Reklama

Jedna rodzina może dać podwyżkę zarządowi wspólnoty

Nie można podważyć uchwały o podwyżce wynagrodzenia zarządu tylko dlatego, że podjęła ją jedna rodzina, do której należy osoba pełniąca funkcję jednoosobowego zarządu.

Publikacja: 16.06.2015 11:00

Jedna rodzina może dać podwyżkę zarządowi wspólnoty

Foto: Fotorzepa, Marian Zubrzycki

Dorota Gajos-Kaniewska

Reklama

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 kwietnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 1572/14).

Sprawa dotyczyła kamienicy, której współwłaścicielami były początkowo dwie rodziny – państwo P. i małżonkowie S. oraz ich dzieci. Z czasem sąd wyodrębniał kolejne lokale mieszkalne i użytkowe. Ostatecznie wspólnotę tworzyło kilka rodzin, ale małżonkowie S. oraz dwoje ich dzieci wspólnie mieli większościowe w niej udziały. Jednoosobowy zarząd pełniła dorosła córka państwa S., Alicja F., która pobierała z tego tytułu wynagrodzenie w wysokości 750 zł miesięcznie.

Po kilku latach zażądała podwyżki. Argumentowała, że musi poświęcać pracy na rzecz wspólnoty coraz więcej czasu z powodu m.in. kontroli nadzoru budowlanego, urzędu ochrony zabytków i straży pożarnej. Na potrzeby pracy w zarządzie wspólnoty używała własnego samochodu i telefonu.

Wspólnota podwyższyła wynagrodzenie do 1100 zł miesięcznie. Uchwała w tej sprawie została poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów jedynie rodzinie S., która ma większość udziałów. Właściciele pozostałych lokali dowiedzieli się o podjęciu uchwały z powiadomienia otrzymanego po fakcie. Kilkoro z nich zaskarżyło ją do sądu.

Sąd Okręgowy oddalił ich powództwo. Jego zdaniem wszystko odbyło się zgodnie z prawem tj. ustawą o własności lokali i brak jest podstaw do uznania, że uchwała narusza interes właścicieli oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Reklama

- Zarzuty merytoryczne powodów sprowadzały się do twierdzenia, że ustalone zaskarżoną uchwałą wynagrodzenie jest wygórowane i nie odpowiada uzasadnionemu nakładowi pracy zarządu. Ich zdaniem Alicja F. nie powinna w ogóle pobierać wynagrodzenia, jako że należy do rodziny S. pobierającej czynsz za stanowiące ich własność lokale użytkowe – stwierdził Sąd.

Tymczasem zgodnie z art. 28 ustawy właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy, zaś wynagrodzenie zarządu jest jednym z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu przysługujące rodzinie S. i Alicji F. prawo własności lokali użytkowych i związane z nim prawo do pobierania czynszów nie pozostaje w żadnym związku z prawem właściciela lokalu pełniącego funkcję członka zarządu do pobierania wynagrodzenia. Nie było również podstaw do uznania, że podwyższone wynagrodzenie jest wygórowane. Sąd przypomniał, że wykonując jednoosobowy zarząd wspólnoty, Alicja F. wykonuje uchwały właścicieli, płaci rachunki i faktury dotyczące wspólnoty, przygotowuje plany zebrań rocznych, kontroluje pracę dozorcy i rozlicza go z Urzędem Skarbowym i ZUS -em. Umawia fachowców do wykonania prac remontowych części wspólnej nieruchomości, reprezentuje wspólnotę przed urzędami i sądami. Co miesiąc składa deklarację do ZUS, co miesiąc płaci zaliczkę do Urzędu Skarbowego, raz w roku składa CIT.

Sąd nie uwzględnił zgłoszonego przez pełnomocnika powodów dowodu z opinii biegłego do spraw zarządzania nieruchomościami i wyceny czynszów. W jego ocenie dowód ten był nieprzydatny. Z kolei zatrudnienie licencjonowanego zarządcy zamiast Alicji F. byłoby dla wspólnoty droższe.

Apelację wnieśli powodowie – państwo P., którzy od lat są skonfliktowani z rodziną S. Sąd Apelacyjny w Łodzi nie uznał jednak ich argumentów, bo w jego ocenie powodowie nie udowodnili, że pobierane przez Alicję F. wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jest wygórowane i nie odpowiada uzasadnionemu nakładowi pracy zarządu.

- Nie ma znaczenia, że zaskarżona uchwała została poddana pod głosowanie jedynie rodzinie S. posiadającej większość udziałów we wspólnocie i nie przedstawiona pod glosowanie powodom dysponującym pozostałymi, mniejszościowymi udziałami. Ta okoliczność sama w sobie nie stanowi podstawy do uchylenia przez sąd uchwały przyjętej przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów – skwitował Sąd Apelacyjny.