Deweloperzy poprawili marże

W 2022 r. średnia marża brutto ze sprzedaży mieszkań przez 12 firm z rynku kapitałowego wyniosła 30,8 proc., o 2,7 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. W przypadku 11 spółek informacje ze sprawozdań finansowych pozwalają na porównanie rozpalającej emocje pierwszej marży z finalną, na poziomie netto. Ta grupa wypracowała średnią rentowność brutto ze sprzedaży 30,9 proc., o 2,3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej, a średnia marża netto wyniosła 16,9 proc., tyle samo rok do roku.

Historia i teraźniejszość

Rezultaty poszczególnych firm są bardzo mocno zróżnicowane. Część firm, mimo bardzo wysokiej pierwszej marży, na czysto wyszła relatywnie słabo. I odwrotnie: przy „przyzwoitej” rentowności brutto ze sprzedaży marża netto potrafi być mocno powyżej średniej.

Zysk brutto ze sprzedaży to, w uproszczeniu, przychody ze sprzedaży lokali minus czyste koszty wytworzenia (zakup gruntów, koszty przygotowania i budowy). Co więcej, deweloperzy pokazują w sprawozdaniach przekazane mieszkania – czyli mniej więcej dwa lata od startu budowy i sprzedaży. 2020 r. był specyficzny: po chłodzie pandemii w II półroczu przyszło prawdziwe szaleństwo popytu. Dopiero w 2021 r. rynek budowlany odczuł skutki pandemii i koszty wykonawstwa poszły mocno w górę. Rosyjska agresja na Ukrainę w 2022 r. jeszcze pogorszyła sytuację.

Z kolei zysk netto uwzględnia całą masę kolejnych kosztów, już bardziej bieżących niż historycznych, w tym funkcjonowania spółki i finansowania – którego obsługa po wzroście stóp mocno podrożała.

– Dane w sprawozdaniach deweloperów odzwierciedlają sprzedaż projektów, które były uruchamiane 2–2,5 roku wcześniej, a więc patrzymy na finansowe efekty historycznie wysokich wyników sprzedaży z lat 2019–2020 – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Patrząc na marże, powinniśmy uwzględniać również coraz dłuższy czas całkowitej realizacji inwestycji, obecnie przekraczający pięć lat. Wzrost marży nie równoważy niestety wydłużenia czasu niezbędnego do realizacji projektu – dodaje.

Płochocki zaznacza, że średnia marża netto 16,9 proc. charakteryzuje firmy z rynku kapitałowego, a więc największe i najbardziej sprofesjonalizowane. – Małe spółki historycznie osiągały wyniki o kilka punktów procentowych niższe niż liderzy. Choć trudno o szczegółowe dane, to można założyć, że marże netto małych firm wyniosły w 2022 r. 13–15 proc. – szacuje wiceprezes PZFD.

Płochocki zaznacza, że mimo znacznego wyhamowania inwestycji deweloperskich w tym roku, ceny materiałów budowlanych są wyższe o kolejne kilkanaście procent rok do roku, wysokie są ceny robocizny, a koszty finansowania deweloperskiego pozostają niezmiennie wysokie i wynoszą 12–13 proc. w skali roku.

– Jednocześnie wszystkie nowo uruchamiane inwestycje, poza nielicznymi wyjątkami ze starymi pozwoleniami na budowę, muszą być realizowane w standardzie budynku Prawie Zero Energetycznego (NZEB), co oznacza wzrost kosztów o kilkaset złotych na mkw. W dłuższym horyzoncie zaostrzająca się polityka klimatyczna, która jest nieuchronna i konieczna, będzie powodować wzrost cen budowy mieszkań. Jeśli doszłoby do przyjęcia zapowiedzi, że już od 2028 r. mielibyśmy budować jedynie budynki całkowicie zeroenergetyczne, to dla krajów o naszym klimacie oznaczałoby to wzrost kosztów budowy o 20–30 proc. – mówi Płochocki.

