Rynek w Warszawie i we Wrocławiu

Warszawa - średnia stawka najmu za mkw. wynosi w stolicy 42 zł miesięcznie

Właściciele stołecznych mieszkań mogą liczyć na wysokie zyski z najmu, ale i wydatek na lokal jest wyższy niż w innych miejscowościach.

? Warszawa jest pod każdym względem największym rynkiem nieruchomości w Polsce. Średnie ceny są tu najwyższe, buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań, a rynek najmu znacząco przerasta pozostałe miasta.

? Z analizy cen mieszkań (na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) i ofert najmu w największych miastach (na podstawie danych Domiporta.pl) wynika, że kupno mieszkania na wynajem w Warszawie ma dużą szansę być dobrą inwestycją. Średnia oczekiwana rentowność najmu ponaddwukrotnie przekracza przeciętne oprocentowanie lokat bankowych i wynosi 4,48 proc. netto (czyli po uwzględnieniu podatku i wszelkich kosztów).

4,48 proc. przeciętna rentowność najmu netto dla mieszkania w Warszawie

? Średnia stawka najmu za metr kwadratowy wynosi w stolicy ponad 42 zł – o 61 proc. więcej niż w Gdyni i 86 proc. więcej niż w Łodzi. Właściciele stołecznych mieszkań mogą więc liczyć na wysokie przychody, ale trzeba pamiętać, że i koszt nabycia mieszkania jest wyższy niż w innych miejscowościach. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to ponad 7 tys. zł, to znacząco więcej niż w innych miastach. Często wyższe są tu też koszty związane z utrzymaniem lokalu i jego wyremontowaniem.

? Oczywiście obliczenie jest stawką uśrednioną, co oznacza, że jedni inwestorzy osiągną wynik lepszy, a inni gorszy. W obliczeniach uwzględniliśmy 10,5-miesięczny okres wynajmu, ale gdyby udało się zapewnić 100-proc. obłożenie mieszkania, to średnia rentowność netto dla Warszawy wyniesie nie 4,48 proc., lecz prawie 5,3 proc.

? Inwestycja mieszkaniowa nie jest przeznaczona dla każdego. Warunki konieczne to posiadanie sporego zapasu gotówki oraz decyzja o długoterminowej inwestycji. Oczywiście cena zależy od standardu i lokalizacji, ale należy pamiętać o tym, że mieszkania nieatrakcyjnego nikt nie będzie chciał wynająć.

? W warunkach warszawskich, z punktu widzenia większości potencjalnych najemców, największą zaletą będzie bliskość metra. Można jednak myśleć przyszłościowo i nabyć nieruchomość w pobliżu drugiej linii metra, która w ciągu półtora roku powinna zostać oddana do użytku. To niestety wiąże się z wyższymi cenami, mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji rzadko kosztować będzie poniżej 7,5–8 tys. zł za mkw. To oznacza, że myśląc o 40-metrowym lokum, musimy liczyć się z wydatkiem ponad 300 tys. zł, a w wielu przypadkach i 350 tys. zł może nie wystarczyć.

? Myśląc o najbardziej pożądanych lokalizacjach (Śródmieście i dzielnice z nim sąsiadujące), trzeba często przygotować się na wydatek przekraczający pół miliona złotych.

? Ale za to na lokal w apartamentowcu zlokalizowanym w pobliżu jednego z dwóch głównych centrów biurowych (Służewiec Przemysłowy i Wola) powinni znaleźć się chętni – będą to menedżerowie wysokiego szczebla pracujący w międzynarodowych korporacjach, często obcokrajowcy.

? Za wynajem takiego mieszkania możemy miesięcznie otrzymać nawet 4 tys. zł.

Wrocław - o mieszkania w ramach mdm najłatwiej będzie pod miastem

Trudno o „Mieszkanie dla młodych" we Wrocławiu. Duża część lokali spełniających warunki programu jest jeszcze w budowie. Dlatego ich ceny są nieco niższe od ukończonych.

? Prezydent podpisał ustawę o wprowadzeniu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Na początku przyszłego roku pierwsi klienci zaczną się ubiegać o 10- lub 15-proc. dopłatę do kupowanego mieszkania. Program ma za zadanie wspieranie młodych ludzi (do 35. roku życia) w zakupie ich pierwszego mieszkania. Na wyższą stawkę dopłat liczyć mogą rodziny z dziećmi, które dodatkowo będą mogły uzyskać kolejne 5 proc., jeśli w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi się im trzeci lub kolejny potomek.

? Aby móc starać się o dopłatę, trzeba wypełnić szereg określonych przez ustawę warunków. Możliwość taką będą mieli tylko klienci do 35. roku życia (wniosek kredytowy powinien zostać złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat, a w przypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniał jeden z małżonków), którzy kupują mieszkanie (lub dom) na rynku pierwotnym lub budują dom, ale pod warunkiem że będzie to dla nich pierwszy lokal mieszkalny. Aby móc uzyskać dopłatę, należy kupować nieruchomość na kredyt w złotych, wzięty na co najmniej 15 lat, który stanowić będzie co najmniej połowę ceny. Warunki te ograniczają grupę potencjalnych beneficjentów.

4774 zł limit cenowy w programie „Mieszkanie dla młodych" dla Wrocławia (do końca I kw. 2014 r.)

? W ustawie znalazły się też zapisy dotyczące nieruchomości, przy kupowaniu której można otrzymać pomoc państwa. Jej powierzchnia nie może przekraczać 75 mkw. dla mieszkania i 100 mkw. dla domu, przy czym rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupić lokal o 10 mkw. większy. Mieszkanie nie może też przekraczać pułapu cenowego za mkw.

? Wrocław jest jednym z miast, w których dostępność MdM będzie raczej mniejsza niż większa. W samym mieście limit cenowy wynosi 4774 zł. I o ile z limitem powierzchniowym problemów nie będzie, bo w ofercie prawie każdego dewelopera są lokale o powierzchni mniejszej niż 75 mkw. (najchętniej kupowane mieszkania mają 45–55 mkw.), o tyle z cenami może być różnie.