W 2020 r. 14 deweloperów z rynku kapitałowego wypracowało średnio 25 proc. marży brutto ze sprzedaży (to przychody pomniejszone o koszty wytworzenia, nie uwzględniając kosztów marketingu, sprzedaży, zarządzania spółką ani finansowania), o 1,1 pkt proc. mniej niż rok wcześniej, ale porównywalnie z 2018 r.
Odbicie w IV kwartale
Deweloperzy księgują sprzedaż wraz z wydaniem lokalu klientowi (zakup zazwyczaj odbywa się na etapie dziury w ziemi), zatem na wyniki finansowe za 2020 r. wpłynęło przekazanie lokali, których budowa ruszyła w okolicach 2018 r. – a od połowy 2017 r. całe budownictwo borykało się z gwałtownym wzrostem kosztów. Stabilna średnia rentowność deweloperów w 2020 r. może dowodzić, że udało się przerzucić wzrost kosztów na klientów.
W skali całego roku tylko trzy spółki wypracowały rentowność z trójką z przodu: Dom Development (31,9 proc.), Develia (31,3 proc.) i Archicom (30 proc.). W 2019 r. takich spółek było pięć, a jeszcze rok wcześniej – cztery. Zmniejsza się także mediana: z 26,9 proc. w 2018 r. do 24,4 proc. w ubiegłym.
Sam III kwartał ub.r. przyniósł mocne wahnięcie w dół marż w niektórych firmach, do nawet kilkunastu procent. Jednak w IV kwartale nie ma już po tym śladu – zatem wcześniejszy spadek był raczej wynikiem miksu przekazywanych mieszkań niż zapowiedzią pogorszenia trendu. W IV kwartale spółek z marżą powyżej 30 proc. było pięć. Na czele znalazło się Inpro z rentownością 35,5 proc.
Na tle branży wyróżnia się Dom Development – to jedyna firma, która od pięciu lat z roku na rok poprawia marże. Inne notują mniejsze lub większe wahania.
Czego spodziewają się analitycy?
– W tym roku należy oczekiwać istotnego wzrostu kosztów firm deweloperskich – mówi Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP. – Od listopada ub.r. obserwujemy bardzo silny wzrost cen materiałów budowlanych (stali i tworzyw sztucznych stosowanych w budownictwie) m.in. wskutek ograniczenia mocy produkcyjnych w trakcie pandemii, wydłużenia łańcuchów dostaw, a także wysokich cen energii – dodaje.
Należy się też liczyć z wyższymi cenami robocizny. – Niedobory wykwalifikowanych pracowników budowlanych i konkurencja o nich między poszczególnymi częściami rynku (inżynieryjną i kubaturową) tworzą warunki do wzrostu presji płacowej. Przyspieszenie wzrostu płac ma swoje podłoże w otoczeniu makroekonomicznym. Przywrócenie pełnej aktywności w sektorze usług połączone z wysoce prawdopodobną realizacją odłożonego popytu może wywołać silne niedobory podażowe na rynku pracy, co będzie sprzyjało nasileniu się presji płacowej, również w budownictwie – zaznacza Matysiak.
Kolejny aspekt to drożejąca ziemia. – Ograniczona dostępność działek budowlanych, przy utrzymującym się od kilku lat wysokim popycie na mieszkania, powoduje, że ceny rosną. Przyczyną dużego popytu na grunty są m.in. niskie stopy procentowe, które skłaniają do inwestycji w nieruchomości gruntowe jako formę ochrony oszczędności – mówi Matysiak. Ponadto od tego roku obowiązują nowe normy w zakresie energooszczędności budynków, swoje może dołożyć forsowany deweloperski fundusz gwarancyjny.
Jednak, zdaniem Matysiaka, deweloperzy mogą zachować zdolność do utrzymania rentowności. – Przy słabym popycie na mieszkania wymienione czynniki wpływałyby negatywnie na marże. Jednak popyt, mimo negatywnego wpływu pandemii na gospodarkę, utrzymuje się na wysokim poziomie za sprawą obniżek stóp procentowych. W takich okolicznościach wzrost kosztów jest przede wszystkim przesłanką do dalszych podwyżek cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, przy niewielkim uszczerbku dla marż firm deweloperskich – uważa ekonomista.
Również Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator, w perspektywie najbliższych kwartałów spodziewa się raczej dobrych marż – z dwóch powodów. – Po pierwsze, wydaje się, że największa część projektów dotkniętych wzrostem kosztów wykonawstwa została już rozpoznana w wynikach zeszłorocznych. To były projekty rozpoczynane jeszcze w 2018 r., a więc wtedy, kiedy wzrost kosztów był znaczący. W bieżącym roku tych projektów już nie powinno być, a w wynikach powinny być rozpoznawane lokale, których budowa była rozpoczynana przeważnie w 2019 r., kiedy presja na koszty wykonawstwa nie była już tak znacząca, a ceny mieszkań rosły. Po drugie, deweloperzy są bogatsi o doświadczenia z lat 2017–2018. Sądzimy więc, że przynajmniej część z nich aktywniej zarządza cennikami i ofertą. Pomaga w tym także mniejsza liczba wprowadzeń nowych projektów do oferty w 2020 r. niż w latach wcześniejszych – dodaje.
Mucha podkreśla, że w 2020 r. deweloperzy nie narzekali na koszty wykonawstwa, a niektórzy nawet sugerowali, że te nieco spadły: pandemia wyhamowała inwestycje w budownictwie i w relacjach deweloperzy – firmy budowlane ci pierwsi stali raczej na mocniejszej pozycji. Dodatkowo ceny mieszkań nie przestały rosnąć, jedynie tempo wyhamowało. Zdaniem eksperta niepokojąca skala wzrostu cen większości surowców, ostrzejsze normy dotyczące efektywności energetycznej budynków, czy deweloperski fundusz gwarancyjny to czynniki, które nabiorą znaczenia dopiero w przyszłym roku. Na razie deweloperzy powinni dalej przerzucać koszty na nabywców mieszkań.
Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL, podkreśla, że biorąc pod uwagę ogromne kłopoty deweloperów z uzyskiwaniem w 2020 r. nowych pozwoleń na budowę, sprzedaż realizowana była głównie w inwestycjach wielofazowych – na gruntach zakupionych wcześniej i często we współpracy z dotychczasowymi wykonawcami. Ponadto w ub.r. nasiliły się zakupy mieszkań mające na celu ochronę oszczędności, więc znacząca część sprzedaży to lokale o podwyższonym standardzie.
– W 2021 r. można się spodziewać dalszego szybkiego wzrostu kosztów, zwłaszcza dotyczących wykonawstwa i gruntów. Biorąc jednak pod uwagę szybko rosnące ceny mieszkań, co spowodowane jest popytem tezauryzacyjnym i niewystarczającą liczbą mieszkań w ofercie, a także brak perspektyw szybkiego zwiększenia podaży, można się spodziewać, że marże dużych firm deweloperskich nie będą zagrożone także w 2021 r. – mówi Sztejter.
