Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, rosnąca od wielu miesięcy oferta mieszkań w ostatnich dniach grudnia zaczęła maleć. – Ubyło wtedy ok. 5 proc. ofert sprzedaży mieszkań – podaje Drogomirecki. – Ten odpływ nie był jednak wynikiem nagłego wzrostu liczby transakcji. Okres świąteczno-noworoczny to tradycyjnie czas, w którym spada aktywność zarówno poszukujących, jak i oferentów. Skoro szanse na znalezienie kupca w tym czasie są niewielkie, to wprowadzanie na rynek nowych ofert jak i przedłużanie emisji tych, których czas publikacji właśnie dobiega końca, mija się z celem – wyjaśnia analityk.
Czytaj więcej
W styczniu wzrosła oferta mieszkań z drugiej ręki, ale nie ich ceny – wynika z danych portalu GetHome.pl.
Sprzedający wracają na rynek mieszkań
Z analiz eksperta Morizona wynika, że powrót klientów na rynek (i kupujących, i sprzedających) zaczął się w drugim tygodniu stycznia. - Od tego czasu serwisy nieruchomościowe Grupy Morizon-Gratka notują dynamiczny wzrost liczby odwiedzin i wzrost aktywności użytkowników, ale przede wszystkim wzrost liczby publikowanych ofert – podkreśla Marcin Drogomirecki. - Z najnowszej analizy ogłoszeń wynika, że pod koniec stycznia tego roku unikatowych ofert sprzedaży nowych i używanych mieszkań było o 38 proc. więcej niż przed rokiem.
Spośród największych polskich miast największy przyrost ofert rok do roku ekspert Morizona odnotował w Krakowie i w Warszawie - o 75,7 i 74 proc., odpowiednio. O ponad połowę zwiększyła się pula ofert sprzedaży mieszkań we Wrocławiu, a tylko o 14,4 proc. w Gdańsku.
Czytaj więcej
Obniżki cen ofertowych mieszkań prognozuje 58 proc. przedstawicieli biur nieruchomości. Przecen domów spodziewa się niemal 50 proc. pośredników – w...
Więcej okazji na rynku mieszkań
- Rosnącemu wyborowi ofert mieszkań towarzyszy znacznie słabszy wzrost liczby klientów zainteresowanych zakupami – zaznacza Marcin Drogomirecki. - Dodatkowo, brak presji wywoływanej wzrostami cen, szybkim znikaniem ofert czy kończącym się terminem na złożenie wniosku o preferencyjny kredyt sprawia, że proces poszukiwania, analizowania i porównywania ofert, czyli czas podejmowania przez klientów decyzji zakupowych wydłuża się.
Czytaj więcej
W obecnych warunkach trudno dostrzec impuls do wzrostu cen mieszkań na skalę ogólnokrajową. Rynki mieszkaniowe zaczynają się wyraźnie polaryzować –...
To wszystko, jak mówi Marcin Drogomirecki, zaczyna mocniej wpływać na sprzedających. - Każdy kolejny tydzień, miesiąc, kwartał oczekiwania na nabywcę mieszkania przybliża oferentów - właścicieli i deweloperów - do decyzji o korygowaniu cen, zmian w cennikach, wprowadzania rabatów i promocji – mówi ekspert Morizona.
Jak dodaje, na rynku wtórnym dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy właścicielowi zależy na szybkiej transakcji albo gdy dostrzeże, że w tej samej okolicy, a czasem w tym samym budynku, wystawiane są na sprzedaż podobne lokale - ale taniej.
- O ile w okresie boomu, kiedy mieszkania szybko się sprzedawały i praktycznie każda nowa oferta nieruchomości była wystawiana z wyższą ceną, o tyle dziś, gdy ofert jest dużo, sytuacja zaczęła się odwracać. Właściciele, którzy mają wiedzę o stanie rynku, a którym zależy na sprzedaży, coraz częściej próbują już na starcie konkurować niższą ceną ofertową – zauważa Drogomirecki. - To przynosi efekt – tańsze mieszkania wyróżniają się, przyciągają uwagę poszukujących i szybciej znajdują nabywców. Na trudniejszym dla sprzedających rynku łatwiej jest znaleźć wymarzone M, ale też upolować cenową okazję.
Czytaj więcej
Styczeń 2025 roku upłynął pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra mieszkań oferowanych przez deweloperów w czterech z siedmiu największych met...
Analityk podkreśla, że korekta cen części mieszkań będących już w ofercie oraz wprowadzenie na rynek nowych ofert lokali z cenami niższymi od dotychczasowych znajduje odzwierciedlenie w wynikach analizy średnich cen ofertowych. – Te w ostatnich miesiącach rosły tylko sporadycznie, a w porównaniu rok do roku notują spadki – mówi Drogomirecki.
Ceny mieszkań w dół
Wśród 12 analizowanych miast najbardziej – o 3,5 proc. - spadła w ciągu roku średnia cena ofertowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Lublinie. Nieco mniejsze spadki – o 3,1 proc. - Morizon odnotował w Poznaniu i w Szczecinie.
