Paweł i Gaweł, czyli odszkodowania za immisje

Czym są immisje? Uciążliwe sąsiedztwo jest problemem. z którym zmaga się na co dzień wielu właścicieli nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Uciążliwości te przybierać mogą różną postać oraz mieć różne nasilenie i źródło i polegać np. na generowaniu hałasu, światła czy też jego blokowaniu, a także przenikaniu zapachów, zadymienia czy generowaniu zanieczyszczeń. Ich źródłem może być tak sąsiedztwo zakładu przemysłowego, jak i zachowanie sąsiada (np. entuzjasty głośnego słuchania muzyki).

Występowanie tego rodzaju oddziaływań w relacjach sąsiedzkich dostrzega ustawodawca. I tak, zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jednak nie każde zakłócenia, określane w języku prawniczym mianem „immisji”, mają charakter nielegalny. Ustawodawca wychodzi ze słusznego założenia, że nie sposób zabronić generowania jakichkolwiek zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. W istocie, ich generowanie stanowi często nieodzowną konsekwencję korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Środki prawne

Właściciele nieruchomości będących „ofiarami” immisji nie zostają przez ustawodawcę pozostawieni samym sobie i przysługiwać im mogą roszczenia wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej, z której generowane są zakłócenia.

I tak, zgodnie z art. 222 § 2 k.c. przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (tzw. roszczenie negatoryjne), zaspokojenie którego może być dochodzone również na drodze sądowej.

Immisje prowadzić mogą także do powstania roszczeń odszkodowawczych wywodzonych z ogólnych przepisów dot. odpowiedzialności deliktowej, tj. art. 415 k.c., art. 416 k.c., czy też art. 435 k.c. w zw. z art. 144 k.c. (oczywiście po spełnieniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej na ich podstawie).

Oddziaływanie immisji na nieruchomość prowadzi często również do obniżenia jej rynkowej wartości, rozumianej jako cena możliwa do uzyskania w przypadku jej sprzedaży (np. w razie ulokowania w pobliżu domu jednorodzinnego zakładu generującego zapachy bądź hałasy, co obniża jego atrakcyjność, a zarazem wartość w oczach potencjalnych nabywców).

Z powyższego zrodził się problem możliwości dochodzenia zapłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w wyniku oddziaływania immisji. W doktrynie i w orzecznictwie co do zasady dopuszcza się dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wobec podmiotu emitującego nadmierne emisje skutkujące obniżeniem wartości nieruchomości na gruncie przepisów o odpowiedzialności deliktowej.

Oprócz jednak konieczności spełnienia w takim wypadku standardowych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości przysługiwać może wyłącznie w sytuacji, gdy oddziaływanie ma charakter trwały.

W konsekwencji, roszczenie odszkodowawcze z tytułu obniżenia wartości nieruchomości przysługiwać może w sytuacji, gdy jej właściciel nie może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym zmierzającym do usunięcia naruszeń (skoro immisje mają charakter trwały, nie sposób żądać zaprzestania ich generowania).

Należy przy tym przyjąć, że wymogu trwałości obniżenia wartości nieruchomości nie należy rozumieć w sposób absolutny, a chodzi raczej o jego nieusuwalność w rozsądnych granicach (czy to czasowych, czy też dot. wysiłku albo kosztów koniecznych do jego usunięcia). Za granicę „trwałości” należy przyjąć sytuację, gdy dochodzenie roszczenia negatoryjnego byłoby niedopuszczalne, czyli np. w sytuacji, gdy usunięcie skutków naruszenia wiązałoby się z niewspółmiernie dużym wysiłkiem bądź kosztem, nieadekwatnym do skali naruszenia prawa własności nieruchomości.