Jak mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, to paradoks polskiego rynku mieszkaniowego. – Choć po latach wysokiej inflacji i kosztownego pieniądza doczekaliśmy się upragnionego cyklu obniżek stóp procentowych, sytuacja dla sprzedających mieszkania stała się trudniejsza – podkreśla.

Kupujący mieszkania przestali się spieszyć

–Dane płynące z analiz Metrohouse i Credipass nie pozostawiają złudzeń: kupujący przestali się spieszyć. Czas potrzebny na znalezienie nabywcy i zawarcie transakcji wyraźnie się wydłużył – mówi Marcin Jańczuk. –Dla tysięcy rodzin planujących zamianę lokum na większe oznacza to logistyczne i finansowe wyzwanie – podkreśla.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Mieszkania mogą jeszcze zdrożeć, ale nie wszędzie

Za mieszkania w 2025 r. płaciliśmy nieco więcej niż rok wcześniej. Po dwucyfrowych wzrostach cen nie ma już jednak śladu. W tym roku będą się one n...

Pro

Z analiz wynika, że w IV kwartale 2025 r. znalezienie kupca zajmowało nawet 145 dni. –A sprzedaż „starego M” to często ważny punkt w transakcji kupna większego lokum – zaznacza Marcin Jańczuk. –Era sprzedaży mieszkań „od ręki”, znana z czasów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, bezpowrotnie minęła.

Jak dodaje, w Warszawie proces ten przypominał sinusoidę. –Czas sprzedaży na rynku wtórnym najpierw spadł, a później znacząco się wydłużył. O ile w drugim kwartale 2025 r. średni czas sprzedaży w stolicy wynosił jeszcze 92 dni, o tyle końcówka roku przyniosła gwałtowny wzrost – w czwartym kwartale czas ekspozycji oferty w Warszawie wydłużył się do 132 dni – podaje Marcin Jańczuk. –Oznacza to, że statystyczny Warszawiak na podpisanie umowy końcowej czeka teraz o 40 dni dłużej niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Średnia dla całego roku w stolicy to 111 dni, co i tak jest wynikiem lepszym niż w pozostałych częściach kraju.

Ochłodzenie nastrojów poza Warszawą

Z analiz Metrohouse i Credipass wynika, że w grupie pięciu największych miast (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk) średni czas sprzedaży w 2025 r. wynosi średnio 122 dni. –Najtrudniejszy pod tym względem był początek roku. W pierwszym kwartale statystyki wskazywały aż 142 dni oczekiwania na klienta – podaje Marcin Jańczuk. –Choć w połowie roku odnotowano chwilowe przyspieszenie, ostatni kwartał 2025 r. znów przyniósł ochłodzenie nastrojów. Najmniej optymistycznie prezentują się dane dla mniejszych miast: sprzedaż mieszkania trwała tam średnio 133 dni, a w okresach przestoju, takich jak pierwszy i czwarty kwartał 2025 r., czas ten dobijał do granicy 145 dni.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Klient woli mieszkania nie kupić, niż przepłacić

Tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, deweloperzy często się licytują na atrakcyjne promocje. Klient może się targować także na rynku wtórnym. Dobr...

Pro

Marcin Jańczuk podkreśla, że dla osoby, która chce zamienić kawalerkę na dom lub cztery pokoje, każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania na kupca to ryzyko. –Deweloperzy rzadko godzą się na rezerwację lokalu trwającą pół roku, a to właśnie tyle czasu trzeba dziś zarezerwować na bezpieczne domknięcie transakcji sprzedaży – od wystawienia ogłoszenia po akt notarialny – zauważa Marcin Jańczuk.

Wydłużony czas sprzedaży wymusza zmianę strategii finansowej. –To już nie jest prosta operacja „sprzedaj i kup”, ale proces wymagający precyzyjnego planu. Dlaczego? W praktyce wielu kupujących finansuje nowe mieszkanie pieniędzmi ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości. To często wkład własny do kredytu na nowe mieszkanie – mówi analityk Credipass, Paweł Rudzik. -W obecnych warunkach należy dobrze zaplanować całe przedsięwzięcie. Dużym błędem jest podpisywanie umowy przedwstępnej na zakup nowego mieszkania z krótkim terminem zapłaty, licząc na szybką sprzedaż obecnego lokum.

Nie ma już presji czasu przy kupowaniu mieszkań

W maju 2025 r. rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych, co przekłada się na większą zdolność kredytową klientów.

–Tańszy kredyt teoretycznie powinien działać jak paliwo dla popytu. W praktyce jednak mechanizm ten zadziałał w sposób nieliniowy. Spadek stóp procentowych owszem, zwiększył zdolność kredytową Polaków, ale jednocześnie zdjął z nich presję czasu – wyjaśnia Marcin Jańczuk. –Kupujący w 2025 r. to niezwykle świadoma grupa. Widząc stabilizację cen i rosnącą ofertę mieszkań, przestali podejmować decyzje pod wpływem impulsu. Skoro kredyt staje się tańszy, a mieszkań w ofertach przybywa, nabywcy dają sobie więcej czasu na oględziny i porównywanie nieruchomości.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Na zebranie wkładu do kredytu hipotecznego potrzeba lat

Singlowi, który będzie odkładał 20 proc. miesięcznego dochodu, zgromadzenie wkładu własnego do kredytu zajmie ponad osiem lat. Nieco szybciej uzbie...

Pro

Kolejnym czynnikiem wpływającym na wydłużenie czasu sprzedaży jest, jak mówi ekspert Metrohouse, silna konkurencja i zmiana profilu nabywcy. –Na rynku pozostali głównie „klienci docelowi”, dla których wybór mieszkania jest decyzją życiową. Taki nabywca jest bardziej wymagający. Sprzedający, którzy nie dostosowali oczekiwań do nowej rzeczywistości, w której to kupujący dyktuje warunki, muszą się liczyć z tym, że ich nieruchomość zasili statystyki rekordowo długich czasów ekspozycji – przestrzega Marcin Jańczuk.

Ekspert podsumowuje, że sprzedaż nieruchomości to proces, który wymaga od właściciela nie tylko elastyczności pod względem cen, ale przede wszystkim cierpliwości. – Nasze dane jasno pokazują: bez względu na to, czy sprzedajemy lokal w Warszawie, czy w mniejszym mieście, na znalezienie kupca musimy zarezerwować w kalendarzu minimum cztery miesiące –komentuje Jańczuk. –Spadające stopy procentowe są jedynie wsparciem dla finansów kupującego, a nie gwarantem szybkiej sprzedaży dla właściciela.