Czy umowy dożywocia, oferowane przez prywatne firmy starszym osobom, zabezpieczają ich prawa?

Piotr Podgórski

: Pojawienie się na rynku nowego produktu pod nazwą „odwrócona hipoteka" to wyraz reakcji na potrzeby seniorów posiadających kapitał w postaci nieruchomości, których renty czy emerytury nie zaspokajają potrzeb życiowych.

W związku z powyższym pojawia się pole do wprowadzania różnego rodzaju nadużyć, czy to w formie niedozwolonych klauzul umownych w rozumieniu przepisów art. 3851 i nast. k.c., czy też w postaci wprowadzania w błąd w przekazie płynącym z reklam. Zwrócił na to uwagę UOKiK w swoim „Raporcie z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich", sporządzonym we wrześniu 2013 r. UOKiK wyszczególnił 29 niedozwolonych postanowień umownych zawartych w umowach, jakimi posługują się fundusze hipoteczne, oraz przytoczył wprowadzające w błąd kampanie marketingowe.

Umowy przekazujące nieruchomość zawierane są zawsze notarialnie. Czy można liczyć, że notariusz wskaże niebezpieczeństwa kontraktu oddającemu lokal za świadczenie?

Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego. Wynika to jasno z przepisu art. 158 k.c. Powinnością notariusza jest sporządzenie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 ustawy – Prawo o notariacie (DzU nr 189, poz. 1158) notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną.

Z drugiej jednak strony należy podkreślić, że zgodnie z art. 80 § 2 i 3 ustawy – Prawo o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz zobowiązany jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz ma obowiązek udzielać im wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Pamiętajmy jednak, że notariusz nie będzie badał umowy pod kątem niedozwolonych klauzul umownych. Takie zadanie powinno zostać powierzone radcom prawnym lub adwokatom.

Jest jeszcze jedna kwestia, na którą warto zwrócić uwagę: okoliczność, że mamy do czynienia z aktem notarialnym, a nie typowym wzorcem umownym, nie wyłącza możliwości jego oceny pod kątem naruszenia interesów konsumentów. Takie stanowisko wynika z wyroku SOKiK, który stwierdził, że „(...) udział notariusza przy zawieraniu umów i nałożone na niego z tego tytułu obowiązki nie mają żadnego znaczenia dla ustalenia, czy stosowany dokument ma charakter wzorca umowy" (wyrok SOKiK z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt XVII AmC 5406/11).

Na jakie zapisy w umowie z funduszem pan by się nie zgodził? Jakie zapisy są niekorzystne dla dożywotnika?

Posłużmy się przywołanym już raportem UOKiK sporządzonym we wrześniu 2013 r., w którym wyszczególnione zostały niedozwolone postanowienia umowne stosowane przez fundusze hipoteczne.

Jedna z kategorii niedozwolonych klauzul umownych odnosi się do osób trzecich, które miałyby zostać przyjęte przez seniora na mieszkanie. Niedozwolone postanowienia umowne zobowiązywały w tym przypadku dożywotnika do przedłożenia funduszowi oświadczenia osoby trzeciej o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. w określonym terminie, pod rygorem zapłaty kary umownej.

Mimo że takie zobowiązanie jest możliwe w świetle przepisu art. 391 zd. 1 k.c., to zdaniem prezesa UOKiK nie jest to dopuszczalne w odniesieniu do osób wymienionych w przepisie art. 301 § 1 k.c. Powyższy przepis stanowi, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Jest to zatem uprawnienie przyznane przez powszechnie obowiązujące prawo. Żądania przedłożenia takiego oświadczenia nie można więc wymagać od osób wymienionych w przepisie art. 301 § 1 k.c. i w konsekwencji postanowienia umowne powinny to jasno precyzować.

Za niedozwolone zatem zostały uznane również postanowienia, które w każdej sytuacji wymagały zgody funduszu na zamieszkanie z dożywotnikiem osób trzecich, nawet tych, o których mówi przepis art. 301 § 1 k.c. UOKiK zakwestionował również postanowienia, z których wynika, że w razie zwłoki funduszu w płatności co najmniej jednej raty świadczenia pieniężnego, przekraczającej 31 dni, dożywotnikowi przysługiwało będzie prawo żądania rozwiązania umowy i zwrotnego przeniesienia na niego prawa własności, co będzie stanowiło wyjątkowy przypadek w rozumieniu przepisu art. 913 § 2 k.c. Taki zapis sformułowany był w odniesieniu do postanowienia umownego stanowiącego, że fundusz w przypadku braku zwrotnego przeniesienia prawa własności zobowiązuje się zapłacić określoną karę umowną. I to właśnie wzbudziło zastrzeżenia prezesa UOKiK.

