W 2022 r. średnia marża brutto ze sprzedaży mieszkań przez 12 firm z rynku kapitałowego wyniosła 30,8 proc., o 2,7 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. W przypadku 11 spółek informacje ze sprawozdań finansowych pozwalają na porównanie rozpalającej emocje pierwszej marży z finalną, na poziomie netto. Ta grupa wypracowała średnią rentowność brutto ze sprzedaży 30,9 proc., o 2,3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej, a średnia marża netto wyniosła 16,9 proc., tyle samo rok do roku.
Historia i teraźniejszość
Rezultaty poszczególnych firm są bardzo mocno zróżnicowane. Część firm, mimo bardzo wysokiej pierwszej marży, na czysto wyszła relatywnie słabo. I odwrotnie: przy „przyzwoitej” rentowności brutto ze sprzedaży marża netto potrafi być mocno powyżej średniej.
Zysk brutto ze sprzedaży to, w uproszczeniu, przychody ze sprzedaży lokali minus czyste koszty wytworzenia (zakup gruntów, koszty przygotowania i budowy). Co więcej, deweloperzy pokazują w sprawozdaniach przekazane mieszkania – czyli mniej więcej dwa lata od startu budowy i sprzedaży. 2020 r. był specyficzny: po chłodzie pandemii w II półroczu przyszło prawdziwe szaleństwo popytu. Dopiero w 2021 r. rynek budowlany odczuł skutki pandemii i koszty wykonawstwa poszły mocno w górę. Rosyjska agresja na Ukrainę w 2022 r. jeszcze pogorszyła sytuację.
Z kolei zysk netto uwzględnia całą masę kolejnych kosztów, już bardziej bieżących niż historycznych, w tym funkcjonowania spółki i finansowania – którego obsługa po wzroście stóp mocno podrożała.
– Dane w sprawozdaniach deweloperów odzwierciedlają sprzedaż projektów, które były uruchamiane 2–2,5 roku wcześniej, a więc patrzymy na finansowe efekty historycznie wysokich wyników sprzedaży z lat 2019–2020 – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Patrząc na marże, powinniśmy uwzględniać również coraz dłuższy czas całkowitej realizacji inwestycji, obecnie przekraczający pięć lat. Wzrost marży nie równoważy niestety wydłużenia czasu niezbędnego do realizacji projektu – dodaje.
