Jak zmnijeszyć opłaty za mieszkanie

Czytelniczki wymieniły się informacjami, która ile płaci za mieszkanie. Okazało się, że w przypadku dwóch pokoi w spółdzielczych blokach na warszawskim Ursynowie miesięczna opłata różni się – przy niemal identycznym metrażu – ok. 200 zł miesięcznie. W przypadku Poznania opłaty eksploatacyjne za większe mieszkanie są jeszcze niższe. Wszystkie bloki są z wielkiej płyty z lat 70-80 ub. wieku. Z czego mogą wynikać takie różnice?

Paweł Puch: Trzeba zwróć uwagę, że każdy właściciel lokalu ponosi dwa rodzaje kosztów: pierwsze – to koszty mediów, drugie – są zwykle nazywane  czynszem, choć jest to określenie błędne, bowiem czynsz to świadczenie związane z umową najmu. Właściciel lokalu nie płaci czynszu tylko – w przypadku wspólnot mieszkaniowych – koszty zarządu nieruchomością wspólną, a w przypadku spółdzielni ponosi opłaty na rzecz spółdzielni.

Różnica między kosztami zarządu w dwóch różnych blokach jest tak oczywista i powinna być tak zrozumiała, jak różnica między wynagrodzeniem dwóch osób pracujących na tych samych stanowiskach w różnych firmach. Na koszty zarządu w budynkach mieszkalnych składa się wiele składowych. W każdym budynku koszty te mogą różnić się nie tylko co do wysokości, ale też co do elementów składowych. Na przykład w jednej wspólnocie zarządza profesjonalny zarządca, a w koszt zarządu wliczona jest jego nieraz kilkutysięczne wynagrodzenie, a w drugiej wspólnocie zarządza społeczny zarząd i tych kosztów nie ma.

Kiedy różnicie będą duże?

Największe różnice będą właśnie w sytuacji, gdy w jednej wspólnocie mieszkańcy będą zarządzać przy pomocy zarządu społecznego, sami będą sprzątać klatki i teren wokół budynku i uznają, że fundusz remontowy jest im niepotrzebny, bo w razie konieczności pokrycia kosztów remontu pokryją je jednorazowymi wpłatami lub kredytem w banku. Tymczasem w sąsiedniej wspólnocie mieszkańcy doszli do zgoła odmiennych wniosków. Zatrudniają profesjonalnego zarządcę, wynajmują firmę sprzątającą, a do tego uchwalili wysokie zaliczki na fundusz remontowy. W obu tych budynkach koszty zarządu będą zatem bardzo różne.

A jeśli w przypadku podobnych lokali spółdzielczych jest różnica 100–200 zł miesięcznie?

Najbardziej zbliżone będą opłaty w podobnych budynkach w tej samej spółdzielni. Duża różnica między podobnymi budynkami w tej samej spółdzielni zapewne będzie wynikać z kosztów ogrzewania, np. jeden budynek jest nieocieplony i ma stary kilkunastoletni system grzewczy, a drugi budynek przeszedł termomodernizację jest ocieplony ma nową instalacją centralnego ogrzewania. Różnica w kosztach w takich samych blokach w różnych spółdzielniach może wynikać także z różnych opłat  za zarządzanie oraz różnych zaliczek na fundusz remontowy.

Często okazuje się także, że w budynkach wielorodzinnych, wybudowanych po 2000 r., tzw. czynsze są niższe niż w starych blokach. Nawet, gdy jest ochrona. Dlaczego?

W przypadku budynków w rożnym wieku podstawowa różnica w kosztach zapewne będzie wynikać z zaliczek na fundusz remontowy. Budynek nowy z reguły nie potrzebuje remontów i można założyć, że nie będzie ich potrzebował w następnych latach, zatem zaliczki na fundusz remontowy można ustalić na bardzo niskim poziomie. Natomiast im budynek starszy, tym zaczyna wymagać coraz większych nakładów.Zwłaszcza, jeżeli remonty robi się etapami. Np. w danym roku wymienia się dach, za dwa lata ocieplenie, potem instalacje.

