By nie płacić PIT od sprzedaży lokum, trzeba pilnować terminów

Osoby, które nie mogą odczekać ze sprzedażą nieruchomości prywatnych pięć lat, co do zasady muszą rozliczyć się z fiskusem. Jednak często korzystają z pewnej furtki, by uniknąć podatku. To specjalne zwolnienie podatkowe. Na czy ono polega?

Na wydatkowaniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawcy chodzi o to, żeby polepszanie warunków mieszkaniowych Polaków nie było obarczone podatkiem dochodowym.

Ważne jest, że zwolnienie przysługuje w proporcji do wydatkowej kwoty przychodu ze sprzedaży. Jeśli wydatkujemy na własne cele mieszkaniowe cały przychód, to zwolnienie obejmie cały dochód z takiej sprzedaży.

Niestety, choć zwolnienie w obecnej formie funkcjonuje już dziesięć lat, to wciąż wiele osób ma problem z tym, jak poprawnie z niego skorzystać. Np. czy można wydatkować część środków przed sprzedażą nieruchomości, co czasem się zdarza.

Jak to wygląda technicznie, czy do skorzystania ze zwolnienia konieczny jest np. jakiś osobny wniosek?

Technicznie rzecz jest prosta. W zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym do końca kwietnia następnego roku podatkowego wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu ze zbycia nieruchomości oraz wskazuje, jaka kwota została lub będzie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe. Złożenie zeznania po terminie nie powinno skutkować utratą prawa do zwolnienia. Ważniejsze jest zweryfikowanie po ustawowym okresie, czy kwoty wykazane w PIT-39 zostały wydatkowane czy nie. Gdyby nie udało się wydatkować środków w zadeklarowanej dla zwolnienia wysokości, to należy złożyć korektę i dopłacić podatek wraz z odsetkami od niewydatkowanej części zwolnienia.

Czyli jest limit czasu na wydatkowanie pieniędzy, żeby skorzystać z preferencji?

Do końca 2018 r. podatnicy mieli dwa lata, licząc od końca roku sprzedaży nieruchomości, na wydatkowanie środków w celu skorzystania ze zwolnienia. Ponieważ było wiele sporów podatników z fiskusem o to, że liczy się wydatkowanie i docelowe nabycie tytułu własności, nawet jeśli nastąpiło po okresie wydatkowania, ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie przepisów. Dla sprzedaży, która miała miejsce w 2019 r., termin wydatkowania środków wydłużono do trzech lat od końca roku, w którym ona nastąpiła, ale jednocześnie wprowadzono warunek nabycia własności lub współwłasności w nieruchomości, na którą wydatkowano środki.

Dla osób, które sprzedały mieszkania czy domy w 2017 r. i w PIT-39 zadeklarowały chęć skorzystania ze zwolnienia, to ostatni dzwonek, żeby wydać pieniądze...

Tak, sprzedaż nieruchomości w 2017 r. oznacza, że okres wydatkowania kończy się z końcem 2019 r. Zatem pozostało niewiele czasu na skorzystanie ze zwolnienia.

Należy przypomnieć, że zwolnienie na własne cele mieszkaniowe obejmuje nie tylko wydatki na nabycie lokali lub budynków mieszkalnych, ale także na nabycie gruntów pod budownictwo mieszkalne, w tym z rozpoczętą budową, czy wydatki remontowe i budowlane w zakresie własnych nieruchomości mieszkalnych położonych nie tylko w kraju, ale także m.in. na terytorium UE. Ponadto zwolnienie obejmuje także wydatki na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Są inne opcje?

Do wydatków zaliczymy także spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, z wyłączeniem kredytu dotyczącego sprzedanej nieruchomości. Od 2019 r. ustawodawca doprecyzował, że jeśli ponosimy wydatki remontowe lub budowlane w obcym budynku czy lokalu mieszkalnym, to ostatecznie przed upływem terminu wydatkowania musimy być współwłaścicielem lub właścicielem tej nieruchomości. Na tym tle dochodziło bowiem do wielu sporów podatników z fiskusem, gdyż do końca 2018 r. przepis przewidywał, iż wydatki te muszą dotyczyć nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność podatnika dokonującego wydatków.

Z kolei początek 2020 r. to też pierwszy moment, kiedy mogą się spodziewać, że fiskus sprawdzi, czy spełnili warunki ulgi?

Z mojego doświadczenia wynika, że fiskus weryfikuje wszystkie przypadki skorzystania ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe. Najczęściej odbywa się to w okresie roku–dwóch po zakończeniu okresu wydatkowania, kiedy podatnik powinien zweryfikować, czy zadeklarowany w PIT-39 przychód ze sprzedaży w całości lub wskazanej części faktycznie przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. Fiskus sprawdza przede wszystkim, czy podatnik realizował własne czy obce cele mieszkaniowe, co wcale nie jest takie oczywiste.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą być udokumentowane. Co to oznacza dla podatnika?

Dokumentami powinny być przede wszystkim akty notarialne nabycia nieruchomości, faktury i rachunki dokumentujące wydatki, ale nie tylko. Dopuścić należy także umowy i pokwitowania zapłat bądź przelewów. Chodzi o realną możliwość udokumentowania wydatku. Nie ma zgody fiskusa na dokumentowanie wydatków paragonami fiskalnymi. Tu nie pomoże nawet sąd. Paragon zazwyczaj nie jest imienny, co oznacza, że nie dowodzi poniesienia wydatku przez konkretnego podatnika. M.in. dopiero teraz ustawodawca zmienia przepisy, wprowadzając obowiązek wpisywania NIP na paragonie.