Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl, wyróżnia w Warszawie trzy typowe zagłębia mieszkaniowe: na Woli to okolice ul. Jana Kazimierza, na Służewcu – ul. Cybernetyki, Obrzeżna, Postępu oraz Miasteczko Wilanów. – To te miejsca deweloperzy upodobali sobie najbardziej pod budownictwo mieszkaniowe o masowym charakterze – mówi Jarosław Jędrzyński. – Pozwoliło na to m.in. dobre położenie. Swego czasu nie brakowało tam też rozsądnie wycenionych gruntów.

Etatowy specjalista

Jak zauważa Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development, uruchamianie wielu nowych inwestycji powoduje, że mapa zagłębi mieszkaniowych stopniowo się zmienia. – Wciąż jednak dużą popularnością cieszy się lewobrzeżna Warszawa i takie dzielnice jak Mokotów, Wola, Ochota, Bielany, Bemowo czy Żoliborz – wskazuje. – Nowe inwestycje powstają oczywiście także po drugiej stronie. Nasza oferta na przykład jest bardzo zróżnicowana. W stolicy prowadzimy 15 inwestycji, m.in. na Mokotowie, Żoliborzu, Targówku. Szansę na większe zyski dają, jak mówi rzecznik Dom Development, projekty w lewobrzeżnej Warszawie.

– Wyższe ceny mieszkań na Mokotowie czy Żoliborzu są podyktowane przede wszystkim cenami gruntów – wyjaśnia Bieliński. Na wysokość deweloperskich marż wpływa też standard wykończenia nieruchomości. Dom Development gruntów pod osiedla szuka w całej Warszawie. – Interesują nas głównie działki o powierzchni ponad 3 tys. mkw. pod zabudowę wielorodzinną – informuje rzecznik spółki.

O rosnącym zainteresowaniu gruntami na Woli mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding. – Dzielnica oferuje unikatowe połączenie bogatej infrastruktury społecznej i usługowo-handlowej, rozbudowanej sieci komunikacyjnej, a także możliwości szybkiego dojazdu do centrum  i głównych arterii miasta – wyjaśnia Ostrowska. – Nowy status Woli odzwierciedlają rosnące ceny, które pozostają jednak nieco niższe niż na Mokotowie czy Żoliborzu.

A Jarosław Jankowski, prezes zarządu spółki Waryński, dopowiada, że Wola, Praga czy Służewiec Przemysłowy uznanie w oczach deweloperów i klientów zyskały stosunkowo niedawno. – Wola jest jedną z najszybciej rozwijających się dzielnic. Rejon, który przez lata był znany głównie z produkcji przemysłowej, dynamicznie się zmienia – potwierdza. – To jeden z chętniej wybieranych dziś adresów.

Na Wolę i Wilanów wskazuje Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce Polnord. W tej ostatniej dzielnicy firma buduje osiedla Śródmieście Wilanów i Brzozowy Zakątek. – Dynamicznie rozwija się także rynek mieszkaniowy na Białołęce, którą wybierają osoby o chudszych portfelach – zwraca uwagę.

Na rynku nieruchomości, jak komentuje Jarosław Jędrzyński, największą wagę ma lokalizacja. – Najbardziej liczą się najlepsze miejsca blisko centrum, z doskonałą komunikacją z całym miastem – podkreśla analityk RynkuPierwotnego.pl. – Do pełni deweloperskiego szczęścia, czyli szansy na maksymalizację zysków, konieczna jest jeszcze dostępność terenów inwestycyjnych połączona z umiarkowanymi cenami ziemi. A takie warunki zaistniały w wymienionych stołecznych lokalizacjach.

Rejon Jana Kazimierza oraz Służewiec to warszawskie tereny poprzemysłowe. – Po ich przekwalifikowaniu na mieszkaniówkę należało je jak najszybciej zagospodarować poprzez mieszkaniowe inwestycje deweloperskie – opowiada Jarosław Jędrzyński. – Zachętą były ceny gruntów dające firmom możliwość osiągnięcia satysfakcjonującej rentowności inwestycji. Podobnie było w Wilanowie, gdzie budowa Miasteczka ruszyła na dziewiczych polach.

Jak mówi analityk, deweloperzy mają na etatach specjalistów od wyszukiwania odpowiednich gruntów, a także analityków, którzy określają opłacalność inwestycji w konkretnej lokalizacji. – Deweloperzy, którzy nie mają zespołu badawczo-analitycznego korzystają z usług wyspecjalizowanych firm – mówi Jędrzyński.

Największy zarobek

Analityk RynkuPierwotnego.pl przypomina, że każdej lokalizacji odpowiada taki, a nie inny rodzaj i standard projektu. – Im bardziej cenione miejsce, tym wyższa półka inwestycji – wyjaśnia. – Absolutne kuriozum stanowiłby apartamentowiec na Tarchominie, podobnie jak typowa inwestycja w segmencie popularnym np. na Powiślu. Jeśli chodzi o zyski, to zasada jest taka: im wyższy standard inwestycji, tym wyższa jej rentowność .

Deweloper zarobi więc najwięcej na metrze apartamentowca w najlepszej lokalizacji. – Największy zysk dadzą najdroższe penthouse'y na ostatniej kondygnacji – mówi analityk. Potwierdza to Radosław Bieliński. – Najbardziej zyskowne projekty są kierowane do wąskiej grupy klientów. To apartamenty o wysokim standardzie wykończenia, w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi rzecznik Dom Development.

A Wioletta Kleniewska podkreśla, że projekt osiedla zawsze wiąże się z jego lokalizacją. – Ma ona przełożenie na architekturę, standard wykończenia, udogodnienia dla mieszkańców czy ofertę lokali usługowych – wyjaśnia dyrektor z Polnordu. – Aby osiągnąć zysk z inwestycji ważny jest zakup gruntu w dobrej lokalizacji po atrakcyjnej cenie, kontrola kosztów budowlanych oraz sam projekt. Trafiając w gust i potrzeby klientów, deweloper zapewnia sobie dobre tempo sprzedaży mieszkań.

Trzy inwestycje na Mokotowie realizuje Dom Development. Łącznie powstanie w nich ok. 700 mieszkań. W samym sercu dzielnicy firma buduje Rezydencję Mokotów. Studio Mokotów rośnie w rejonie ul. Woronicza, a Dom pod Zegarem – przy ul. Bukowińskiej. Jeszcze w tym kwartale Dom Development planuje rozpocząć na Mokotowie kolejną inwestycję.

W wolskim zagłębiu przy ul. Jana Kazimierza mieszkania buduje m.in. spółka Waryński. Pod jej szyldem powstają Stacja Kazimierz (budowana ze spółką Polnord) i Miasto Wola.

J.W. Construction Holding w tej dzielnicy buduje osiedle Bliska Wola. Na stołecznej Białołęce spółka buduje kolejny etap osiedla Zielona Dolina. – Dużym zainteresowaniem cieszą się projekty nie tylko w centrum, ale też na obrzeżach dużych miast, gdzie można znaleźć mieszkania z dopłatą – zauważa Małgorzata Ostrowska.

Jarosław Jankowski podkreśla zaś, że zakup mieszkania to nie tylko decyzja o wyborze konkretnego lokum. – To także wybór pewnego stylu życia definiowanego przez lokalizację inwestycji, jej otoczenie, bliskość punktów handlowo-usługowych – opowiada prezes Waryńskiego.

Opinia

Marcin Uryga | analityk Emmerson Realty