Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedają deweloperzy w polskich miastach
- Jak duża jest oferta nowych mieszkań
- Ile kosztują nowe mieszkania
– Konflikt na Bliskim Wschodzie i związane z nim turbulencje gospodarcze na razie nie wyhamowały popytu na nowe mieszkania. Kupujący – wzmocnieni poprawą dostępności kredytów – wrócili na rynek z wyraźnie większą niż wcześniej determinacją – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Czytaj więcej
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie to już niemal 19,7 tys. zł za metr. W Katowicach – 11,3 tys. zł – wynika ze wstępnych danych BIG...
Sprzedaż mieszkań w górę
W I kwartale w siedmiu największych metropoliach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – deweloperzy znaleźli chętnych na ok. 14,8 tys. mieszkań, o 17 proc. więcej niż w IV kw. 2025 r. i aż o 19 proc. więcej niż rok wcześniej.
– Sprzedaż ożywiła się praktycznie wszędzie, z jednym wyjątkiem. Poznań pozostaje jedyną metropolią, w której można mówić o stagnacji – choć marcowe dane sugerują, że i tam popyt zaczyna się odbudowywać – zauważa Marek Wielgo. – Inaczej jest w pozostałych miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie deweloperzy nie mieli tak dobrej passy od dwóch lat. Tylko w I kwartale sprzedali tam ok. 4,9 tys. mieszkań, o 32 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r.
Dwucyfrowy wzrost sprzedaży rok do roku odnotowano też we Wrocławiu (25 proc.), Łodzi (24 proc.), Krakowie (21 proc.) i w Trójmieście (10 proc.). W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba umów była o 6 proc. większa niż przed rokiem.
Deweloperzy hamują z podażą
Mimo wzrostu sprzedaży deweloperzy bardziej ostrożni. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że I kwartał 2026 r. w większości metropolii przyniósł spadek liczby mieszkań w ofercie oraz jej wyraźne przesunięcie w stronę droższych lokali.
– Problem polega na tym, że sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie przyspieszyła, podczas gdy ich podaż zaczęła się kurczyć. To sygnał, że deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do uruchamiania nowych inwestycji – komentuje Marek Wielgo.
W I kwartale deweloperzy wprowadzili na rynek ok. 11,8 tys. mieszkań – o 8 proc. mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. – Najmocniej ograniczyli nową podaż tam, gdzie w ostatnich dwóch latach doszło do wyraźnego „przegrzania” rynku. W Łodzi liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była o 55 proc. niższa niż rok wcześniej, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 48 proc., a w Poznaniu – o 39 proc. – podaje ekspert.
Jak dodaje, deweloperzy przyzwyczaili kupujących do systematycznie rosnącej oferty mieszkań. – W 2024 r. podaż znacząco przewyższała popyt, podobnie było przez większą część 2025 r. Efektem była rekordowa liczba lokali, co dawało kupującym komfort negocjacji i poczucie bezpieczeństwa – łatwiej było odłożyć decyzję, porównać oferty i szukać okazji – mówi Marek Wielgo. – W kolejnych miesiącach ten komfort w większości metropolii zaczął się jednak stopniowo zmniejszać.
Czytaj więcej:
Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” mogą skorzystać nieliczni. Najwięcej nowych lokali mieszczących się w limitach jest w Poznaniu. Właściw...
Pro
W I kwartale tylko Kraków był miastem, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższyła liczbę sprzedanych lokali. – W pozostałych metropoliach nowa podaż nie nadążała za rosnącym popytem. To właśnie dlatego oferta mieszkań zaczęła się kurczyć – choć oczywiście zasilają ją lokale, z których nabywcy zrezygnowali – zauważa Marek Wielgo.
Oferta i ceny nowych mieszkań
Pod koniec marca na rynku pierwotnym w Warszawie było ok. 16,8 tys. mieszkań, o 4 proc. mniej niż pod koniec grudnia ubiegłego roku. O 5 proc. skurczyła się oferta w Łodzi (do 11,3 tys. lokali), o 2 proc. – we Wrocławiu (około 10 tys.), a o 1 proc. – w Poznaniu (8,1 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (11 tys.).
