Dwa miliony to liczba, która najczęściej pada, gdy mówimy o mieszkaniach na wynajem w Polsce – one należą głównie do osób fizycznych. A PRS, czyli rynek najmu instytucjonalnego, który od kilku lat się u nas rozwija, to jaki w tej chwili zasób?

Dzisiaj PRS to około 21 tys. wynajmowanych mieszkań, a także około 8 tys. lokali w budowie. Biorąc pod uwagę zapowiedzi najaktywniejszych graczy, rynek może w perspektywie końca dekady urosnąć do około 60 tys. mieszkań. Jest więc rzeczywiście dysproporcja między PRS a ofertą indywidualnych właścicieli mieszkań, jakkolwiek byśmy jej nie szacowali – można się spierać, czy to 2 mln, raczej ponad 1 mln, szczególnie że mówimy o tym, że PRS-y rozwijają się w głównych aglomeracjach, a nie w całej Polsce. Nie ma jednak wątpliwości, że nasycenie rynku najmu instytucjonalnego jest cały czas niewielkie.

Czy tempo rozwoju, które widzimy – 21 tys. wynajmowanych mieszkań w ciągu kilku lat – to tempo adekwatne, powolne?

Mówimy o budowie rynku od zera – pierwszy projekt PRS został oddany w Warszawie w marcu 2018 r. Zasób 21 tys. lokali po ponad siedmiu latach to z jednej strony stosunkowo niewiele, jak na potencjał i na to, ile mieszkań rocznie się w Polsce buduje. Z drugiej strony powtórzę – PRS to biznes budowany u nas absolutnie od zera i inwestorzy muszą zapukać do drzwi deweloperów i walczyć de facto o projekty z nabywcami detalicznymi. Przy normalnym rynku deweloperzy zawsze będą woleli sprzedawać mieszkania Kowalskim, bo tam realizują jednak wyższą marżę. Dziś większość projektów PRS powstaje w ramach wehikułów: z jednej strony mamy inwestorów z kapitałem zainteresowanych PRS, a z drugiej dewelopera, który też bywa udziałowcem w projekcie. Te platformy, które mają komponent deweloperski, cały czas rosną. Oczywiście, one też borykają się z wyzwaniami, jak każdy biznes deweloperski: przede wszystkim z dostępem do gruntów. Część inwestycji PRS powstaje na gruntach pod zabudowę usługową, co z punktu widzenia tego, że mieszkań w Polsce brakuje, jest istotne dla rynku.

Poza liczbą mieszkań rynek można scharakteryzować wartością – a to dziś już ponad 4 mld euro, czyli kilkanaście miliardów złotych – czyli niemało. Weźmy też pod uwagę, że ostatnich kilka lat to bardzo niestabilne otoczenie – od pandemii, przez wzrost stóp procentowych, po wybuch wojny na Ukrainie. Biorąc pod uwagę te czynniki, uważam że tempo rozwoju rynku jest bardzo dobre.

Na początku mieliśmy bardzo punktowe inwestycje – inwestor zamawiał jeden, dwa bloki. Z czasem pojawiły się platformy, które zainwestowały w spółki deweloperskie. Takich dużych graczy, mających więcej niż kilkaset lokali, jest teraz na rynku raptem kilku. Czy przewiduje pan, że napłyną kolejni zainteresowani wzięciem na siebie ryzyka deweloperskiego? Oczywiście na granicy stoją fundusze gotowe kupować działające portfele, ale to chyba jeszcze za wcześnie...

