Od 1 kwietnia gminy będą mogły oferować działki budowlane deweloperom w zamian za pulę mieszkań. Wejdą bowiem w życie przepisy w tej sprawie.

Na razie jednak tylko inwestorzy są zainteresowani nowymi rozwiązaniami. Samorządy są sceptyczne.

Coś za coś

Chodzi o ustawę o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości. Wchodzi ona w skład rynkowej części pakietu mieszkaniowego. Aktualnie czeka na podpis prezydenta.

Nowe przepisy mają zwiększyć podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, a także tańszych lokali. Przewidują więc, że najpierw rady gmin będą decydowały, czy chcą przeznaczyć swoje działki budowlane na sprzedaż w zamian za pulę mieszkań od inwestora.

Jeżeli się na to zdecydują, określą podstawowe wymagania dla mieszkań z puli, czyli minimalną liczbę lokali, rodzaj, standard i cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy według średniego wskaźnika przeliczeniowego w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Samorządy będą zbywać grunty w przetargach.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie wróży ustawie sukcesu. – Samorządy nie są wielkimi entuzjastami odgórnego narzucania im w formie regulacji prawnych standardów funkcjonowania, w tym przede wszystkim dotyczących ich majątku – uważa Jarosław Jędrzyński.

W Krakowie sprawdzają na razie, czy nowa regulacja usprawni nabywanie lokali. Już raz podobne rozwiązania próbowano wprowadzić w tym mieście. Było to w 2004 r. Nie było jednak chętnych.

Warszawski ratusz mówi wprost, że w stolicy brakuje działek budowlanych, które mógłby zaoferować deweloperom.

– Większość gruntów zabudowanych lub przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową posiada obciążenia prawne, wynikające gównie z dekretu. Nielicznym działkom, jakie mamy, brakuje infrastruktury drogowej, transportowej i społecznej, co praktycznie eliminuje te tereny z przetargów – tłumaczy Karolina Gałecka, rzecznika Urzędu m.st. Warszawy.

W blokach startowych

Natomiast deweloperzy nie mówią nie. Czekają na ofertę ze strony gmin.

– Jesteśmy zainteresowani taką ofertą. Z roku na rok obserwujemy coraz mniejszą dostępność gruntów na rynku i stąd każda możliwość ich pozyskania spotka się z zainteresowaniem branży. Zwłaszcza że grunty należące do samorządów są zazwyczaj dobrze położone – mówi Andrzej Marszałek, prezes spółki Inwestycje Wielkopolski.

– W ATAL chcemy brać udział w takich projektach. Kluczowe są jednak szczegóły i to, jak cały program będzie funkcjonował w praktyce – na szczeblu lokalnym, w poszczególnych gminach. To od nich będzie zależeć, czy udzielona przez ustawę możliwość będzie realnym narzędziem pozyskiwania lokali do zasobu komunalnego – a dla deweloperów gruntów na podstawową działalność – czy może będzie to kolejna ustawa, której praktyczne zastosowanie będzie marginalne – twierdzi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes ds. prawnoadministracyjnych w ATAL.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwraca uwagę na wady tych przepisów.

– Pozwalają one gminom oferować działki objęte planami albo już z warunkami zabudowy. Biorąc pod uwagę, że jedna trzecia powierzchni Polski pokryta jest planami, większość działek, jakie trafią na przetargi, będzie posiadała warunki. Nie zawsze mogą być one atrakcyjne dla inwestora – wskazuje Przemysław Dziąg z PZFD.

– Poza tym cena metra odtworzeniowego jest niższa od ceny rynkowej. Przy jej ustalaniu pod uwagę bierze się inwestycje towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych. Oba te podmioty budują na własnych gruntach i nie uwzględniają kosztów nabycia gruntu. Nie uwzględnia się również w niej budownictwa jednorodzinnego i kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości czy administrację – wylicza Przemysław Dziąg.

Według niego najlepiej widać to na liczbach. W Warszawie cena 1 metra odtworzeniowego wynosi 7197 zł, przy czym koszt budowy 1 mkw. to 7900 zł (przy marży na poziomie 25 proc.), natomiast średnia rynkowa cena mieszkania to 10 500 zł za mkw.

Z kolei w Gdańsku cena 1 mkw. odtworzeniowego wynosi 6592 zł, koszt budowy – 7200 zł, zaś średnia cena rynkowa to 9358 zł. W Poznaniu wygląda to następująco: 5217 zł (cena odtworzeniowa), 5700 zł (koszt budowy) i 7500 zł (średnia cena), zaś w Krakowie odpowiednio – 5672 zł, 7000 zł i 9420 zł.

– Może się więc okazać, że inwestorowi pozyskanie gruntu w zamian za przekazanie puli mieszkań może się zwyczajnie nie opłacać – uważa Przemysław Dziąg.