W Krakowie oferta wzrosła o 7 proc., do ok. 12,3 tys. mieszkań. Niewielki wzrost – o 1 proc. – odnotowano także w Trójmieście (8,7 tys.), przy czym sam marzec przyniósł tam już spadek liczby dostępnych lokali.
– Z rynku znikają przede wszystkim najtańsze mieszkania, a w ich miejsce pojawiają się głównie inwestycje z wyższej półki cenowej. To właśnie ten mechanizm odpowiada za wyraźne przyspieszenie wzrostu średnich cen na początku 2026 r. – wyjaśnia Marek Wielgo.
W I kwartale średnia cena metra nowych mieszkań w Warszawie wzrosła aż o 7 proc. – tyle samo, ile wcześniej rosła przez niemal dwa lata. – Nie był to jednak efekt powszechnych podwyżek, lecz wprowadzenia do sprzedaży kilku dużych i bardzo drogich projektów, które podbiły średnią do 19,6 tys. zł za metr kwadratowy – wyjaśnia Marek Wielgo. – Jeśli warszawscy deweloperzy nadal będą wprowadzać do sprzedaży bardzo drogie mieszkania, jednocześnie ograniczając podaż tych relatywnie tańszych, jeszcze w tym półroczu średnia cena metra kwadratowego może przekroczyć 20 tys. zł.
Jak dodaje, podobny schemat widać także w Krakowie i w Poznaniu, gdzie na rynek trafiły projekty z segmentu premium. – W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o 2 proc., do 17,1 tys. zł i 14,2 tys. zł, odpowiednio – wskazuje ekspert.
Wzrost o 1 proc. RynekPierwotny.pl odnotował we Wrocławiu (15,3 tys. zł/mkw.) i w Trójmieście (17,7 tys. zł/mkw.). Stabilizacja cen utrzymała się w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (około 11,3 tys. zł/mkw.) i w Łodzi (ok. 11,5 tys. zł/mkw.), która w ujęciu rocznym jest dziś jedyną metropolią bez wzrostu średniej ceny metra.
Czytaj więcej:
Za mieszkania w 2025 r. płaciliśmy nieco więcej niż rok wcześniej. Po dwucyfrowych wzrostach cen nie ma już jednak śladu. W tym roku będą się one n...
Pro
Znikają najtańsze mieszkania
– Realną dostępność mieszkań pokazuje segment najtańszych lokali, obejmujący jedną czwartą ofert o najniższej cenie metra kwadratowego. W większości dużych miast właśnie on kurczy się najszybciej – mówi Marek Wielgo.
W Warszawie poniżej górnej granicy cen tego segmentu, wynoszącej w grudniu 2025 r. 14,4 tys. zł za metr, było ok. 4,2 tys. mieszkań, w marcu – już tylko 3,6 tys., aż o 16 proc. mniej. W Trójmieście oferta najtańszych lokali zmniejszyła się o 14 proc., a w Poznaniu – o 12 proc.
– W praktyce oznacza to, że mieszkania dostępne dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową znikają szybciej, niż rynek jest w stanie je uzupełniać. Wyjątkami pozostają Kraków i Łódź. W stolicy Małopolski liczba mieszkań w najtańszym segmencie wzrosła z 2,7 tys. do 2,9 tys. (7 proc.), a w Łodzi – z 2,8 tys. do 2,9 tys. (6 proc.) – podaje analityk.
Kto rozdaje karty na rynku mieszkań
Według ekspertów w Warszawie wchodzimy „w rynek sprzedającego”. – W pozostałych metropoliach oferta mieszkań jest na tyle duża, że to kupujący wciąż mają silniejszą pozycję w rozmowach z deweloperami. Świadczy o tym obfitość ofert promocyjnych i rabatów – zauważa Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, zwracając uwagę na czynniki ryzyka.
– W marcu, w związku z konfliktem w Zatoce Perskiej, wzrosło oprocentowanie kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Jeśli doszłoby do wzrostu stóp procentowych, oznaczałoby to również wyższe koszty kredytów o zmiennym oprocentowaniu, co mogłoby wyraźnie ostudzić zapał kupujących – zaznacza Jan Dziekoński.
