Condohotele bliskie nasycenia

Zainteresowanie apartamentami na wynajem zmalało. Polacy coraz chętniej wybierają lokale wakacyjne za granicą.

Publikacja: 29.06.2023 21:08

W planach jest wiele condohoteli. Liczba realizowanych i oddawanych do użytku obiektów jednak maleje

W planach jest wiele condohoteli. Liczba realizowanych i oddawanych do użytku obiektów jednak maleje

Foto: shutterstock

W ubiegłym roku na rynku hotelowym nadal dominowały inwestycje realizowane w systemie condo. Ograniczone możliwości uzyskania bankowego finansowania sprawiły, że deweloperzy wybierali metodę, w której koszty prac budowlanych są pokrywane z wpłat nabywców – wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation.

Morze, góry, Mazury

Autorzy analizy podkreślają, że dzięki sektorowi condo mocno rozwinął się rynek obiektów resortowych. – Chociaż inwestycje w tym systemie nadal są bardzo popularne, to widać oznaki nasycenia rynku – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. – Kilka lat temu apartamenty na wynajem sprzedawały się bardzo szybko. Dziś zainteresowanie jest mniejsze. Polacy mający kapitał coraz chętniej wybierają obiekty na południu Europy, np. w Hiszpanii, gdzie sezon turystyczny trwa dłużej.

Eksperci Emmerson Evaluation zaznaczają, że pomimo niestabilnej sytuacji na rynku na koniec 2022 r., podaż condohoteli i obiektów z lokalami wypoczynkowymi na największych rynkach turystycznych w porównaniu z 2021 r. wzrosła o ok. 2,4 tys. apartamentów. – W ub.r. wyróżniał się pas nadmorski, gdzie inwestorzy uruchomili obiekty z największą liczbą pokoi – wskazują.

Największym powstałym w tym rejonie condohotelem jest Bel Mare by Prestige Aqua Resort w Międzyzdrojach (300 pokoi). Kolejnym rejonem z dużą liczbą takich obiektów było południe Polski. Największy otwarty w 2022 r. obiekt w pasie górskim to Elements Hotel & Spa w Świeradowie-Zdroju (291 pokoi).

– W dużych aglomeracjach odnotowaliśmy wyraźny spadek liczby otwieranych obiektów w systemie condo – mówi Robert Korczyński. – W badanym okresie w Gdańsku został otwarty tylko jeden – z 25 apartamentami na wynajem. Także na Mazurach udostępniono tylko jedną inwestycję. W Ostródzie otwarto obiekt pod marką Radisson z 241 pokojami.

Wiele condohoteli jest w planach. – Trudno jednak ocenić, ile z nich powstanie – mówi Korczyński. – Liczba realizowanych i oddawanych obiektów wyraźnie maleje, co wynika m.in. ze wstrzymania części projektów w czasie pandemii (przez co realizacja się przesuwała), wysokich kosztów budowy, jak i ofertowych cen apartamentów. Inwestycje condo są uruchamiane często przez małych deweloperów, bez doświadczenia, co również budzi obawy kupujących.

Niedoświadczonym deweloperom (ale nie tylko) nie udaje się znaleźć finansowania na dokończenie inwestycji. – Część nabywców sparzyła się na takich inwestycjach, nie dostawała bowiem „gwarantowanych” w umowach zysków – mówi Korczyński. – Dla nich najważniejsza jest rzeczywista stopa zwrotu. Właściciele obiektów oferują od ok. 6 nawet do 12 proc., a to konkurencyjna propozycja w zestawieniu z oprocentowaniem lokat.

Obiecywane zyski trzeba jednak dokładnie zweryfikować, uwzględnić koszty utrzymania i zarządzania obiektem, ale też remontów, które często nie są ujmowane w oferowanym zysku.

