Jak doprowadzić do usunięcia usterek

Co najczęściej stanowi punkt zapalny w relacjach kupujący mieszkanie deweloper?

Joanna Kalecińska:

Najczęściej dochodzi do sporu między klientem a deweloperem, gdy firma opóźnia się z ukończeniem budowy. Kolejny punkt zapalny to brak wpłat za mieszkanie lub opóźnienia klientów w regulowaniu tych należności. Do sporów dochodzi też, gdy mieszkania lub budynki mają wady wykonawcze oraz w przypadkach zarządzania blokiem do momentu sprzedaży przez dewelopera zdecydowanej większości mieszkań.

Czy jeśli deweloper opóźnia się z oddaniem budynku do użytku o kwartał - w stosunku do zapisów w umowie z klientem - niedoszły nabywca mieszkania ma prawo wycofać się z umowy i żądać odszkodowania?

Zazwyczaj umowy z klientami o wybudowanie i sprzedaż mieszkań przewidują prawo odstąpienia od umowy przez klienta w przypadku, gdy dojdzie do opóźnienia w wydaniu mieszkania przez okres dłuższy niż trzy miesiące.

Ponadto umowy przewidują bardzo często kary umowne na wypadek opóźnienia w wydaniu mieszkania. Zazwyczaj są to kary za każdy dzień zwłoki, ograniczone do maksymalnej kwoty stanowiącej najczęściej nie więcej niż 5-10 proc. ceny, przysługujące niezależnie od tego, czy klient od umowy odstąpi, czy też nie. Zapisy umowne tego rodzaju są w interesie obu stron, o ile maksymalna wysokość kary umownej dla klienta nie jest zbyt niska.

Warto wiedzieć, że jeżeli nawet umowa nie przewiduje prawa odstąpienia na wypadek opóźnienia w wydaniu mieszkania, to ustawa z 1 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje takie prawo na wypadek niedotrzymania przez dewelopera terminu zawarcia umowy przenoszącej na klienta własność mieszkania.

Po jakim czasie można odstąpić od umowy?

Odstąpienie na podstawie ustawy jest możliwe po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego terminu  120 dni. W takim przypadku klient będzie miał prawo do kar umownych za opóźnienie, które powinny zostać przewidziane w umowie.

Zdarzają się też przypadki, że to klient zalega z płatnościami, a deweloper z tego powodu nie może wydać mu mieszkania. W takiej sytuacji deweloperowi również przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Jednak deweloperzy raczej nie są skłonni odstępować od już zawartej umowy i ponownie szukać nabywcy, zwłaszcza że od nieterminowych płatności należą się im odsetki. Jednak w sytuacji, gdy brak szans na zapłatę ceny, lepiej jak najszybciej zdecydować się na poszukiwanie innego nabywcy. Deweloperzy dzięki tej trudnej decyzji zmniejszą ryzyko ponoszenia kosztów utrzymania wybudowanego już mieszkania i ryzyko odpowiedzialności za ewentualne wady mieszkania po upływie terminów gwarancji udzielonych przez wykonawców. Decyzja dewelopera o odstąpieniu od umowy jest też w interesie tych klientów, którzy płacą terminowo i spodziewają się, że prace wykończeniowe prowadzone przez właścicieli mieszkań nie będą trwały latami.

Klient zwraca się do dewelopera o usunięcie usterek w ramach rękojmi. Deweloper odsyła klienta do wykonawcy. Podaje telefon i każe się umawiać na oględziny, naprawę. Wykonawca zwleka, nie ma czasu. Co zrobić w takiej sytuacji? Czy deweloper może odesłać do wykonawcy?

Deweloper nie może, jeżeli klient tego nie chce, odesłać go do wykonawcy w celu usunięcia usterek. Wynika to z faktu, że deweloper podobnie jak każdy profesjonalista w kontaktach z konsumentem -nie może wyłączyć umownie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady. Deweloper może dodatkowo przenieść na klienta uprawnienia przysługujące mu z tytułu gwarancji udzielonej mu przez generalnego wykonawcę lub gwarancji udzielonych przez wykonawców. Zdecydowanie jednak nie polecam deweloperom takiego rozwiązania.

