Opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem analizują platforma Rentier.io i SonarHome. Z raportu, który „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza, wynika, że najbardziej rentowne są najmy w Sosnowcu. Zakładając, że lokal będzie wynajęty cały rok, zwrot z inwestycji wyniesie 9,05 proc. brutto (przed odliczeniem podatków i innych kosztów). Miesiąc bez lokatora zmniejszy rentowność do 8,1 proc. Mediana stawek najmu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 1,3 tys. zł miesięcznie.

Wysyp ofert

Opłaca się też inwestować w Częstochowie, gdzie przeciętny czynsz za lokal to 1,5 tys. zł. Wynajem przez cały rok przyniesie 8,22-proc. zwrot, przez 11 miesięcy – 7,36 proc. Świetnie wypada Szczecin z rentownością 7,19 proc. (przy wynajmie 12-miesięcznym). Przeciętny czynsz to 1,8 tys. zł.

Czytaj także: Zakup mieszkania wymaga o połowę więcej gotówki niż przed rokiem

W Warszawie mieszkanie wynajmiemy za 2,6 tys. zł, co przy całorocznym obłożeniu da 6,13-proc. rentowność. W Krakowie na lokal trzeba mieć 1,8 tys. zł. 12 miesięcy wynajmu oznacza 5,74-proc. rentowność. Wynajem mieszkania we Wrocławiu kosztuje 2 tys. zł. Zwrot z inwestycji to 6,37 proc. przy pełnym obłożeniu.

Rentier.io sprawdza też zmiany stawek najmu. W Warszawie i Krakowie czynsze w lipcu w porównaniu z marcem były niższe o 6 proc. O 3 proc. – w Katowicach, Poznaniu i Lublinie, o 2 proc. – w Bydgoszczy i Wrocławiu. Ale w Gdyni stawki w lipcu były wyższe o 8 proc., a w Częstochowie i Sosnowcu – o 4 proc.

Wygląda to nieźle. Tyle że o najemcę jest trudniej. – Pod znakiem zapytania stoi powrót studentów na uczelnie. A studenci są grupą mocno wspierającą rynek najmu – mówi Barbara Bugaj, analityk SonarHome.pl. – Pierwsze uniwersytety już ogłosiły, że semestr zimowy będzie prowadzony w formule online.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, dodaje, że sierpień i wrzesień to tradycyjnie bardzo gorący okres na rynku najmu. Najlepsze oferty znikały błyskawicznie, stawki szły w górę. – Teraz nie dzieje się nic, mamy stan wyczekiwania – mówi. – Wyraźnie zmniejszyła się też druga grupa najemców, czyli pracownicy. Wiele firm pozostało przy home office, wiele zmniejsza zatrudnienie. Wynajmujący mają prawo czuć się zagrożeni.

Tym bardziej że podaż mieszkań na wynajem wzrosła. Do oferty trafiły nie tylko kwatery zwalniane przez studentów i pracowników, ale i mieszkania wynajmowane dotąd na doby, które w czasie pandemii opustoszały. – Właściciele wolą je wynająć długoterminowo, nawet taniej – tłumaczy Błeszyński. – Przybywa też nieruchomości kupowanych przez inwestorów przed koronawirusem. W latach 2018–2019 wiele osób nakupowało takich lokali „na hura", licząc na wielkie zyski. Tymczasem rosnąca podaż wymusi spadek czynszów. Na razie korekta nie jest duża, ale może się pogłębić.

Chętnych nie zabraknie

Jak mówi Tomasz Błeszyński, właściciele mieszkań z utęsknieniem wypatrują klientów. – Do niedawna lokale wynajmowały się w tydzień, dwa tygodnie. Teraz stoją puste miesiącami. Mniejsze czynsze to mniejsza rentowność, a więc dłuższy zwrot z inwestycji – zauważa ekspert.

Także według Łukasza Wydrowskiego, właściciela trójmiejskiego biura Estatic Nieruchomości, najbliższe dwa miesiące będą stresujące dla inwestorów i wyznaczą trend na kolejne półrocze. – Na razie najemcy mogą sobie pozwolić na przebieranie, częściej negocjują ceny i nie podejmują decyzji na gorąco – zauważa.

Nikt nie ma jednak wątpliwości, że nieruchomości wciąż są atrakcyjną inwestycją. – Alternatyw nie ma zbyt wiele. Dopóki banki nie zaproponują lepszych lokat, dopóty mieszkanie będzie łakomym kąskiem dla inwestorów – podkreśla Tomasz Błeszyński.

Odważną tezę stawia Bartosz Turek, analityk HRE Investments. – Zakup mieszkania na wynajem opłaca się dziś nawet bardziej niż na początku roku – mówi. – Chodzi o premię za ryzyko, czyli różnicę między możliwą rentownością wynajmu a oprocentowaniem lokaty czy obligacji skarbowej – wyjaśnia. – Przed rokiem przeciętny roczny depozyt dawał zarobić 1,6 proc., a z wynajmu w Warszawie można było mieć 4,7 proc. (szacunki własne na podstawie danych NBP i Mzuri). Teraz potencjalną rentowność najmu szacuję na 4,2 proc., a przeciętna lokata daje 0,2 proc. Premia za ryzyko wzrosła z 3,1 do 4 pkt proc.

Turek jest też daleki od demonizowania wpływu najmów studenckich na cały rynek. – W Polsce jest 1,2–1,4 mln wynajmowanych lokali. Studenci zajmują 100–200 tys. Większość najpewniej zdecyduje się na przyjazd do miast wojewódzkich. Sporo uczelni będzie wymagać obecności przynajmniej na części zajęć – tłumaczy. – Do przyjazdu może kusić studenckie życie, biblioteki. W dużym mieście jest też łatwiej o pracę.

Ważne też, co dzieje się z imigracją zarobkową. – Ostatnie publikacje sugerują, że więcej Ukraińców do Polski przyjeżdża, niż z niej wyjeżdża. Imigracja może się nasilić także z kierunku Białorusi – przewiduje. Dlatego też, jak mówi Bartosz Turek, choć stawki nie będą bić kolejnych rekordów, to chętnych na najem nie zabraknie. – Sensowne oferty nie będą długo wisiały na tablicy ogłoszeń – zapewnia.

Także Barbara Bugaj uspokaja: – To nie jest tak, że rynek najmu nagle się skończy. Mimo zawirowań w długim terminie powinien się wciąż strukturalnie rozwijać, tak jak cały polski rynek nieruchomości – komentuje. – Na tym rynku pozostają osoby, które wstrzymały się z zakupem mieszkania, i te, które nie dostały kredytu hipotecznego.

Większych perturbacji nie przewiduje pośredniczka Joanna Lebiedź z Warszawy. – Utrata zdolności kredytowej przez niektóre grupy zawodowe może wymusić popyt na najem do czasu, aż sytuacja finansowa nabywcy się poprawi – potwierdza. Jej zdaniem broni się też najem studencki. – Ze względu na ewentualną drugą falę pandemii lepiej mieszkać w wynajętym lokalu niż w akademiku, gdzie w przypadku stwierdzenia wirusa kwarantanna mogłaby objąć całą studencką brać – mówi.