– Spółki, które gwarantowały inwestorom wysokie stopy zwrotu, są dziś w bardzo trudnej sytuacji. Inwestorzy często nie są informowani, że condohotele są w 100 proc. finansowane z wpłat klientów. Jeśli w procesie sprzedaży wystąpią problemy, może pojawić się presja dodatkowego finansowania, a inwestycja ostatecznie nie okaże się już tak atrakcyjna – przestrzega ekspert Emmersona.

Tłumaczy, że za spadki sprzedaży na rynku condo odpowiada m.in. inflacja, wysokie stopy procentowe i nasycenie sektora. – Ze względu na spowolnienie sprzedaży istnieje prawdopodobieństwo, że obiekty, które są na wczesnym etapie komercjalizacji, w ogóle nie powstaną – ocenia Korczyński. – W dzisiejszych realiach poradzą sobie tylko przemyślane i mądrze zarządzane inwestycje, które potrafią sprostać konkurencji i zaspokoić oczekiwania gości, zapewniając inwestującym długoterminowe stabilne zyski.

Emmerson podaje, że podaż apartamentów inwestycyjnych w pasie nadmorskim na koniec 2021 r. to 17 972. Nowa podaż do I połowy 2023 r. w tym regionie to 1399 apartamentów, nowa podaż do 2025 r. to 3282. W pasie górskim jest to odpowiednio 12 093 (podaż na koniec 2021 r.), 908 (nowa podaż do I połowy 2023 r.) i 3097 (do 2025 r.), na Warmii i Mazurach to 964, 238 i 298, a w aglomeracjach – 8296, 473 i 229.

Kluczowe finansowanie

Wśród condohoteli i obiektów z apartamentami na wynajem planowanych na lata 2023–2025 r. są m.in. Lago Park Apartments by Aries (Mierki k. Olsztynka), Vista Mikołajki Marina & Resort (Mikołajki), Lowen Marina Giżycko (Giżycko), Stranda Residence – etap II (Pierkunowo k. Giżycka), Vela Hotel & Resort (Ustronie Morskie), Baltic Jet (Ustronie Morskie), Crowne Plaza (Baltic Wave, Kołobrzeg), Nickel Resort & SPA Grzybowo (Grzybowo k. Kołobrzegu), Sanssouci Karpacz MGallery Hotel Collection (Karpacz), Mercure Hotels Szczyrk Resort (Szczyrk), Witkac Residence by Aries (Zakopane), Sun & Snow Złoty Horyzont (Szklarska Poręba), Grano Marina Sol Marina (Gdańsk).

Robert Korczyński podsumowuje, że rozwój rynku hotelowego osłabia ograniczona dostępność finansowania oraz większa awersja do ryzyka inwestorów i funduszy zagranicznych.

– Brak systemowego finansowania bankowego sprawia, że inwestorzy poszukują alternatywnego modelu, m.in. w systemie condo. Zainteresowanie inwestycjami w tym sektorze dominuje w regionach turystycznych. Condohotele nadal będą się cieszyły powodzeniem, jednak tylko te realizowane przez wiarygodne firmy i zarządzane przez sprawdzonych operatorów, którzy oferują realne zyski – mówi. – Zainteresowanie systemem condo wśród deweloperów zmniejszy się, gdy finansowanie bankowe będzie bardziej dostępne.

Czytaj więcej

Hotele się odbudowują po pandemii

W ubiegłym roku na rynku hotelowym nadal dominowały inwestycje realizowane w systemie condo. Ograniczone możliwości uzyskania bankowego finansowania sprawiły, że deweloperzy wybierali metodę, w której koszty prac budowlanych są pokrywane z wpłat nabywców – wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation.

Morze, góry, Mazury

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Hotele się odbudowują po pandemii
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Nieruchomości
W condo „Wojtki z Zanzibaru”, w turystyce – first minute
Nieruchomości
Wakacyjny rynek jeszcze urośnie
Nieruchomości
Apartament na lato: w Kołobrzegu, Krynicy-Zdroju albo na Florydzie
Nieruchomości
Hotele czekają na letni miniboom
Nieruchomości
Słono za apartament na lato