Sprzedający wstrzymują oddech

Nowy program „Mieszkanie na start” („MnS”) z oprocentowaniem kredytów od zera do 1,5 proc. ma wystartować w II połowie roku.

W uprzywilejowanej pozycji stawia większe gospodarstwa domowe, oferując im nawet darmowe finansowanie. Co najmniej pięcioosobowe rodziny będą też mogły kupić kolejną nieruchomość, podczas gdy pozostali beneficjenci programu – pierwszą.

Eksperci przypuszczają, że deweloperzy wykażą się elastycznością, przygotowując pulę mieszkań, które będzie można zarezerwować do czasu startu programu. A jak zachowają się sprzedający lokale używane? Poczekają na dopłaty?

Zawieszanie decyzji

Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl ocenia, że wiele zależy od sytuacji sprzedającego. – Jeśli stoi pod ścianą, bo musi zamienić mieszkanie na większe lub potrzebuje pieniędzy, nie będzie się oglądał się na rządowe programy, nawet jeśli miałby szansę na nieco lepszą cenę – mówi. – Jeśli zaś nie ma presji na sprzedaż, to spokojnie poczeka i sprawdzi, co się wydarzy w II połowie roku.

Zdaniem Bieńkowskiego na pewno znajdą się osoby celowo wstrzymujące transakcje, licząc na wyższą cenę. – Tak było w ub.r. przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”. Niektórzy odkładali sprzedaż nawet nie do lipca, kiedy program wystartował, ale do jesieni, kiedy „ssanie” na rynku było coraz większe z powodu wyprzedającej się oferty – mówi.

Bieńkowski zaznacza, że program „MnS” (według obecnych założeń) jest skrojony raczej pod mniejsze miejscowości.

– Proponowane limity kwot kredytu wykluczą sporo mieszkańców największych miast. Singiel lub para praktycznie nic nie kupią bez dużego wkładu własnego – ocenia. – Dla sprzedających z dużych miast czekanie na beneficjenta programu może nie mieć sensu. Z małych miast – być może już tak.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, mówi o okresie przejściowym i pewnym zawahaniu na rynku: „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się zakończył, „MnS” ma dopiero wystartować. – To nie jest czas na panikę, to czas na rozważne decyzje – podkreśla. – Niektórzy sprzedający, początkowo nastawieni na bardzo wysokie ceny, powoli uświadamiają sobie, że rynek już nie podąża za ich oczekiwaniami. Obserwujemy nieśmiałą korektę cen i wzrost zainteresowania usługami pośredników.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że nowy program, jak każdy nowy pomysł na regulowanie rynku, może wywołać galimatias i zamieszanie.

Ekspertka nie wyklucza zawieszania decyzji – i o inwestowaniu w nieruchomości, i o ich sprzedaży. – To naturalna konsekwencja takich jeszcze nie do końca sprecyzowanych „zapowiedzi” – podkreśla, zwracając uwagę na znane już skutki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – Uruchomili się i kupujący, i ceny, które poszybowały. W najbardziej jaskrawych przypadkach rosnący koszt zakupu zjadł ogon przewidywanego „zysku”, jako że wyższa cena zdefiniowała sporo wyższą ratę kredytu od tej, jaką nabywcy pierwotnie zakładali. Ale tak to już działa.

Z kolei Barbara Bugaj, analityczka rynku, ocenia, że zapowiedź nowego programu znów podpala rynek. – Już „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nieco zburzył szanse na naturalną cykliczność rynku, na naturalne wychłodzenie czy korekty – zauważa. – Bo rynek nieruchomości jest cykliczny. Ten kolejny etap cyklu może nas w końcu dogonić, kiedy już nie będzie programów, a ceny nieruchomości będą bardzo wysoko.

Kto rozdaje karty

Zdaniem Barbary Bugaj początek 2024 r, pod względem cen będzie jeszcze dość spokojny. – Jeśli jednak założenia programu zostaną potwierdzone, to jego efekt może być podobny do „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Dynamika wzrostu cen może przyspieszyć. Obecne założenia programu dają spore możliwości nawet dobrze zarabiającym osobom.

Rafał Bieńkowski dopowiada, że nowy program został zapowiedziany w momencie podażowego dołka. – Wprawdzie dane naszego serwisu pokazują, że w październiku, listopadzie i grudniu ub.r. oferta na rynku wtórnym zaczęła się stabilizować, ale i tak w wielu miastach wybór mieszkań jest ograniczony, szczególnie tych najbardziej chodliwych, do ok. 50 mkw. – mówi. Podkreśla, że przebrana oferta oznacza rynek sprzedającego. – To on rozdaje karty w czasie negocjacji – wyjaśnia Bieńkowski. – Wzrost cen mogłoby zatrzymać znaczące zwiększenie oferty, a na to się nie zanosi. Czas, który pozostał do inauguracji programu, to za mało, aby rynek w zadowalającym stopniu wypełnił lukę podażową.

Dlatego według Bieńkowskiego trzeba się liczyć z kolejnymi zwyżkami cen. – Raczej nie będą już tak agresywne jak w ubiegłym roku – zastrzega. – Będzie to efekt kilku czynników: małej podaży, inflacji, uaktywnienia się osób, które nie mogą skorzystać z nowego programu, ale obawiają się podbicia cen przez „MnS”, a także możliwej większej aktywności inwestorów – wskazuje. – Do tego dochodzą nadmierne oczekiwania właścicieli mieszkań. Niestety, problemem rynku mieszkaniowego są także przeszacowane ceny, co potwierdzają wyniki naszego badania nastrojów rynkowych po IV kwartale 2023 r. Wzięło w nim udział ponad 1 tys. agentów nieruchomości. Wielu przyznało, że na ich lokalnym rynku oczekiwania sprzedających są często niewspółmierne do standardu mieszkania i adresu.

Łukasz Wydrowski uważa, że rynek wtórny ponownie zyska na dynamice, gdy popłyną dopłaty z nowego programu. – Możemy się spodziewać wzrostu popytu, co może ponownie zainicjować wzrost cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań spełniających kryteria „MnS” – przewiduje. – Zmiany prawdopodobnie nie będą jednak tak gwałtowne jak przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”, a to ze względu na mocno ograniczony budżet na dopłaty i krótki czas obowiązywania nowego systemu. Oczywiście znajdą się osoby, które będą próbowały wykorzystać sytuację, ale kupujący będą bardziej świadomi i ostrożni.

Nieruchomości