Polska jest dla nas strategicznym rynkiem mieszkaniowym

Ile mieszkań dotychczas sprzedała Cordia w Polsce? Jakie są zapatrywania na 2021 r.?

Rozpoczęliśmy działalność w Polsce w roku 2014, a nasza sprzedaż w pierwszych latach wynosiła ok. 200 lokali rocznie. W 2020 r. sprzedaż wzrosła do 470 mieszkań dzięki przejęciu Polnordu. W bieżącym roku zaplanowaliśmy zakontraktowanie

745 lokali we wszystkich prowadzonych projektach Cordia i Polnord. Co do zasady wszystkie nowe projekty uruchamiane w Polsce będą już funkcjonować pod brandem Cordia. W perspektywie najbliższych lat zamierzamy sprzedawać na polskim rynku nie mniej niż 1 tys. mieszkań rocznie.

Jak wypada Polska na tle całej grupy?

Na koniec pierwszego kwartału tego roku mieliśmy w przygotowaniu ponad 17 tys. mieszkań na Węgrzech, w Polsce, Rumunii, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. W tym roku w tych krajach planujemy sprzedaż blisko 2 tys. mieszkań, a najwięcej – 862 – na Węgrzech.

Jak wygląda teraz oferta, harmonogram wprowadzeń i bank ziemi?

Na koniec marca na polskim rynku w ofercie mieliśmy 702 lokale, a bank ziemi obejmował 4411 mieszkań. Z tej puli 557 wejdzie do oferty w tym roku.

Zasoby dają nam możliwość pracowania przez kilka lat, ale jak każdy deweloper nastawiony na długofalową działalność pracujemy nad kolejnymi akwizycjami. Oczywiście dziś grunty są relatywnie drogie i trudno dostępne, deweloperzy będą musieli wkładać coraz więcej wysiłku w przygotowywanie parceli do zabudowy. Pewnie więcej będzie projektów brownfield – polegających na zastępowaniu obecnych zabudowań, rekultywacji terenów postindustrialnych, przedsięwzięć wielofunkcyjnych. W związku z tym będzie rosło ryzyko inwestycji deweloperskich. Wiele też będzie zależało od polityki miast.

W planach macie uruchomienie w tym roku licznych projektów, tymczasem koszty materiałów idą gwałtownie w górę...

To prawda, ale nasz model biznesowy zakłada budowę osiedli etapami, po 150–250 mieszkań. To pozwala ograniczyć ryzyko wzrostu kosztów materiałów czy usług do perspektywy dwuletniej oraz przenieść je w dużej mierze na generalnych wykonawców. Dbamy również o tempo sprzedaży mieszkań w sposób pozwalający na dostosowanie ich cen do sytuacji rynkowej. Na razie nie widzimy potrzeby tworzenia własnego generalnego wykonawstwa w Polsce.

Drogie grunty, drogie wykonawstwo, popyt na mieszkania większy od podaży. To wszystko nakręca ceny. Na początku pandemii wielu spodziewało się załamania na rynku, teraz z kolei mówi się o przegrzaniu, pęknięciu bańki.

Trudno mówić o bańce. Ceny mieszkań rosną, ale ten wzrost nie jest oderwany od wzrostu wynagrodzeń. Na całym świecie ceny mieszkań rosną wraz ze spadkiem stóp procentowych, a te są obecnie niskie i nic nie wskazuje na to, żeby polityka monetarna miała ulec zaostrzeniu. Co więcej, strukturalny deficyt w Polsce jest faktem. W zestawieniu nie tyle z zachodnimi krajami, co nawet w porównaniu z Węgrami czy Czechami Polska charakteryzuje się niskim wskaźnikiem mieszkań na 1 tys. osób. Myślę, że jeszcze przez wiele lat warto będzie inwestować w mieszkania w Polsce.

W Polsce coraz prężniej rozwija się rynek najmu instytucjonalnego (PRS). Czy jesteście nim zainteresowani, biorąc pod uwagę, że w 2020 r. kupiliście mniejszościowy udział w spółce Argo Properties, właściciela portfela lokali w Niemczech?

Jeśli chodzi o PRS, najwięcej takich projektów mamy w Birmingham, poza tym również w Budapeszcie posiadamy portfel mieszkań na wynajem. Rozmawiamy z inwestorami instytucjonalnymi także o polskich projektach, ale nie podjęliśmy jeszcze żadnych decyzji.

Jako deweloper działacie na kilku rynkach – co w Polsce wypada lepiej, a co gorzej?

Po stronie zalet wymieniłbym oczywiście skalę rynku. Warszawa to powyżej 20 tys. mieszkań rocznie, a w porównywalnym przecież Budapeszcie 6–8 tys. Ponadto, Polska to jeszcze kilka innych dużych aglomeracji. Dodatkowy plus to możliwość pozyskiwania przez klientów finansowania bankowego mieszkania w trakcie jego budowy i możliwość korzystania z tych środków przez dewelopera.

Ponadto, mamy w Polsce tzw. ustawę deweloperską, która mocno chroni prawa klienta, a jednocześnie podnosi bezpieczeństwo obrotu dla obu stron.

W Polsce na pewno cały proces związany z uruchamianiem inwestycji, uzyskiwaniem zgód jest bardzo trudny i długotrwały. To wielka bariera – deweloperzy mogliby budować więcej i szybciej, co mogłoby pomóc w ustabilizowaniu cen. Koszty budowy w Polsce są niższe niż na Węgrzech, a wyższe niż w Rumunii.

Na Węgrzech, w Rumunii i w Wielkiej Brytanii korzystniej z punktu widzenia dewelopera wygląda nabywanie gruntów: najczęściej najpierw się je rezerwuje, a gros kwoty płaci się dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Pomimo tego koszty gruntów są w Polsce wyższe niż na Węgrzech czy w Rumunii.

Przejęcie Polnordu wyniosło was na wyższy poziom, czy planowane są kolejne akwizycje w Polsce?

Oczywiście jesteśmy zainteresowani kolejnymi przejęciami, otrzymujemy różne propozycje. Nie wykluczamy tego, ale jesteśmy bardzo selektywni.

Jesteście obecni w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Będziecie wchodzić do kolejnych aglomeracji?