Bardzo często w umowach pomiędzy deweloperami a wykonawcami, zwłaszcza tych przygotowanych przez firmy budowlane, wyłącza się odpowiedzialność z tytułu rękojmi i wprowadza umowną odpowiedzialność firmy budowlanej za wady, co nie jest dobre dla deweloperów. W takich przypadkach deweloper pozbawia się jakichkolwiek roszczeń wobec wykonawców, a dalej pozostaje odpowiedzialny wobec klienta.

Co zrobić, gdy deweloper nie usuwa wad?

Klient nie ma innego wyjścia, jak skorzystać z rękojmi. W jej ramach za wady fizyczne deweloper jest odpowiedzialny wobec klienta, jeśli sprzedany lokal ma wady zmniejszające jego wartość lub użyteczność, jeżeli lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał deweloper, albo jeżeli lokal został klientowi wydany w tzw. stanie niezupełnym. Jednym zdaniem, jeżeli mieszkanie nie jest takie, jakie miało być, klientowi przysługują roszczenia z tytułu rękojmi.

Deweloper jest odpowiedzialny za wady bez względu na to, czy wady te są następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność oraz bez względu na to, czy o istnieniu wad wiedział. Może się zwolnić z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokali, jeśli udowodni, że nabywcy wiedzieli o wadach w chwili sprzedaży mieszkań.

Na co pozwala rękojmia?

Uprawnienia z tytułu rękojmi przyznane nabywcom mieszkań przez przepisy kodeksu cywilnego są szerokie i obejmują: odstąpienie od umowy, żądanie obniżenia ceny, żądanie usunięcia wad. Korzystając z rękojmi klient powinien w pierwszej kolejności zawiadomić dewelopera o wadach w ciągu miesiąca od ich wykrycia, a następnie zdecydować, czego będzie żądać od dewelopera. Do tego potrzebna jest jednak wiedza techniczna, czasami bardzo specjalistyczna.

A jeśli wad nie da się usunąć?

Jeżeli deweloper jest w dobrej sytuacji finansowej, należy od umowy odstąpić i zażądać zwrotu ceny. Jeżeli usunięcie wad nie jest skomplikowane i nie wymaga interwencji w instalacje będące częściami wspólnymi budynku, wady można usunąć samodzielnie i żądać obniżenia ceny. W pozostałych przypadkach klienci żądają usunięcia wad i wyznaczają deweloperowi odpowiedni termin.

Jeżeli deweloper nie przystępuje do usunięcia wad lub w ogóle nie daje znaku życia, nabywca wadliwego mieszkania powinien udać się do kancelarii prawnej wyspecjalizowanej w dochodzeniu roszczeń od deweloperów a ta, jeśli jest na to czas, może wezwać ponownie dewelopera listem poleconym np. do usunięcia wad. Jeżeli nie ma już na to czasu, prawnik zapewne zasugeruje pozwanie dewelopera do sądu.

Nabywcy podejmują czasami błędne decyzje - np. uzależniają udostępnienie mieszkania deweloperowi w celu usunięcia wad od zobowiązania się dewelopera do ich usunięcia w ściśle określony sposób. Są przekonani, że zgłoszenie wady deweloperowi wstrzymuje bieg przedawnienia 3-letniego terminu rękojmi. Bezcenny czas jednak mija, a wraz z nim uprawnienia klienta z rękojmi i okres odpowiedzialności gwarancyjnej wykonawcy wobec dewelopera. Na koniec klient zostanie z wadami trudnymi do usunięcia, np. przeciekającym dachem, a więc z poważnymi wydatkami na naprawy. Będą mu co prawda przysługiwać roszczenia odszkodowawcze z art. 471K. C. k. c, jednak dochodzenie ich jest dla klienta trudniejsze. Jeżeli nawet deweloper przyzna, iż jest odpowiedzialny za wady, to może kwestionować sposób i cenę naprawy.