- O 2,8 proc. spadła średnia cena mieszkań w Krakowie – mieście, które do niedawna było liderem wzrostów cen – zwraca uwagę Marcin Drogomirecki. Tylko w trzech miastach odnotowane w styczniu ceny były nieco wyższe niż przed rokiem: w Gdańsku o 0,4 proc., we Wrocławiu o 0,7 proc., a w Warszawie o 0,9 proc. - Na tym samym poziomie utrzymała się średnia cena mkw. mieszkań w Białymstoku – wskazuje ekspert Morizona.
Dodaje, że w ujęciu nominalnym mieszkania używane najbardziej staniały w Krakowie - o 451 zł. W Poznaniu o 354 zł, w Lublinie – o 353 zł. W porównaniu ze styczniem 2024 roku o 155 zł wzrosła średnia cena mkw. mieszkań w Warszawie, o 86 zł we Wrocławiu i o 64 zł w Gdańsku.
Kupujących mieszkania jest mniej. Dlaczego?
Marcin Drogomirecki tłumaczy powody osłabienia popytu na mieszkania. - Najczęściej powtarzaną odpowiedzią na pytanie, dlaczego jest mniej klientów, jest ta mówiąca o wysokich stopach procentowych i trudno dostępnych i drogich kredytach – mówi analityk. - To prawda, że o kredyt nie jest dziś łatwo, a wysokość miesięcznej raty może znacznie przewyższać stawkę miesięcznego czynszu za najem podobnego mieszkania. Ale to niejedyny i raczej nie główny powód osłabienia popytu na mieszkania. Osłabienia, a nie załamania – zaznacza, dodając, że w porównaniu z rekordem każdy innych wynik jest słabszy, co nie oznacza, że jest taki zły.
- Mieszkania dalej się sprzedają, ale nie wszystkie i zdecydowanie nie za każdą cenę – mówi Marcin Drogomirecki.
Ekspert podkreśla, że wyzwaniem dla klientów są dziś przede wszystkim wysokie ceny ofertowe mieszkań, które w ostatnich latach wzrosły bardziej niż wynagrodzenia.
- Wynagrodzenia, choć wzrosły, to w znacznym stopniu są „konsumowane” przez inflację, czyli stale rosnące koszty życia. To nie tylko utrudnia wykazanie się w banku zdolnością kredytową, ale też wydłuża czas potrzebny na zgromadzenie środków na wymagany wkład własny do kredytu – wyjaśnia Drogomirecki.
Zakup mieszkania dla siebie – na rynku pierwotnym czy wtórnym – wiąże się też często z koniecznością jego wykończenia lub wyremontowania.
Czytaj więcej
W czwartym kwartale ubiegłego roku w większości dużych miast kupowaliśmy tańsze mieszkania niż w poprzednim okresie – wynika a najnowszego barometr...
- Przy obecnych poziomach cen materiałów budowlanych i wykończeniowych, sprzętu AGD, mebli oraz robocizny, oznacza to dodatkowe wydatki – minimum kilkadziesiąt tysięcy złotych, a przy większych metrażach nawet ponad stu tysięcy – zwraca uwagę Drogomirecki. - Im wyższy standard i jakość wykończenia i wyposażenia, tym większy koszt.
Mniej chętnych „na lokowanie kapitału w murach”
Zdaniem eksperta mniejszy popyt to także efekt postępującego odchodzenia od postrzegania mieszkania jako dobra inwestycyjnego. - Kiedy mieszkania systematycznie drożały, a przy tym szybko i korzystnie się wynajmowały, ich zakup w powszechnym przekonaniu był inwestycyjnym pewniakiem – mówi. - Był, bo obserwowane od wielu miesięcy ochłodzenie na rynku najmu, spadek ROI (stopy zwrotu z inwestycji – red.), a także gasnące nadzieje na szybki powrót do wzrostów cen mieszkań, dużo zmieniły. Zainteresowanie lokowaniem kapitału w murach znacząco spadło. Dziś mieszkania kupują głównie klienci, którzy chcą w nich mieszkać. Inwestorów i flipperów, którzy chcą na nich zarobić, wyraźnie ubyło.
Trzeba też pamiętać, że sporo klientów kupiło mieszkania w 2023 roku, korzystając z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. - Gdyby nie „Bk 2 proc.” skumulowany popyt z tego krótkiego okresu (program obowiązywał w drugiej połowie 2023 roku – red.) z pewnością byłby rozłożony w czasie – uważa Drogomirecki. - Na rynkach lokalnych istotny wpływ na wielkość popytu ma też sytuacja na rynku pracy, skala napływu i odpływu mieszkańców oraz struktura demograficzna. Większa szansa na znalezienie zatrudnienia i wyższe wynagrodzenie premiuje rynki mieszkaniowe w dużych ośrodkach miejskich.
Czytaj więcej
Klienci zaczynają powoli wracać do biur deweloperów. Firmy przyciągają m.in. atrakcyjnymi harmonogramami płatności.
Zdaniem eksperta Morizona dziś trudno uznać, że w najbliższych miesiącach któryś z czynników ograniczających popyt istotnie osłabnie. - Jeżeli w otoczeniu rynkowym nie wydarzy się nic zaskakującego (wybuch epidemii, wojna, rozdawanie taniego kredytu), mieszkań na sprzedaż nadal będzie przybywać szybciej niż chętnych do ich zakupu – prognozuje Drogomirecki. - To powinno sprzyjać dalszej korekcie cen i normalizacji rynku, co oznacza powrót do działania w zgodzie z prawem popytu i podaży.