Dlaczego?

Bo dożywotnik, który będzie się sugerował treścią umowy, przyznającą mu odpowiednią karę umowną, może nie skorzystać z uprawnień ustawowych i nie doprowadzić do zwrotnego przeniesienia na jego rzecz własności nieruchomości.

A jakie postanowienia umowne są korzystne z punktu widzenia dożywotnika?

Dożywotnik, dokonując wyboru odpowiedniego funduszu hipotecznego, powinien zwrócić uwagę na obecność postanowień umownych gwarantujących korzystanie przez niego z lokalu, które możliwe jest dzięki ustanowieniu służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania nieruchomości. W pierwszej kolejności należy się zatem zabezpieczyć przed możliwością zbycia lokalu przez nowego właściciela – fundusz hipoteczny – wprowadzenia się do niego osób trzecich lub ich zameldowania. Szukajmy więc umów, w którym takie uprawnienia są wyłączone po stronie nabywcy nieruchomości lub co najmniej wymagają uprzedniej zgody dożywotnika.

Wybierajmy umowy, w których nie ma bezwzględnego zakazu przyjęcia przez dożywotnika do mieszkania osób trzecich. Senior podpisujący umowę dożywocia powinien także pomyśleć o swoich spadkobiercach. Niektóre umowy zawierają postanowienia umożliwiające im zabranie po śmierci dożywotnika wszystkich rzeczy ruchomych.

Korzystne są również postanowienia umowne, zgodnie z którymi fundusz poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 k.p.c., np. w zakresie roszczeń seniora o zapłatę świadczenia pieniężnego czy też zapłaty na jego rzecz kwot tytułem czynszu.

Możemy również spotkać się z umowami, w których znajdują się regulacje przewidujące prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy fundusz pozostaje w zwłoce z zapłatą świadczenia pieniężnego.

A czy fundusz przejmujący lokal ma obowiązek opieki nad seniorem, np. pomocy w dotarciu do lekarza?

Obowiązek sprawowania bezpośredniej opieki nad seniorem może być wpisany do umowy. Mamy zatem tutaj nie tylko zobowiązanie do wypłaty świadczenia pieniężnego, ale również niepieniężnego.

Przejawia się to tym, że fundusz hipoteczny oddelegowuje do dyspozycji dożywotnika osobę, która wykonuje drobne prace porządkowe w domu, pomaga w robieniu zakupów i załatwianiu formalności. Odbywać się to powinno oczywiście bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat.

Kto płaci czynsz za lokal?

W wielu umowach dożywocia znajdują się także postanowienia zobowiązujące fundusz hipoteczny do ponoszenia w imieniu dożywotnika kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości (czynsz, media) oraz opłat publicznoprawnych, związanych z prawem jej własności, takich jak: podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i opłata roczna z tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

CV

Piotr Podgórski – prawnik z Kancelarii Prawnej Świeca i Wspólnicy. Doświadczenie zawodowe zdobywał w kancelariach prawnych oraz spółkach z różnego sektora usług. Obecnie zajmuje się m.in. prawem ochrony konkurencji i konsumentów oraz prawem nieruchomości. Specjalizuje się również w prawie własności intelektualnej. Jest uczestnikiem seminarium doktoranckiego na UW. Ukończył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie.

Czy z umowy przekazania mieszkania można się wycofać?

Czy można odstąpić od umowy o dożywocie lub ją wypowiedzieć?

? Co do zasady, jest to niemożliwe. W większości przypadków nie możemy odstąpić od takiej umowy, ani jej wypowiedzieć, a już tym bardziej z jakiegokolwiek powodu.

? W umowie świadczeń dożywotnich, oferowanej przez jeden z funduszy hipotecznych, znajdziemy możliwość rozwiązania, odstąpienia od umowy i żądania zwrotnego przeniesienia własności na dożywotnika, i to bez obowiązku zwrotu pobranych świadczeń. Takie uprawnienie przysługiwało nam będzie jednak tylko w określonych okolicznościach, takich jak np. zameldowanie przez fundusz hipoteczny w mieszkaniu osoby trzeciej, czy też pozostawanie w zwłoce z zapłatą seniorowi renty.

? Do tej pory spotkałem się z jednym przypadkiem, w którym fundusz hipoteczny przewidział w umowie możliwość wypowiedzenia umowy świadczeń dożywotnich, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

? Należy jednak podkreślić, produkt w postaci „odwróconej hipoteki" skonstruowany został w tym przypadku na podstawie przepisów umowy ubezpieczenia (art. 805 § 1 k.c.). Umowa reguluje zatem w takiej sytuacji szczegółowe zasady rozliczeń pomiędzy stronami.