Wówczas w takiej wspólnocie mieszkaniowej zaliczki na fundusz remontowy zawsze będą ustalone na stosunkowo wysokim poziomie, gdyż w perspektywie roku czy dwóch lat mają umożliwić uzbieranie określonej kwoty. Spotkałem się ze wspólnotą mieszkaniową w starej zaniedbanej kamienicy, w której część właścicieli ustaliła zaliczki na fundusz remontowy liczone w tysiącach złotych miesięcznie, gdyż w perspektywie kilku lat chcieli przeprowadzić generalny remont całej kamienicy. Mimo że jeden z właścicieli, którego nie stać było na tak wysokie zaliczki, zaskarżył uchwałę, sąd uznał, że takie działanie właścicieli jest w przypadku tej kamienicy jak najbardziej uzasadnione.

Jakie uprawnienia ma członek wspólnoty mieszkaniowej i jaki realny wpływ na wysokość opłat za mieszkanie? Jak sprawdzić ich racjonalność?

Przynajmniej część kosztów zarządu jest wolnorynkowa, a to oznacza, że będzie różna w zależności od wybranego usługodawcy oraz że jest wynikiem negocjacji i porozumienia między stronami. Jednak najważniejsze jest to, że koszty zarządu, zarówno ich wysokość, jak i poszczególne składowe, ustalają sami właściciele lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej tylko je szacuje i proponuje podjęcie uchwały określonej treści. Ostateczna decyzja należy do właścicieli lokali. Mogą oni na przykład przegłosować obniżenie zaliczek na fundusz remontowy. Jeżeli uważają, że firma sprzątająca pobiera zbyt duże wynagrodzenie, mogą podjąć uchwałę o wypowiedzeniu umowy z tą firmą i zobowiązać zarząd do zawarcia umowy z inną wskazaną w uchwale firmą, która ma niższe opłaty itd.

Właścicielom lokali służy też prawo kontroli działalności zarządu. Bezsprzecznie w prawie kontroli działalności zarządu zawiera się prawo wglądu do dokumentów wspólnoty mieszkaniowej i żądania wydania ich kopii, jak również tworzenia własnych kopii dokumentów. W innym wypadku sprawowanie kontroli nie byłoby możliwe.

Ponadto każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. W ramach tych czynności właściciel może uczestniczyć w pracach wspólnoty, a także podejmować działania na rzecz właściwego jej funkcjonowania.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, gdy jest niezadowolony?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Można zaskarżyć nie tylko uchwałę, która została podjęta, ale także taką, której właściciele nie podjęli, gdyż uchwała nie uzyskała większości głosów.

A członek spółdzielni mieszkaniowej? Jak i gdzie może sprawdzić, dlaczego płaci określoną kwotę za mieszkanie, dlaczego poszczególne składniki wynoszą tyle, a nie tyle, co w bloku obok?

Sytuacja w spółdzielniach wygląda dużo gorzej, chociażby dlatego, że po pierwsze mieszkaniec bloku spółdzielczego w znikomym zakresie ma wpływ na opłaty, które ustala spółdzielnia, a koszty w spółdzielni są z reguły wyższe, choć oczywiście są spółdzielnie, które potrafią utrzymać opłaty na stosunkowo niskim poziomie.

W praktyce, wbrew logice, można zaobserwować, że nie obowiązuje zasada, że im większa spółdzielnia, tym koszty przypadające na poszczególnych mieszkańców są niższe. Wręcz odwrotnie, bardzo często to w tych największych spółdzielniach koszty są najwyższe.

Trzeba jednak pamiętać, że spółdzielnia jest zobowiązana, na żądanie, przedstawić kalkulację wysokości opłat. Ponadto o każdej zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić swoich mieszkańców co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest zobowiązana zawiadomić co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Mieszkańcy bloków spółdzielczych mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat na drodze sądowej. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.