Niemal 222 tys. mieszkań oddano do użytku w 2020 r. - To rekordowy wynik w III RP i najlepszy od 1980 roku – mówi Michał Guzowski, analityk portalu Domiporta.pl. - Tylko w czwartym kwartale ubiegłego roku na rynek trafiło 65 tys. mieszkań.

Ekspert analizuje, jak wpłynie to na rynek nieruchomości. - Inwestowanie w nieruchomości stało się popularną metodą lokowania kapitału. Jedni widzieli tu bezpieczną i rentowną przystań dla środków wycofywanych z lokat, inni inwestowali pieniądze pożyczone z banku licząc, że rentowność najmu będzie utrzymywać się powyżej oprocentowania kredytów – tłumaczy Michał Guzowski. - Zgodnie z szacunkami NBP w ostatnich latach na rynku pierwotnym popyt inwestycyjny sukcesywnie rósł – początkowo równolegle ze wzrostem popytu konsumpcyjnego, ale już od 2018 r. inwestorzy zaczęli wypierać z rynku kupujących mieszkania na własne potrzeby. Tak duży popyt inwestycyjny spowodowany był relatywnie wysokimi szacowanymi stopami zwrotu z wynajmu mieszkania w relacji do stóp zwrotu z innych aktywów np. lokat bankowych.

Wielki wysyp

Przypomina, że już pod koniec 2019 r. na rynku pierwotnym na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) inwestorzy byli odpowiedzialni za ponad połowę popytu na mieszkania. - To o tyle istotne, że proces budowlany trwa, a co za tym idzie, mieszkania kupowane na przełomie 2019 i 2020 trafiają na rynek teraz i będą sukcesywnie zasilać zasób mieszkaniowy w kolejnych miesiącach – tłumaczy Michał Guzowski. - Jeśli przyjmiemy, że połowę mieszkań oddanych do użytkowania w czwartym kwartale 2020 r. kupiono inwestycyjnie, to wkrótce na rynek najmu może trafić ponad 30 tys. lokali. Te same wartości odniesione do całego 2020 r. oznaczają, że rynek najmu powiększył się o 111 tys. nowych mieszkań. Część z nich już jest wynajęta lub czeka na najemcę, część jest wykańczana.

Ekspert Domiporty mówi o rosnącym „nawisie" podaży. - Nowe mieszkania oddawane właśnie do użytkowania oraz te, które zostaną oddane w kolejnych kwartałach, a zostały zakupione inwestycyjnie, stanowią nawis podaży dla i tak już poturbowanego w 2020 rynku najmu – mówi. – Z naszych danych wynika, że stawki najmu w ciągu roku spadły od 3,1 proc. we Wrocławiu do 13 proc. w Gdyni.

Michał Guzowski przypomina, że o najemcę jest coraz trudniej z powodu nauki zdalnej na uczelniach, zaniku najmu krótkoterminowego związanego z ruchem turystycznym, popularyzacji pracy zdalnej oraz właśnie z powodu coraz większej liczby mieszkań na rynku.

W portalu Domiporta.pl w styczniu 2021 r. było w zależności od miasta od 13,7 do aż 73,9 proc. więcej ogłoszeń wynajmu niż rok temu. - Pojawia się również coraz więcej ogłoszeń, w których wynajmujący, chcąc pozyskać najemcę już teraz, sygnalizują, że mieszkanie będzie gotowe w perspektywie kilku tygodni lub że gotowa nieruchomość czeka na swojego pierwszego najemcę – opowiada Michał Guzowski. - Mieszkania wchodzące na rynek już teraz zwiększają presję cenową, a w przyszłości mogą skutecznie blokować wzrost cen. Spadające stawki oraz rosnąca liczba ogłoszeń pozwalają mówić o rynku najemcy.

Na ratunek

Zdaniem Guzowskiego rynek najmu odżyje po opanowaniu kryzysu epidemicznego i odbudowie gospodarki – szczególnie sektora handlu i usług. Ważny będzie też powrót studentów do nauki stacjonarnej, ograniczenie pracy zdalnej i zwiększenie mobilności społecznej, w tym ruchu turystycznego.

- Na korzyść inwestorów odbierających właśnie klucze do mieszkań przemawia fakt, że nowe, świeżo wykończone i wyposażone mieszkania konkurują na rynku najmu ze starszymi, często o niższym standardzie – mówi ekspert Domiporty. - Rynek zdecyduje, które znajdą najemców, a które pozostaną puste. Można jednak założyć, że przy zbliżonych cenach najemcy wybiorą wyższy standard. Co za tym, idzie wielu wynajmujących mieszkania wymagające odświeżenia może stanąć przed dylematem, czy inwestować w remont czy sprzedać nieruchomość.

Guzowski zwraca uwagę, że 2020 rok na rynku nieruchomości upłynął pod znakiem „rozwierania się nożyc cenowych". - Ceny zakupu mieszkań rosły przy spadających stawkach najmu. Początek roku 2021 przynosi kontynuację tego trendu. Taka sytuacja nie może jednak trwać w nieskończoność – ocenia.

Dodaje, że za wzrostem cen stoi ciągle silny popyt - również inwestycyjny, środki wycofywane z lokat, chęć ochrony kapitału przed inflacją, niskie stopy procentowe, nadspodziewanie dobra sytuacja na rynku pracy oraz brak alternatywy inwestycyjnej. - Jeśli sytuacja gospodarstw domowych będzie się trwale poprawiać, to stawki najmu zaczną podążać za rosnącymi cenami nieruchomości – przewiduje analityk.

Duża liczba niewynajętych lokali według eksperta Domiporty przełoży się jednak na ceny na rynku sprzedaży mieszkań. - Część inwestorów przy utrzymujących się niskich stawkach najmu zrezygnuje z kosztownego wykańczania lokali z rynku pierwotnego lub remontu lokali z rynku wtórnego oraz uciążliwego poszukiwania najemców i zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości w ciągle atrakcyjnej cenie – przewiduje. - Część uzna, że przy spadających stawkach najmu inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już atrakcyjna lub rentowna - jeśli mieszkanie ma być kupione na kredyt. Zwiększona podaż mieszkań z rynku wtórnego oraz ewentualne ograniczenie zakupów inwestycyjnych przyczyniają się do ograniczenia wzrostów cen lub mogą doprowadzić do korekty cen sprzedaży mieszkań.

Michał Guzowski podkreśla, że poziom stawek najmu będzie w nadchodzących kwartałach istotnym czynnikiem gry rynkowej między popytem a podażą. - O kierunku cen mieszkań w roku 2021 zadecydują jednak jak zwykle główne wskaźniki makroekonomiczne takie jak stopa bezrobocia, dynamika wynagrodzeń, produkt krajowy brutto, poziom inflacji i wysokość stóp procentowych – mówi.