W kryzysie kapitał przepływa inaczej

W pierwszej połowie 2020 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce oszacowaliście na 3 mld euro, to najlepsza pierwsza połowa roku w naszej historii. Ile przypadło na objęty lockdownem II kwartał i czy są już szacunki, jak wypadł III kwartał?

Faktycznie, I półrocze 2020 r. należy do historycznie najlepszych, wynik był o ponad 5 proc. lepszy rok do roku. Na I kwartał przypadło 1,7 mld euro, a na drugi 1,2 mld, w dużej części były to jeszcze inwestycje rozpoczęte w 2019 r., które w I półroczu br. doczekały się sfinalizowania.

Na koniec III kwartału szacowana wartość transakcji sięgnie narastająco około 4 mld euro.

Ostatnie lata to ustanawianie kolejnych rekordów wartości transakcji w Polsce. Czy to już koniec trendu, czy też prawdziwe okaże się stwierdzenie, że nieruchomości to bezpieczna przystań?

Nieruchomości od zawsze postrzegane są jako bezpieczna przystań w oczach inwestorów. Co może się zmieniać, to kierunki przepływów kapitałowych. W każdym kryzysie finansowym inwestorzy uciekają do bogatszych i dojrzałych gospodarczo państw, nawet jeśli w danym momencie wykazują się one gorszymi wskaźnikami ekonomicznymi. Dla inwestorów właśnie ta dojrzałość jest gwarantem stabilności oraz przewidywalności.

Polska, mimo lokalizacji geopolitycznej, w segmencie inwestycyjnym jest w innej kategorii niż państwa Europy Zachodniej, dlatego możemy oczekiwać zmniejszenia zainteresowania naszym rynkiem.

W ostatnich latach boom nad Wisłą przeżywają nieruchomości logistyczne i wraz z rosnącym udziałem e-commerce w handlu ta grupa aktywów będzie zwiększać swoje znaczenie w całym wolumenie inwestycyjnym.

Czy widać już zmianę kierunków, z jakich kapitał napływa do Polski?

Pandemia i globalne ograniczenia w przemieszczaniu się wprowadziły przetasowania na inwestycyjnej mapie rynku nieruchomości. Korea Południowa jeszcze parę miesięcy temu była typowana jako jedno z ważniejszych źródeł napływu kapitału do Polski, ale regulacje tamtejszych funduszy inwestycyjnych wymagają osobistych oględzin nieruchomości, co przy ograniczeniach w przemieszczaniu się jest niemożliwe.

Nieruchomości w Polsce będą głównie obiektem zainteresowania funduszy z Niemiec, Francji, Wielkiej Brytanii i Austrii oraz USA. Była to główna grupa inwestorów jeszcze przed pandemią, ale teraz te kraje – przez globalne ograniczenia w przemieszczaniu się – jeszcze więcej pieniędzy będą wolały zostawić w naszym regionie, tym bardziej że Polska jest postrzegana jako najbezpieczniejsza lokata kapitału w Europie Środkowej.

Obok inwestorów europejskich w Polsce ulokują swoje pieniądze również Singapur i Chiny. Już w tym roku inwestorzy z Państwa Środka kupili dwie nieruchomości logistyczne zbudowane dla Amazona. Inwestorzy z Azji będą szukać dużych inwestycji w segmencie logistycznym – mowa o całych portfelach nieruchomości – ale również biur w klasie core, czyli tych o najniższym ryzyku.

Znaczącym inwestorem w Polsce jest również RPA, które uważa nasz kraj właśnie za bezpieczną przystań.

W I półroczu ogromne wzięcie miały nieruchomości logistyczno-przemysłowe. Czy przyspieszony pandemią rozwój e-commerce może być trwałym paliwem wzrostu tego rynku? Czy nearshoring to myślenie życzeniowe, czy realna szansa dla naszego regionu Europy, w tym Polski?

Trend jest kontynuowany, około 70 proc. z 1 mld euro inwestycji przypadło właśnie na logistykę.

Polska bardzo dobrze wykorzystała swój potencjał, stając się największym w Europie i trzecim na świecie krajem pod kątem liczby centrów nowoczesnych usług biznesowych, obsługując głównie procesy w zakresie IT, księgowości, obsługi klienta, HR, logistyki i finansów. Nearshoring w logistyce i produkcji jest również realną szansą. Ograniczenia mobilności obnażyły kruchość globalnego łańcucha dostaw, dlatego coraz częściej i więcej mówi się o przenoszeniu produkcji do krajów bliskich geograficznie.

My naszej szansy powinniśmy upatrywać w kategorii produktów opartych o wysokie technologie i wymagających odpowiedniej kontroli jakości. Wykwalifikowaną kadrę pracowniczą już mamy, a sieć dróg jest stale rozbudowywana, tworząc nowe lokalizacje pod inwestycje logistyczno-przemysłowe.

W ostatnich latach Polska stała się też centrum logistycznym dla wielu firm w branży e-commerce. Amerykański Amazon otworzył u nas dziewięć centrów dystrybucyjnych, które obsługują głównie rynek niemiecki. Koszty pracy oraz obsługa nieruchomości są niższe niż u naszych zachodnich sąsiadów, nawet jeśli dołoży się do tego wyższe koszty transportu. Taką samą strategię przyjęło niemieckie Zalando i teraz to polskie centra dystrybucyjne obsługują zamówienia z Niemiec, Austrii, Holandii i Skandynawii.

Jakie perspektywy widzicie dla kluczowego dotychczas dla inwestorów rynku biurowego?

W III kwartale inwestycje w biura miały 20-proc. udział w całkowitej wartości zakupów nieruchomości komercyjnych, podczas gdy w I półroczu było to 46 proc. Spadek to bezpośredni skutek pandemii i wynika z niepewności dotyczącej zmieniającego się środowiska pracy. Jest to jednak sytuacja tymczasowa, ponieważ rynek inwestycyjny, tak jak natura, nie znosi próżni.

Czy nieruchomości handlowe, które cały czas zmagają się ze skutkami lockdownu, mogą jeszcze zyskać w oczach inwestorów?

Na koniec sierpnia br. wskaźnik pustostanów w obiektach handlowych w ośmiu największych miastach w Polsce wyniósł 4,8 proc., co oznacza wzrost o 0,7 pkt proc. w stosunku do końca 2019 r. Na atrakcyjności inwestycyjnej mocno zyskały parki handlowe, gdzie współczynnik pustostanów na koniec 2019 r. wynosił 3,6 proc., a do końca sierpnia 2020 r. nieznacznie wzrósł do 4,1 proc. Wiąże się to bezpośrednio ze skutkami pandemii i zmianą nawyków konsumentów, którzy w ostatnich miesiącach rzadziej robili zakupy w centrach handlowych, przenosząc się właśnie do parków. Trudno jednak ocenić, czy jest to zjawisko tymczasowe, czy trend, który zostanie z nami na dłużej.

Polski kapitał ma śladowy udział w wartości transakcji. Co należałoby zmienić, by sytuacja zbliżyła się do tego, co widzimy w Czechach czy na Węgrzech, gdzie rodzimy kapitał inwestuje w nieruchomości komercyjne na dużą skalę?