Kto wynajął rekordowo dużo biur

Jeszcze w końcówce 2014 roku analitycy zapowiadali, że jak tak dalej pójdzie, to w 2016 roku w Warszawie będzie 20 proc. biurowych pustostanów. Nie napawało to optymizmem firm, które prowadzą w stolicy budowę dużych projektów bez tzw. kluczowych najemców. Okazało się jednak, że na rynek biur zawitała wiosna, i to zanim nastała ta kalendarzowa.

Rekordy także w regionach

– Pierwszy kwartał 2015 roku był dobrym okresem na rynku biur w Polsce. Szczególnie w Warszawie, gdzie współczynnik pustostanów przestał rosnąć i utrzymał się na poziomie ok. 12 proc. – mówi Piotr Capiga, ekspert z działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Rekordową umową najmu zawartą w stolicy było wynajęcie ok 17,5 tys. mkw. biur przez PZU w budynku Konstruktorska Business Center, zrealizowanym przez HB Reavis.

– Przy tej transakcji znaczenie miał nie tylko standard oferowanych biur, ale również największa na rynku powierzchnia piętra wynosząca ponad 7 tys. mkw. Dzięki temu najemca uzyskał możliwość efektywnego zaaranżowania powierzchni – tłumaczy Piotr Capiga. – Warto zauważyć, że nowa siedziba PZU jest zlokalizowana w pobliżu poprzedniego biura, więc wpływ na ostateczną decyzję o wyborze nowej lokalizacji mógł mieć również fakt lokalizacji biura w tej dzielnicy.

Drugim największym kontraktem było przedłużenie umowy najmu przez Hewlett-Packard w budynku University Business Center II. Transakcja ta dotyczyła powierzchni ponad 10 tys. mkw.

– Trend pozostania w zajmowanej siedzibie staje się coraz wyraźniejszy. Większość najemców decyduje się na zmianę biura w przypadku braku powierzchni w związku z planowaną ekspansją bądź z powodu znaczących oszczędności finansowych związanych z kosztami wynajęcia nowego biura – wyjaśnia ekspert C&W.

Poza Warszawą, w miastach regionalnych, też doszło do kilku rekordowo dużych umów najmu w pierwszej połowie 2015 roku. Na przykład w Katowicach PKP Cargo zdecydowało się na wynajęcie nowego biura o powierzchni ok. 8 tys. mkw. w kompleksie A4 Business Park. Natomiast firma Capgemini Polska zawarła kontrakt przednajmu ok. 5,5 tys. mkw. w biurowcu Silesia Business Park B. Trzecią dużą umową najmu w głównych miastach regionalnych było wynajęcie ok. 5 tys. mkw. przez ThyssenKrupp w kompleksie Olivia Business Center w Gdańsku. Także w Krakowie Delphi podpisało umowę najmu blisko 6 tys. mkw. w budynku Enterprise Park.

Piotr Capiga podkreśla, że w miastach regionalnych większość umów najmu kilku tysięcy metrów kwadratowych dotyczy nowych budynków biurowych. Odróżnia to rynek regionalny od rynku stołecznego, w którym większość dużych umów najmu to kontrakty przedłużające najem w zajmowanych dotąd lokalizacjach. – Rynek regionalny jest relatywnie młody i jest w wyraźnej fazie wzrostowej, przyciągając nowych zewnętrznych najemców – komentuje ekspert C&W.

Bylejakość bez szans

Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie CBRE, przyznaje, że w pierwszych trzech miesiącach roku widać było wzrost aktywności najemców. Podkreśla jednocześnie, że duża podaż powierzchni biurowej skutkuje tym, że firmy mają coraz większe wymagania co do nowej siedziby.

– Wśród najistotniejszych czynników determinujących wybór lokalizacji biura należy wymienić: lokalizację budynku, a przede wszystkim dostęp do transportu publicznego, jakość wykończenia biurowca oraz otoczenie, w którym znajduje się obiekt. Są to kluczowe czynniki, które bardzo mocno wpływają na postrzeganie projektu jako atrakcyjnego przez najemców – przekonuje Łukasz Kałędkiewicz.

Wielu najemców zwraca również uwagę na elastyczność w aranżacji przestrzeni biurowej oraz możliwość zmian powierzchni w czasie trwania umowy najmu.

– Jest to oczywiste z punktu widzenia biznesowego, ponieważ aranżacja przestrzeni biurowej pociąga dość znaczne koszty. Ponadto kreowanie nowoczesnego środowiska pracy jest coraz częściej traktowane jako narzędzie motywujące pracowników – podkreśla Łukasz Kałędkiewicz.

Nowe kontra stare

Kto ma dziś większy problem ze znalezieniem najemcy: właściciel nowego biurowca czy starego?

– Jeśli chodzi o dużych najemców, to większe szanse na ich pozyskanie mają budynki nowe, które oferują odpowiednią powierzchnię i standard. Bardzo często przyczyną relokacji jest brak możliwości doboru dodatkowej powierzchni w aktualnie zajmowanym budynku – twierdzi Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w firmie JLL.

