Paweł i Gaweł, czyli odszkodowania za immisje

Czym są immisje? Uciążliwe sąsiedztwo jest problemem. z którym zmaga się na co dzień wielu właścicieli nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Uciążliwości te przybierać mogą różną postać oraz mieć różne nasilenie i źródło i polegać np. na generowaniu hałasu, światła czy też jego blokowaniu, a także przenikaniu zapachów, zadymienia czy generowaniu zanieczyszczeń. Ich źródłem może być tak sąsiedztwo zakładu przemysłowego, jak i zachowanie sąsiada (np. entuzjasty głośnego słuchania muzyki).

Występowanie tego rodzaju oddziaływań w relacjach sąsiedzkich dostrzega ustawodawca. I tak, zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jednak nie każde zakłócenia, określane w języku prawniczym mianem „immisji”, mają charakter nielegalny. Ustawodawca wychodzi ze słusznego założenia, że nie sposób zabronić generowania jakichkolwiek zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. W istocie, ich generowanie stanowi często nieodzowną konsekwencję korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Środki prawne

Właściciele nieruchomości będących „ofiarami” immisji nie zostają przez ustawodawcę pozostawieni samym sobie i przysługiwać im mogą roszczenia wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej, z której generowane są zakłócenia.

I tak, zgodnie z art. 222 § 2 k.c. przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (tzw. roszczenie negatoryjne), zaspokojenie którego może być dochodzone również na drodze sądowej.

Immisje prowadzić mogą także do powstania roszczeń odszkodowawczych wywodzonych z ogólnych przepisów dot. odpowiedzialności deliktowej, tj. art. 415 k.c., art. 416 k.c., czy też art. 435 k.c. w zw. z art. 144 k.c. (oczywiście po spełnieniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej na ich podstawie).

Oddziaływanie immisji na nieruchomość prowadzi często również do obniżenia jej rynkowej wartości, rozumianej jako cena możliwa do uzyskania w przypadku jej sprzedaży (np. w razie ulokowania w pobliżu domu jednorodzinnego zakładu generującego zapachy bądź hałasy, co obniża jego atrakcyjność, a zarazem wartość w oczach potencjalnych nabywców).

Z powyższego zrodził się problem możliwości dochodzenia zapłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w wyniku oddziaływania immisji. W doktrynie i w orzecznictwie co do zasady dopuszcza się dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wobec podmiotu emitującego nadmierne emisje skutkujące obniżeniem wartości nieruchomości na gruncie przepisów o odpowiedzialności deliktowej.

Oprócz jednak konieczności spełnienia w takim wypadku standardowych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości przysługiwać może wyłącznie w sytuacji, gdy oddziaływanie ma charakter trwały.

W konsekwencji, roszczenie odszkodowawcze z tytułu obniżenia wartości nieruchomości przysługiwać może w sytuacji, gdy jej właściciel nie może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym zmierzającym do usunięcia naruszeń (skoro immisje mają charakter trwały, nie sposób żądać zaprzestania ich generowania).

Należy przy tym przyjąć, że wymogu trwałości obniżenia wartości nieruchomości nie należy rozumieć w sposób absolutny, a chodzi raczej o jego nieusuwalność w rozsądnych granicach (czy to czasowych, czy też dot. wysiłku albo kosztów koniecznych do jego usunięcia). Za granicę „trwałości” należy przyjąć sytuację, gdy dochodzenie roszczenia negatoryjnego byłoby niedopuszczalne, czyli np. w sytuacji, gdy usunięcie skutków naruszenia wiązałoby się z niewspółmiernie dużym wysiłkiem bądź kosztem, nieadekwatnym do skali naruszenia prawa własności nieruchomości.

Wymóg trwałości nie zostanie spełniony wówczas, gdy immisje związane będą z działalnością, która może być w każdej chwili zatrzymana z tym skutkiem, że ustanie czynnik skutkujący obniżeniem wartości nieruchomości (np. w razie zaprzestania działalności generującej immisje).

Z uwagi na powyższe, wątpliwości budzi dopuszczalność kumulatywnego żądania zapłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości i występowania z roszczeniem negatoryjnym zmierzającym do przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Wyrok zasądzający zarówno odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, jak i jednocześnie nakazujący przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń prowadziłby nieuchronnie do bezpodstawnego wzbogacenia po stronie powoda. Oba te roszczenia zmierzają bowiem w istocie do ochrony tego samego interesu prawnego, tj. prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości.

Dodatkowo roszczenie odszkodowawcze i negatoryjne pozostają ze sobą niejako w sprzeczności, skoro roszczenie negatoryjne zmierza do usunięcia czynnika, którego występowanie stanowić ma podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego.

Co przed powództwem

Mając na uwadze powyższe, wytoczenie powództwa mającego chronić przed immisjami powinno być poprzedzone analizą ich charakteru (czynnika je wywołującego), jak również ich natężenia, ale również poczynieniem ustaleń w zakresie obowiązujących stosunków miejscowych i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (których ustalenie nierzadko wymagać będzie zasięgnięcia wiadomości specjalnych, a tym samym umiejętnego skonstruowania wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego). Prawidłowe ustalenia w tym zakresie winny determinować wybór roszczenia mogącego uzyskać skuteczną ochronę sądową, a tym samym szanse powodzenia powództwa.

Autor jest radcą prawnym, senior associate w SMM LegalTytuł i lead pochodzą od redakcji