Niełatwo się pozbyć uciążliwego najemcy

Wystąpienie z pozwem o eksmisję lokatora to czasami przykra konieczność.

[srodtytul]Kiedy wypowiedzenie[/srodtytul]

Ważne jest prawidłowe wypowiedzenie umowy. Jeżeli nie mówi, kiedy można ją rozwiązać, trzeba sięgnąć po [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=161977]ustawę o ochronie praw lokatorów[/link] (art. 11). Zgodnie z nią właściciel może wypowiedzieć umowę przede wszystkim, gdy lokator nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Najpierw jednak musi uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Dopiero kiedy lokator nie zareaguje na wezwanie i nie spłaci długu, właściciel mieszkania może rozwiązać umowę.

Wypowiedzenie można także wręczyć, jeżeli pomimo pisemnego upomnienia najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, np. wynajął lokal jako mieszkalny, a prowadzi w nim działalność gospodarczą.

Umowę można rozwiązać ponadto, gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, np. urządza nocne libacje.

Prawo do wypowiedzenia najmu właściciel ma także, gdy lokator bez jego zgody wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część.

[b]Pamiętaj![/b] Umowę wypowiada się na koniec miesiąca kalendarzowego, nie później niż miesiąc wcześniej. Wypowiedzenie powinno być na piśmie.

[srodtytul]Z pozwem do sądu [/srodtytul]

Po upływie okresu wypowiedzenia najemca powinien się wyprowadzić. Jeśli odmawia, można wystąpić do sądu o eksmisję. Kiedy wyrok stanie się prawomocny, można udać się do komornika, ten jednak nie wykona wyroku, gdy lokator nie ma zapewnionego lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego. Przepisy zabraniają bowiem eksmisji na bruk. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę osób, którym sąd ma obowiązek przyznać prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym (patrz ramka). Taki lokal może dostarczyć tylko gmina. Dopóki tego nie zrobi, dopóty eksmitowany mieszka w dotychczasowym lokalu. Trwa to często latami.

Co wtedy może zrobić właściciel? Art. 18 ust. 5 wspomnianej ustawy daje mu prawo wystąpienia do gminy o odszkodowanie, które ma zrekompensować mu szkody z tytułu tego, że nie dostarcza lokalu socjalnego po wyroku eksmisyjnym. Gminy postępują rżnie: jedne zawierają porozumienia z właścicielami i wypłacają odszkodowanie, inne czekają, aż wystąpi do sądu, a ten zasądzi odszkodowanie na jego rzecz.

[srodtytul]Pomieszczenie tymczasowe [/srodtytul]

Osobie, która ma orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć tymczasowe pomieszczenie. Obowiązek ten spoczywa teoretycznie na dłużniku (ten zazwyczaj nie jest tym zainteresowany), wierzycielu lub gminie. Obowiązuje taka sama zasada jak w odniesieniu do lokali socjalnych. Dopóki takiego pomieszczenia nie ma, dopty eksmitowany mieszka w dotychczasowym mieszkaniu.

Przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych to art. 1046[sup]4[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3C628DB7EB6B945075C9685B19DD732B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]. Gminy jednak często odmawiają, twierdząc, że to nie ich obowiązek. Powodem są niezbyt jasne przepisy.

Od niedawna istnieje możliwość zawierania nowego rodzaju umów najmu. Na ich podstawie dużo prościej można się pozbyć niechcianego lokatora. W praktyce jednak niewiele osób jeszcze je zawiera.

[ramka]

[b]Komu przysługuje lokal socjalny[/b]

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę osób, którym sąd musi przyznać prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym (art. 14 ust. 4). Są na niej:

- ciężarne,

- dzieci do 18. roku życia,

- niepełnosprawni,

- ubezwłasnowolnieni,

- opiekunowie tych trzech wymienionych kategorii osób (pod warunkiem że z nimi mieszkają),