Chodzi o projekt ustawy o własności lokali, którym resort rozwoju chce ukrócić stawianie budynków mieszkalnych, które udają hotele czy condohotele. Inwestorzy, którzy tak robią, omijają prawo i budują substandardowe mieszkania. Inne są bowiem wymogi dla hoteli, a inne dla mieszkań. Duże miasta, które mają z tym coraz większy problem, odmawiają w takich przypadkach wydawania decyzji o samodzielności lokali. Cierpią na tym uczciwe biznesy, które budują aparthotele nie tylko z nazwy. Problem się zaostrza. Ministerstwo po tekście „Rzeczpospolitej” zdecydowało się na interwencję legislacyjną.
Czytaj więcej
Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthotelach. Ich zdaniem to próby zmieniania funkcji tych...
Deweloper wydzieli lokal w hotelu, jeśli gmina się zgodzi
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zaproponował, by wydzielanie lokali było możliwe tylko w tych gminach, w których radni wyrażą na to zgodę w uchwale będącej aktem prawa miejscowego. Dodatkowo, jeśli gmina wyrazi zgodę na wydzielanie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, to musi określić współczynnik miejsc postojowych oraz może ustalić współczynnik powierzchni biologicznie czynnej dla działki, na której ma powstać budynek. MRiT stawia jeszcze jeden warunek. Zgoda gminy to jedno, ale nie będzie miała znaczenia, jeśli lokale w budynku nie spełnią kryteriów dla lokali o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, określonych w rozporządzeniu o warunkach technicznych.
Te nowe wymagania według pierwotnej wersji projektu miały dotyczyć budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r. oraz tych, dla których przed tą datą zostanie wydane prawomocne pozwolenie na budowę. Propozycja nie spodobała się Unii Metropolii Polskich, która skupia największe polskie miasta. Ministerstwo zaproponowało, że nowe zasady nie obejmą inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r. Ta zmiana wzburzyła inwestorów i obsługujących inwestycje prawników.
– Rozumiem, że dziś już mało kto się przejmuje, czy prawo jest zgodne z konstytucją czy nie, ale w tym przypadku, mamy, w mojej ocenie, do czynienia z rażącym lekceważeniem zasady, że prawo nie działa wstecz – mówił adwokat Maciej Górski z kancelarii GPLF Prawo Nieruchomości.
Czytaj więcej
Duże miasta chcą jak najszybciej uciąć możliwość uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Propozycja za...
Prawo nie może działać wstecz nawet gdy ma uderzyć w patodeweloperów
MRiT długo nie przyjmowało takich uwag. Do zmiany decyzji przekonała resort dopiero opinia Piotra Ołdaka, wiceprezesa RCL przesłana do sekretarza Stałego Komitetu Rady Ministrów Mariusza Skowrońskiego.
„Nie negując zasadności zaproponowanych w projektowanym art. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali rozwiązań w zakresie ograniczeń w ustanawianiu odrębnej własności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego, RCL zwraca uwagę, że ograniczenia te – w kontekście zasady ochrony interesów w toku – powinny mieć zastosowanie od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy” – napisał sekretarz SKRM.
„Uprzejmie informuję, że przyjmuję uwagę zgłoszoną przez RCL oraz wskazuję, że będzie ona uwzględniona w projekcie, który będzie przedmiotem rozpatrzenia przez Komisję Prawniczą. Art. 7 projektu ustawy zostanie zmodyfikowany w taki sposób, aby projektowany przepis (…) nie miał zastosowania do lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony przed dniem wejścia w życie ustawy” – odpowiedział wiceminister Tomasz Lewandowski.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna specjalizująca się w procesie inwestycyjnym, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG ocenia, że zapowiedziana zmiana jest bardzo ważna z punktu widzenia inwestorów działających w modelu sprzedaży apartamentów i pokoi hotelowych, ponieważ w nieporównywalnie większym niż dotychczas zakresie realizuje wymogi wynikające z konstytucyjnej zasady niedziałania prawa wstecz oraz ochrony praw nabytych i interesów w toku.
Czytaj więcej
W 2025 roku jedna trzecia pieniędzy wydanych na podróże wypoczynkowe trafiła do Europy – wynika z danych Światowej Rady Podróży i Turystyki. To pot...
Będzie mniej mieszkań na doby i hoteli. Jak to wpłynie na ceny zakwaterowania?
– Nie zmienia to jednak faktu, że proponowane rozwiązanie, którego osią jest całkowite uzależnienie możliwości wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego od decyzji rady gminy, nie dotyka istoty problemu. A problemem tym jest wykorzystywanie lokali niezgodnie z przeznaczeniem budynku oraz wydanymi dla niego decyzjami – pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a nie to, czy lokal znajdujący się w takim budynku jest samodzielny pod względem prawnym i czy ma założoną odrębną księgę wieczystą – mówi dr Grabowska-Toś.
Ekspertka nie jest w tej opinii odosobniona. Polski Związek Firm Deweloperskich popiera działania mające na celu wyeliminowanie praktyk polegających na oferowaniu lokali niespełniających standardów mieszkaniowych jako alternatywy dla mieszkań i chwali zmianę przepisu przejściowego.
– Inwestorzy podejmowali decyzje projektowe i finansowe przy braku świadomości nadchodzącej rewolucji w przepisach. Jednak sama zmiana przepisu przejściowego nie jest wystarczająca. Nadal nie rozwiązano kwestii wpływu nowych regulacji na legalnie funkcjonujący rynek hotelowy i condohotelowy, w szczególności na jeden z istotnych dziś modeli finansowania inwestycji poprzez sprzedaż indywidualnym inwestorom wyodrębnionych lokali hotelowych. Ograniczenie możliwości wyodrębniania takich lokali może więc przełożyć się nie tylko na sytuację inwestorów, ale również na ograniczenie nowych inwestycji hotelowych i zmniejszenie bazy noclegowej na rozwijającym się polskim rynku usług turystycznych – podkreśla Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w PZFD.
– W czasie, kiedy tak wiele mówi się o ograniczeniu najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych, wprowadzanie jednocześnie rozwiązań blokujących inwestycje w budynki zamieszkania zbiorowego, w których ten najem mógłby być realizowany przez prywatnych właścicieli lokali i bez szkody dla innych użytkowników takich budynków – wydaje mi się całkowicie niezrozumiałe – dodaje dr Grabowska-Toś.
Etap legislacyjny: projekt skierowany do Komisji Prawniczej