Kawa nie wyklucza herbaty: z jednej strony będzie następowała konsolidacja, ponieważ część platform, które dzisiaj budują, z definicji powstało po to, by zostały odsprzedane właśnie jako gotowy produkt inwestycyjny. Pod koniec zeszłego roku prowadzone były nawet zaawansowane negocjacje dotyczące jednej z platform, ale nie zakończyły się sukcesem. To nie oznacza, że w tym roku rozmowy nie będą prowadzone. Myślę, że jest bardzo duża szansa, że jedna lub dwie duże platformy zostaną kupione przez core’owy kapitał. Fundusze emerytalne, fundusze ubezpieczeniowe, absolutnie powinny być zainteresowane tego rodzaju aktywami. A takie transakcje z kolei pokażą, że PRS to rynek, gdzie na budowie skali można zarobić godziwe pieniądze, co zachęci inwestorów do angażowania się czy w pojedyncze projekty, czy rozwój platform.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek mieszkań odbije? Deweloperzy w trochę lepszych nastrojach

Sprzedaż mieszkań będzie powoli rosła – oceniają analitycy portalu Tabelaofert.pl. Czy wzrosną te...

Projekty PRS oddawane do użytkowania bardzo szybko znajdują najemców. To najem czysto komercyjny, nie jest to żadne budownictwo społeczne, niemniej Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) w ostatnim czasie przeznacza duże środki na preferencyjne kredyty na rozwój PRS.

Oczywiście projekty PRS są w pełni komercyjne, czynsze są trochę większe od tych w ofercie indywidualnych właścicieli, ale nie jest to jakaś ogromna premia. Premia jest uzasadniona, bo PRS to inna jakość obsługi klienta, inny standard i lokalizacja.

Już parę lat temu w różnych rozmowach kuluarowych mówiłem, że dostępność mieszkań za chwilę znajdzie się na sztandarach różnych partii i w programach wyborczych, bo będzie z tym problem. Polska jest w o tyle szczęśliwej sytuacji, że mamy cały czas silny wzrost gospodarczy, wzrost wynagrodzeń. Rosną ceny mieszkań i czynsze, a jednocześnie cały czas rośnie siła nabywcza, bo presja na wynagrodzenia jest dużo wyższa niż w krajach zachodniej Europy.

W Polsce dominuje – i będzie dominować – posiadanie mieszkań na własność. Deweloperzy będą cały czas budowali i dla nabywców indywidualnych na swoje potrzeby, i dla inwestorów – którzy przy chociażby słabości polskiej giełdy będą lokowali nadwyżki finansowe w nieruchomościach. Sektor mieszkań na wynajem będzie się rozwijał i będzie w jakimś sensie stabilizować sytuację na rynku mieszkaniowym.

Skąd zainteresowanie EBOR udzielaniem finansowania? Pamiętamy, co się działo zaraz po wybuchu wojny na Ukrainie: znaczy napływ ludzi, absolutna nierównowaga popytu i podaży na rynku najmu. Zapotrzebowanie i zachwianie rynkiem przełożyły się na to, że bank bardzo chętnie wchodzi w projekty zarówno na poziomie finansowania dłużnego, jak i inwestycji kapitałowych. Pytanie, jak długo sytuacja potrwa, nie jest tak, że EBOR będzie finansował takie projekty jeszcze przez 10–20 lat. Wiele oczywiście zależy od tego, jak będzie się rozwijała sytuacja za naszą wschodnią granicą.

Rynek PRS to bajka o żurawiu i czapli, co spotkać się nie mogą. Wydawałoby się, że okresy, kiedy popyt nabywców indywidualnych mocno się kurczy, będzie więcej transakcji deweloperów z inwestorami instytucjonalnymi – ale tak się nie zdarzyło ani w 2022 r., ani w zeszłym roku.

Mamy niedopasowanie cenowe. Myślę, że kapitał instytucjonalny bardzo chętnie kupowałby projekty od deweloperów, ale żyjemy cały czas w relatywnie wysokim środowisku stóp procentowych, co przekłada się na wysokie koszty finansowania dłużnego. Mamy do tego wzrost cen mieszkań i gruntów. Zatem kapitał chce kupować, natomiast nie po cenach, które z punktu widzenia deweloperów są atrakcyjne. Mamy klasyczny przykład tego, że popyt nie może się spotkać z podażą na poziomie ceny. Jak długo będziemy mieli środowisko wyższych stóp procentowych w Polsce, ta różnica i niedopasowanie cen będą determinować kolejne transakcje.

