Polskie firmy coraz śmielej działają za Odrą

Mimo silnego zapotrzebowania sprzedaż mieszkań w Polsce kurczy się drugi rok z rzędu – po kilku latach gwałtownego boomu. Powodem są przede wszystkim kłopoty z utrzymaniem podaży: przeciągają się procedury administracyjne, kurczą zasoby możliwych do szybkiego zagospodarowania gruntów.

Nic dziwnego, że deweloperzy myślą o dywersyfikacji. Atrakcyjnym kierunkiem ekspansji są Niemcy.

Zarejestrowana za Odrą spółka celowa utworzona przez rodzinę Juroszków wraz z kontrolowanym przez nich Atalem (giełdowy deweloper objął udziały mniejszościowe) właśnie kupiła grunt w Dreźnie pod duży projekt deweloperski. Wartość transakcji to ponad 44 mln euro (przeszło 190 mln zł).

– Przede wszystkim widzimy potencjał rynku pierwotnego w Dreźnie, znaleźliśmy tu grunt o atrakcyjnych parametrach i cenie. Działka jest objęta planem zagospodarowania, a pierwszy etap ma pozwolenie na budowę – mówi o przedsięwzięciu Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Prace budowlane mają się rozpocząć jesienią. Cała wieloetapowa inwestycja szacowana jest na kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). W I etapie powstanie ok. 15 tys. mkw. PUM, czyli szacunkowo ćwierć tysiąca mieszkań. Atal, który w Polsce buduje w siedmiu aglomeracjach, już w zeszłym roku zapowiedział możliwość ekspansji w Niemczech.

Od kilku lat, bez większego rozgłosu, mieszkania w Berlinie buduje Victoria Dom, spółka skoncentrowana na warszawskim rynku.

– Rynku niemieckiego nie można oceniać całościowo. Podobnie jak w Polsce każdy region i aglomeracja mają swoją specyfikę. Niemcy to jedna z największych gospodarek, a Berlin to jedna z najważniejszych stolic świata – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii. – Czujemy się w tym mieście bardzo dobrze, traktujemy to jako dywersyfikację przychodów i zbieranie doświadczeń. Nie jest tak, że osiąga się tam jakieś ponadprzeciętne marże – ale tak jest zawsze, kiedy wchodzi się na nowy rynek. Podobnie byłoby, gdybyśmy w Polsce wyszli poza Warszawę. Rentowność brutto ze sprzedaży wynosi plus minus 20 proc. – dodaje. Deweloper koncentruje się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym, bo na budowaniu dla funduszy zarządzających portfelami lokali na wynajem rentowność jest słabsza.

Menedżer przyznaje, że berliński rynek pod wieloma względami jest trudniejszy od warszawskiego – pod względem administracyjnym, kosztów wykonawstwa, dostępności i cen działek, oczekiwań klientów. Ponadto w Niemczech mieszkania oddaje się w standardzie pod klucz.

– Nasz pierwszy projekt, w popularnej dzielnicy Weissensee, był nietypowy, bo sprzedaliśmy go inwestorowi finansowemu w strukturyzowanej transakcji z pozwoleniem na budowę i pozyskanym generalnym wykonawcą – dzięki temu pozyskaliśmy dodatkowe środki na nowe grunty. Kolejne inwestycje idą już klasycznym torem, realizujemy teraz dwa projekty w fazie prac budowlanych, w przygotowaniu są dwa kolejne, przy czym jeden z nich wprowadzimy do oferty w ciągu najbliższych kilku tygodniu. Cały czas rozglądamy się za nowymi działkami. To raczej kameralne projekty, a nie duże wieloetapowe inwestycje. Można szacować, że na wiosnę będziemy mieć w realizacji około 200 mieszkań – mówi Wasiluk.

Działalność w Berlinie prowadzona jest przez zarejestrowane w Niemczech spółki, a finansowanie pochodzi m.in. z emisji obligacji o wartości 18,5 mln euro oraz kredytów bankowych od lokalnych instytucji finansowych.

Kameralny projekt w bawarskim Bad Staffelstein, złożony z 38 apartamentów, ma na koncie PA Nova. Zakończenie sprzedaży ostatnich mieszkań przewidywane jest na jesień, a marża brutto ze sprzedaży ma wynieść około 15 proc. Spółka nie wyklucza kolejnych inwestycji mieszkaniowych w Niemczech.