Dodaje, że na rynku są również nowe biurowce, które oferują dużą powierzchnię jednego piętra, więc przy relokacji najemca ma szansę dodatkowo zmniejszyć liczbę zajmowanych pięter biurowych, co często jest bardzo mile widziane przez firmy.

– Poza tym deweloperzy często oferują bardzo korzystne warunki finansowe w nowych budynkach. Ale właściciele starszych nieruchomości też mają wiele do zaproponowania przy przedłużaniu umowy najmu, ponieważ nie muszą wtedy ponosić pełnych kosztów nowej aranżacji powierzchni, a mogą dać najemcy budżet na odświeżenie biura i redukcję stawki najmu – dodaje Polkowski.

Jego zdaniem starsze budynki biurowe mogą się stać pożądanym miejscem na siedzibę dla mniejszych firm chcących mieć dobrej jakości biuro w lokalizacji, której nie ma nowy budynek.

Piotr Capiga przyznaje, że zdecydowanie łatwiej jest pozyskać najemców właścicielom nowych obiektów. Dlaczego? Bo nowoczesne biurowce oferują zwykle wiele rozwiązań proekologicznych, których zastosowanie przekłada się na niskie koszty eksploatacji.

– Starsze obiekty w obecnej sytuacji rynkowej starają się przede wszystkim nie stracić najemców. Z uwagi na koszty relokacji i ryzyko operacyjne związane ze zmianą biura znaczna część najemców, w przypadku otrzymania oferty korzystniejszej finansowo, decyduje się pozostać w aktualnej siedzibie. Dotyczy to w szczególności rynku warszawskiego – opowiada Piotr Capiga. – Właściciele starszych obiektów są w stanie zaoferować dotychczasowym najemcom bardzo atrakcyjne warunki najmu. Jednak i deweloperzy proponują konkurencyjne stawki najmu, ale przede wszystkim wskazują na wyższą jakość pomieszczeń.

Natomiast Łukasz Kałędkiewicz stoi na stanowisku, że – biorąc pod uwagę wskaźnik pustych biur – zdobycie najemcy jest wyzwaniem dla każdego właściciela. Jednak większym w przypadku starszego budynku. – W związku z tym właściciele takich obiektów muszą mieć świadomość konieczności przeprowadzenia renowacji przestrzeni. Często elementem, którego nie da się zmienić w starszych projektach, jest efektywność powierzchni najmu w sensie możliwości jej aranżacji zgodnie z najnowszymi trendami – dodaje Łukasz Kałędkiewicz.

W efekcie dla nowych budynków najemcy będą opuszczać te stare. – W ciągu 12 miesięcy mieliśmy do czynienia z kilkoma istotnymi relokacjami – np. MMC przeprowadziło się z Equator I do budynku Nimbus. Podobnych zmian możemy się spodziewać w nadchodzących miesiącach. Ale są w Warszawie wieloletnie obiekty biurowe, które ze względu na doskonałą lokalizację lub wybitną architekturę bronią się skutecznie w walce z najnowszymi projektami i nie cierpią na pustostany – podkreśla ekspert CBRE.

Opinia

Kamila Zębik | partner w Grupie Liebrecht & Wood

Kto ma większy problem ze znalezieniem najemcy: właściciel nowego biurowca, który dopiero powstaje, czy starego?

Sukces komercyjny może odnieść zarówno właściciel nowego, jak i starszego budynku, o ile dopasuje swoją ofertę do profilu i realnych potrzeb najemców. Efekt nowości niewątpliwie odgrywa dużą rolę, jednak nawet budynki zbudowane kilkanaście lat temu nie stoją na straconej pozycji. Jeśli są właściwie zarządzane i modernizowane, a przy tym oferują dobrą lokalizację i przynajmniej część rozwiązań, które stosowane są w nowszych obiektach, mogą z powodzeniem przyciągać najemców.

Każda firma dąży do zapewnienia swoim pracownikom odpowiedniego komfortu pracy, przy jednoczesnej optymalizacji kosztów wynajmu powierzchni biurowej. Z tego powodu można założyć, że w najbliższych latach wiele firm, zwłaszcza dużych, zamieni biuro na bardziej nowoczesne i wydajne. Trend ten będzie dotyczył także instytucji publicznych, których potrzeby w zakresie ilości i jakości powierzchni biurowej rosną.

Jednocześnie wiele firm, głównie małych i średnich, świadomie ogranicza poszukiwania nowego biura do starszych budynków.

Można przyjąć, że starsze biurowce, zwłaszcza położone poza dzielnicami biznesowymi, oferują konkurencyjne stawki czynszu. Warto jednak podkreślić, że po podliczeniu łącznego kosztu najmu w dalszej perspektywie wybór biura w nowym budynku często okazuje się korzystniejszy. Mają na to wpływ nie tylko lepsze parametry techniczne nowych obiektów, w tym energooszczędność, ale też dodatkowe zachęty, np. czasowe zwolnienia z czynszu czy koszt wykończenia biura zawarty w cenie wynajmu. W przypadku starszych budynków zachęty te są stosowane dużo rzadziej.