W Polsce mamy wysokie stopy i niepewność, kiedy cykl cięć ruszy. W eurozonie obniżki już trwają, co przełożyło się na powrót inwestorów na rynek nieruchomości komercyjnych. W PRS czy prywatne akademiki inwestują głównie zagraniczni gracze – które stopy są dla nich istotniejsze?

W sektorze prywatnych akademików modele finansowe łatwiej dziś spiąć. Wyższy jest development yield, czyli cena wejścia na rynek z nowym projektem, więc jest bufor między ceną wejścia a kosztem finansowania. Jeżeli natomiast spojrzymy na rynek najmu mieszkań, często cena wejścia jest na poziomie 6–8 proc., przy obecnym poziomie stóp, WIBOR i marż kredytów dla niektórych to się po prostu nie spina.

Kolejny istotny element dla inwestorów zainteresowanych Polską to przychody oparte na naszej walucie. Są na rynku próby wynajmowania mieszkań w euro, szczególnie w akademikach, gdzie klientami są obcokrajowcy, jednak co do zasady cały rynek najmu funkcjonuje w złotych, co powoduje konieczność hedgingu – co jest dodatkowym kosztem.

Musimy jeszcze wziąć pod uwagę, co dzieje się w krajach Europy Zachodniej. Tam kryzys na rynku mieszkaniowym jest dużo większy, co przekłada się na szanse inwestycyjne w Niemczech, Francji, czy Hiszpanii. Przed kryzysem inwestowanie w Polsce wiązało się z pewną premią, zyskowność inwestycji była na trochę wyższym poziomie niż na Zachodzie, ale dzisiaj otworzyło się tam okienko transakcyjne, stopy zwrotu są w zasadzie porównywalne z możliwymi do osiągnięcia w Polsce, więc inwestorzy mówią nam – tak, jesteśmy cały czas zainteresowani Polską, ale mamy teraz pół roku, żeby zainwestować w Niemczech. Patrzymy często przez pryzmat naszego lokalnego rynku, a jesteśmy częścią większego systemu.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Prywatne akademiki rosną w całej Polsce, ale wciąż jest ich za mało

Rynek prywatnych akademików w Polsce jest niewielki, zdominowany przez kilku dużych inwestorów. S...

Mówiliśmy o skali rynku PRS w Polsce, a jak wygląda zasób prywatnych domów studenckich?

Mamy dziś 12,6 tys. łóżek w działających akademikach i 6,5 tys. w projektach w budowie. Jeśli chodzi o nowe zapowiedzi, możemy mówić o kilkunastu tysiącach łóżek. Jak powiedziałem, łatwiej jest spinać finansowo projekty akademikowe, 50–60 proc. studentów, którzy wynajmują pokoje, to obcokrajowcy, dla których czynsz w euro jest czymś absolutnie normalnym. Ponadto akademiki to produkt ustandaryzowany. Czy mówimy o Polsce, Hiszpanii czy Włoszech – studenci w gruncie rzeczy mają dosyć podobne potrzeby, takimi obiektami podobnie się zarządza. Dlatego też wśród inwestorów mamy międzynarodowe marki, kapitał często przychodzi z operatorem znanym z innych rynków. Widzimy dziś, że zainteresowanie inwestorów prywatnymi domami studenckimi jest większe niż projektami PRS.

Jaka jest chłonność naszego rynku, jeśli patrzeć na trendy demograficzne czy pozycję naszych uczelni na świecie?

Jak patrzymy na długoterminową prognozę liczby studentów, to do 2040 r. jest ona dosyć stabilna, będziemy cały czas mówili o 1,2–1,3 mln studentów z samej Polski – zdecydowanie wzrasta mobilność i coraz częściej młodzi ludzie wybierają studia w innym mieście, ponadto przybywa zagranicznych studentów, dane za 2023 r. mówią o 107 tys. osób. Polskie uczelnie oferują coraz więcej programów w języku angielskim, więc myślę, że internacjonalizacja będzie postępowała. Państwowe akademiki są w dużym stopniu w złym stanie technicznym. Fundamenty są zatem silne.