Czy prawo na to zezwala? Jakie warunki musi spełnić?

Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki HILLS LTS S.A.:

O wyborze lokalizacji budynku decyduje wiele czynników, w tym czynniki natury prawnej, w szczególności, gdy w sąsiedztwie planowanego domu znajdują się już wcześniej wzniesione budynki.

Odległości usytuowania budynku od granicy działki zostały jasno określone przez ustawodawcę w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Powyższy akt prawny w Dziale II "Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej Rozdział 1 Usytuowanie budynku" (§ 11 i nast.) jasno formułuje aspekty zabudowy, w tym w sąsiedztwie wybudowanych wcześniej budynków.

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia, budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:

3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;

4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy (§ 12 ust. 5 rozporządzenia). Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Należy również zachować odległość 4 m od granicy działki do zwróconego w jej stronę otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

Jednakże w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w niniejszym rozporządzeniu, dopuszcza się (§ 12 ust. 3):

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.