Ewa Kacperek, radca prawny, kancelaria Hogan Lovells

Rz: Kupiłam gotowy projekt domu. Do kogo należą prawa do projektu architektonicznego?

Ewa Kacperek: Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych samo nabycie tzw. egzemplarza utworu architektonicznego od uprawnionego upoważnia nabywcę do zastosowania go do jednej budowy, o ile umowa między zbywcą a nabywcą nie zawiera innych postanowień.

Zatem przez samo nabycie egzemplarza projektu uzyskuje pani tę cząstkę majątkowych praw autorskich, które pozwalają na wybudowanie jednego – i tylko jednego – domu według tego projektu. Pozostałe autorskie prawa majątkowe mogą zaś przysługiwać albo twórcy, albo osobie lub osobom, na które twórca przeniósł te prawa.

Co mogę zmieniać w domu bez konsultacji z autorem projektu domu?

Zakres dopuszczalnych zmian jest, niestety, niewielki. Zgodnie z polskim prawem osoba, która nabyła część lub całość autorskich praw majątkowych, może wprowadzić do projektu jedynie takie zmiany, które są spowodowane oczywistą koniecznością, a twórca nie miałby słusznej podstawy, by im się sprzeciwić.

Jedyny wyjątek stanowi taka zmiana budynku, która nie będzie stanowić ingerencji w projekt architektoniczny. Jeżeli więc projekt obejmował jedynie bryłę budynku i jego podział na kondygnacje, ale już nie podział kondygnacji na poszczególne pomieszczenia, zgoda architekta na przeniesienie ścian działowych nie jest wymagana.

Jakie zmiany można uznać za konieczne?

W przypadku utworów architektonicznych do takich zmian koniecznych należą np. zmiany spowodowane niezgodnością projektu architektonicznego z obowiązującymi przepisami prawa, brak zgody właściwego organu administracji państwowej na wybudowanie budynku powyżej określonej wysokości, wymogi bezpieczeństwa etc. Sama gospodarcza potrzeba dokonania zmian, na przykład konieczność dobudowania kolejnej kondygnacji ze względu na powiększenie się rodziny, nie będzie taką oczywistą koniecznością. W takim przypadku trzeba będzie uzyskać akceptację architekta.

Jeśli przewidujemy zmiany wcześniej, można wnioskować o akceptację zmian przez autora już w momencie zawierania umowy o stworzenie projektu lub umowy o przeniesienie praw do już istniejącego utworu.

Czy na przerobienie poddasza na poddasze mieszkalne, z wyznaczonymi poszczególnymi pomieszczeniami, trzeba mieć zgodę projektanta budynku?

Zgoda nie jest wymagana wyłącznie wtedy, gdy taka przeróbka nie stanowi ingerencji w projekt architektoniczny. W pozostałych przypadkach wymagana będzie zgoda projektanta budynku.

A gdy kupiłam gotowy dom używany, np. 20-letni, czy na przebudowę musi się zgodzić jego projektant? Co robić, gdy nie można go odnaleźć?

Również w przypadku zakupu używanego domu zgoda na jego przebudowę – czyli na wprowadzenie zmian do utworu architektonicznego – jest wymagana. Jedyny wyjątek stanowi, jak już wspomniałam, zmiana, która nie będzie stanowić ingerencji w projekt architektoniczny.

W pozostałych przypadkach trzeba porozumieć się z architektem i uwzględnić jego prawa. Jeżeli jednak nie można go odnaleźć, można próbować zabezpieczać własne interesy poprzez odpowiednio sformułowaną umowę ze zbywcą domu. Umowa taka powinna przewidywać, że jeśli architekt podniesie roszczenia w stosunku do nabywcy domu w związku z jego przebudową, to zbywca budynku poniesie ciężar zapłaty odszkodowania.

Jakie są najczęstsze błędy popełniane przy zawieraniu umów z architektami, gdy zamawiamy u nich projekty budynków?

Najczęstszym spotykanym w praktyce błędem, zwłaszcza wśród inwestorów indywidualnych, jest zupełne pominięcie w umowie postanowień dotyczących przeniesienia praw autorskich lub udzielenia licencji. W takiej sytuacji nabywca egzemplarza projektu architektonicznego ma prawo wyłącznie do wybudowania jednego budynku zgodnie z projektem, a nie ma prawa wprowadzać do projektu zmian. Kolejnym błędem jest niewłaściwe, a więc nieadekwatne do zakładanego celu, wskazanie pól eksploatacji nabywanego projektu. I tak np. inwestor, który kupił projekt, aby wybudować dom jednorodzinny, nie będzie mógł na tej podstawie wybudować osiedla domów jednorodzinnych.

Kolejnym często spotykanym problemem jest zawarcie umowy dotyczącej utworu architektonicznego z osobą, która nie jest do tego uprawniona. Np. w obrocie często spotyka się umowy zawarte z osobami prawnymi, na przykład spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, których wspólnikami są architekci, mimo że spółki takie nie nabyły od faktycznych twórców praw do rozporządzania projektami architektonicznymi.

Warto bowiem pamiętać, że pierwotnie prawa autorskie przysługują zawsze twórcy, który jest zawsze osobą fizyczną. Przeniesienie praw na kolejne osoby – czy to fizyczne, czy prawne – następuje zaś w olbrzymiej większości przypadków na mocy stosownej umowy. Dlatego przeniesienie autorskich praw majątkowych przez podmiot, który sam takich praw nie nabył, nie wywiera skutków prawnych. Na mocy takiej umowy, mimo dobrej wiary, nabywca nie staje się więc uprawnionym z praw autorskich. I najczęściej zdarza się, jak wspomniałam, że inwestorzy nie dbają o zapewnienie sobie zgody architekta na dokonywanie zmian w projekcie.

Jakie są sposoby minimalizacji ryzyka związanego z wykorzystaniem projektów architektonicznych?

Po pierwsze, przyszły inwestor powinien upewnić się, że osoba, od której nabywa prawa autorskie albo nawet sam egzemplarz projektu architektonicznego, jest uprawniona do przeniesienia praw autorskich w interesującym inwestora zakresie. Po drugie, należy zadbać, by umowa, jaką zawiera ze zbywcą, dawała inwestorowi prawa do korzystania z projektu w sposób umożliwiający mu pełną realizację jego zamierzenia inwestycyjnego.

Jeżeli np. inwestor zamierza nie tylko wybudować według projektu osiedle domów jednorodzinnych, ale także wykorzystywać projekt architektoniczny do tworzenia trójwymiarowych wizualizacji planowanego osiedla i umieszczania takich wizualizacji w Internecie, umowa powinna dawać mu prawo do stosowania projektu do takiej formy reklamy.

A jakie mogą być konsekwencje np. rozbudowy domu bez zgody autora projektu?