie nowych lokali są rozstrzygane w formie uchwały członków wspólnoty. Zamiast jednomyślności wystarcza zgoda większości członków, a siła głosów standardowo wyliczana jest według udziału przypisanego do danego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Jednym z głównych mankamentów małych wspólnot mieszkaniowych była możliwość blokowania ważnych decyzji przez choćby pojedynczego współwłaściciela. W takich wspólnotach podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli.

Sprzeciw choćby jednego z zainteresowanych pozwalał realnie zablokować funkcjonowanie wspólnoty. Co prawda w takim przypadku można wystąpić o wyrażenie zastępczej zgody przez sąd, ale procedura jest czasochłonna i rzadko stosowana w praktyce.

Podobnie w przypadku konfliktu między kilkoma współwłaścicielami zdarzały się sytuacje, gdy nawet zwykłe czynności nie mogły być skutecznie podejmowane.

W założeniu ustawodawcy nowe regulacje mają usprawnić i ułatwić podejmowanie decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd wspólnoty samodzielnie będzie realizował czynności zwykłego zarządu, a bardziej znaczące decyzje będą zapadać w formie większościowej uchwały. Ma to ograniczyć wpływ konfliktów między poszczególnymi współwłaścicielami na funkcjonowanie całej wspólnoty i lepiej zabezpieczyć interesy wszystkich współwłaścicieli.