Nowe biura w Polsce

W tym roku w największych miastach regionalnych, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Szczecinie i Lublinie, nowoczesna powierzchnia biurowa przekroczy 3 mln mkw. Deweloperzy szczególnie dużo budują we Wrocławiu, gdzie dziś, jak wyliczają analitycy CBRE, powstaje ok. 150 tys. mkw. w 15 budynkach. Powstają m.in.: projekt Dominikański o powierzchni 40 tys. mkw., który zostanie oddany przez spółkę Skanska Property Poland w 2015 r., Times II (18 tys. mkw., deweloper: UBM) czy West Gate, liczący ok. 16 tys. mkw., realizowany przez Echo Investment. – Gdy te obiekty zostaną oddane, podaż biur zwiększy się we Wrocławiu o ponad 25 proc. – zaznacza Konrad Heidinger, konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w CBRE.

Popyt na biura

Tak dużą skalę nowych projektów we Wrocławiu wywołała duża aktywność najemców. – Wrocław jest jedną z najważniejszych lokalizacji dla działalności sektora zewnętrznych usług, czyli BPO i SSC. – Jednocześnie jeszcze do niedawna Wrocław uchodził za miasto z niewielką ofertą pustych biur. To zachęciło deweloperów do rozpoczęcia budowy wielu obiektów biurowych w podobnym czasie – zauważa Konrad ?Heidinger. W efekcie stopa pustostanów do najniższych już nie należy. Jak podają przedstawiciele Cushman & Wakefield, sięga niemal 12 proc. – Ale w tym mieście deweloperzy oddadzą w tym roku tylko ok. 35 tys. mkw., więc wolna powierzchnia będzie się stopniowo zmniejszać – prognozuje Krzysztof Misiak, kierownik sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

Niewiele pustostnów jest tymczasem w Krakowie (ok. 4,8 proc.). Nic więc dziwnego, że to miasto również skupia uwagę deweloperów. W stolicy Małopolski według wyliczeń JLL powstaje ponad 130 tys. mkw. nowej powierzchni w takich projektach, jak Kapelanka A i B, Orange Office Park, Quattro Business Park D czy Alma Tower. Modernizowany jest również słynny dawny Błękitek, zwany teraz K1. Jak wylicza Krzysztof Misiak, w tym roku w Krakowie zaplanowano oddanie w sumie 50 tys. mkw. biur. – Stopa pustostanów powinna się jednak utrzymać poniżej 8 proc. – twierdzi.

Agnieszka Sosnowska, analityk z JLL, zwraca także uwagę na Katowice, które cieszą się coraz większą popularnością wśród najemców, szczególnie z sektora BPO. – W rezultacie poziom pustostanów spadł w tym mieście z 9 proc. w 2013 r. do 5,6 proc. na koniec I kwartału tego roku – zaznacza Agnieszka Sosnowska.

Z kolei największą inwestycją biurową, która powstaje poza Warszawą, jest Business Garden w Poznaniu (faza I, ok. 42 tys. mkw.). Deweloper, SwedeCenter, planuje zakończyć budowę obiektu w pierwszym kwartale 2015 r.

W Trójmieście w realizacji są m.in. Tryton Business Park, Alchemia (faza II) czy kolejna faza biurowca Olivia Business Center. – Deweloperzy dopasowują swoje plany do specyfiki rynków lokalnych. Są aktywni przede wszystkim w miastach z odpowiednim zapleczem najemców. Stąd najwięcej biur powstaje w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach – tłumaczy Anna Sosnowska. Obecnie firmy z branży BPO, jak wyliczają analitycy JLL, zajmują już ok. 50 proc. powierzchni biurowej w Krakowie, 36 proc. w Łodzi oraz 35 proc. we Wrocławiu. – Tego typu firmy zwykle poszukują powierzchni powyżej ?1 tys. mkw., w dobrym standardzie, w lokalizacji z szerokim dostępem do środków transportu publicznego – mówi Sosnowska.

Większa oferta

Mało się buduje w Lublinie (15 tys. mkw.), Szczecinie (23 tys. mkw.) oraz Łodzi (37 tys. mkw.). – Nie oznacza to jednak, że te lokalizacje są mniej atrakcyjne dla potencjalnych najemców. Niższy poziom powierzchni biurowej w budowie jest spowodowany cyklicznością rynku. W ostatnich latach w tych miastach oddano kilka dużych obiektów, co wyraźnie zwiększyło skalę pustych biur – tłumaczy Konrad ?Heidinger.

Generalnie w całej Polsce skala pustostanów w najbliższych latach dalej będzie rosnąć ze względu na dużą liczbę nowych inwestycji. Według CBRE w regionach powstaje 530 tys. mkw., a w samej Warszawie – 600 tys. mkw. biur.

– Jednak popyt na biura jest duży i w dłuższym horyzoncie czasowym wolna powierzchnia zostanie stopniowo wchłonięta przez rynek – prognozuje Konrad Heidinger.

W samym I kw. 2014 r. współczynnik powierzchni niewynajętych wzrósł tylko na rynku trójmiejskim (z 12,5 do 13,9 proc.). Krzysztof Misiak szacuje, że na tym rynku stopa pustostanów jeszcze się zwiększy, gdy zostaną oddane kolejne duże projekty, liczące w sumie 25 tys. mkw. – Do końca roku poziom pustostanów może się zbliżyć do ok. 16 proc. – ocenia Misiak.

Tymczasem Łódź czeka w najbliższej przyszłości stopniowe zmniejszanie się stopy pustostanów, dopóki deweloperzy nie zainicjują kolejnych projektów.