Wartość transakcji magazynowych w Europie w 2014 roku wzrosła o 28 proc. w porównaniu do 2013 roku - do poziomu 21,7 mld euro - policzyli analitycy JLL. Polska również zanotowała rekord na rynku inwestycyjnym w segmencie magazynowym - właścicieli zmieniły nieruchomości o wartości 744 mln euro.

Mocna końcówka roku

Aż 8,2 mld euro zakupów w Europie przypadło na sam czwarty kwartał 2014 r. Największą aktywność inwestycyjną odnotowały rynki Wielkiej Brytanii i Niemiec. Jednak rekordy padły także w Czechach (759 mln euro) i Polsce (744 mln euro).

- To był znakomity rok dla rynku inwestycyjnego w segmencie nieruchomości logistycznych i magazynowych, pokazujący mocny popyt na hale oraz spadek współczynnika powierzchni niewynajętej na wielu rynkach europejskich komentuje Tom Waite, dyrektor Działu rynków kapitałowych nieruchomości magazynowych w regionie EMEA w JLL.

Jego zdaniem pojedyncze obiekty, jak i portfele nieruchomości, będą nadal się cieszyły zainteresowaniem ze strony inwestorów krajowych i kapitału międzynarodowego. Także w tym roku eksperci spodziewają się wielu umów sprzedaży.

Na duże transakcje portfelowe w 2014 r. przypadło ponad 10 mld euro w 2014 r. Ciekawostką jest, że chociaż prawie 50 proc. aktywów portfelowych, które zmieniły właściciela, przypadło na Wielką Brytanię i Niemcy, ożywienie w segmencie transakcji na rynku magazynów można było zaobserwować także w Europie Środkowej (1,4 mld euro). Wolumen transakcji portfelowych wzrósł czterokrotnie - do 510 mln euro - na południu kontynentu wraz z inwestycjami we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

Jak podaje JLL, łączny popyt najemców na powierzchnie magazynowe w Europie sięgnął 15 mln mkw., a do użytku oddano 8,9 mln mkw. nowej powierzchni. Z kolei 8,8 mln mkw. pozostawało w budowie na koniec 2014 r.

Rekordowy okres w Polsce

Po znakomitym roku 2013 - kiedy wolumen transakcji inwestycyjnych w segmencie magazynowym w Polsce wyniósł 656 mln euro - w 2014 r. odnotowano rekord. Inwestorzy wydali 744 mln euro w ramach 14 transakcji.

Przeważały duże transakcje portfelowe stanowiąc ponad 80 proc. łącznego wolumenu umów kupna-sprzedaży obiektów magazynowych w ubiegłym roku. Pojedyncze obiekty przyciągały uwagę inwestorów pod warunkiem, że miały do zaoferowania jakiś wyróżnik - np. bliskość lotniska - wynika z obserwacji agentów JLL.

Niektóre transakcje portfelowe dotyczyły grup obiektów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo - Wschodniej, a nawet szerzej - również w Europie Zachodniej. Stopy kapitalizacji znajdowały się pod presją zniżkową i wynosiły 7 proc. lub poniżej dla najlepszych produktów.

Przykładem znaczącej portfelowej transakcji magazynowej o zasięgu europejskim, jest transakcja kupna przez firmę P3 od CA Immobilien Anlagen AG parków logistycznych w Błoniu i okolicach Piotrkowa Trybunalskiego (oprócz tych dwóch kompleksów magazynowych w Polsce transakcja objęła park logistyczny w Bukareszcie - czyli łącznie 467 000 mkw. powierzchni i 165 ha gruntów inwestycyjnych).

- Z naszych prognoz wynika, że aktywność inwestorów utrzyma się również w 2015 r. Biorąc pod transakcje z 2014 r. z finalizacją planowaną na 2015 r. oraz toczące się rozmowy spodziewamy się, że wolumen umów kupna-sprzedaży nieruchomości magazynowych w Polsce wyniesie w tym roku pomiędzy 500 a 600 mln euro - mów Tomasz Puch, dyrektor Działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych JLL w Polsce. -To wprawdzie mniej niż 744 mln euro w 2014 r., ale należy pamiętać, że ubiegłoroczny rekordowy rezultat trudno będzie powtórzyć, chociażby dlatego, że część produktów znajduje się już w rękach inwestorów długoterminowych.

Z prognoz JLL wynika, że mniejsza ilość projektów magazynowych na sprzedaż oraz zwiększająca się dostępność finansowania mogą zaowocować w tym roku dalszą presją zniżkową na stopy kapitalizacji dla projektów wiodących w swojej klasie do poziomu poniżej 7 porc., a w wyjątkowych przypadkach nawet poniżej 6 proc.

Prognoza dla rynku

Ferdinand Hlobil,
dyrektor Działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkową
w Cushman & Wakefield

- Rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowej jest już dość duży i jego ekspansja spowolni. Przewidujemy, że w dłuższej perspektywie budowa nowych obiektów może kolidować z planami władz miejskich, które będą stawiać na rewitalizację terenów zabudowanych. Z tego względu nowe inwestycje będą realizowane z większą rozwagą.