Zwiększy się presja

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, również zaznacza, że wyniki finansowe deweloperów za 2022 r. dotyczą mieszkań przekazywanych nabywcom, a więc sprzedawanych i budowanych kilka kwartałów wcześniej. – W wielu inwestycjach oddawanych do użytku w 2022 r. znaczną część mieszkań sprzedano w okresie wysokiego popytu w 2021 r. Mimo wzrostu kosztów deweloperzy byli w stanie zrównoważyć je wyższymi przychodami, stąd przeciętnie marże wzrosły i to pomimo wysokiego bazowego 2021 r. – komentuje Mikulska.

Jak zaznacza, perspektywy dla przyszłych wyników sektora są już słabsze. – W ostatnich kwartałach sprzedaż mieszkań mocno zmalała, koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych utrzymują się na wysokim poziomie (choć dynamika wzrostów zmalała), wysokie są także koszty finansowania. Ceny ofertowe nowych mieszkań wprawdzie wciąż rosną, ale na wielu rynkach poziom cen – w warunkach nadal wysokich stóp procentowych – jest jednym z czynników ograniczających popyt – mówi Mikulska. – Deweloperzy chronią się przed dodatkowymi kosztami, ograniczając rozpoczynanie nowych inwestycji, ale na dłuższą metę niewykorzystywanie pełnych mocy produkcyjnych samo w sobie generuje koszty. W wynikach finansowych za 2023 r. może już być widoczna presja na obniżenie marży, wynikająca w dużej mierze z wysokich kosztów budowy i wydłużonego okresu sprzedaży mieszkań. O ile nie nastąpi trwałe pobudzenie popytu, deweloperzy będą starali się na większą skalę podejmować działania ograniczające koszty, aby obronić dotychczasowy poziom rentowności – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że średnia marża brutto ze sprzedaży na poziomie blisko 31 proc. to wyczyn budzący respekt, ale jego powtórzenie w przewidywalnej przyszłości może być problematyczne.

– Osiągnięcie takiego wyniku było możliwe w przypadku inwestycji uruchamianych i kontraktowanych w czasach jeszcze przedkryzysowych, kiedy presja kosztów na marże była nieporównywalnie mniejsza. Teraz to musiało już ulec zmianie. W roku bieżącym gros przekazywanych lokali deweloperskich będzie dotyczyć inwestycji wprowadzanych na rynek w trakcie lub po dokonanym już przesileniu koniunktury. Materiały budowlane wówczas opanowała rekordowa dynamika drożyzny, a rosnące stopy procentowe zaczęły windować koszty finansowe, tymczasem popyt na mieszkania się załamał. Ten stan trwa do dzisiaj, a widoczne ożywienie sprzedaży lokali tymczasem opiera się bardziej na życzeniowych przesłankach niż wiarygodnych fundamentach – mówi Jędrzyński.

Ekspert podkreśla, że wypracowane przez deweloperów w ub. roku marże dotyczą inwestycji powstałych na gruntach nabywanych przeważnie nawet kilka lat wcześniej, a więc po cenach nieporównywalnie niższych od obecnych czy w minionych kwartałach. – A to był okres uzupełniania przez deweloperów banków ziemi przy nieco lepszej dostępności, ale wciąż rekordowych stawkach. Tymczasem udział kosztów gruntu w kosztach budowy mieszkań od dawna powoli, ale systematycznie pnie się w górę, a co gorsza, trend ten może istotnie przyśpieszyć przygotowywana zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, która ma zastopować tzw. patodeweloperkę – wskazuje ekspert.

Kolejny czynnik kształtowania marż to ceny lokali. – W 2022 r. deweloperzy liczyli nieubłaganie rosnące koszty własne przy wyraźnym hamowaniu dynamiki cen nowych mieszkań, a w dodatku na znacznie większą skalę zabiegali o klienta przez rabaty i promocje, godząc się zapewne na niższe marże. Obecnie sytuacja jakby zaczęła się klarować z punktu widzenia podaży, jednak nadmierne oczekiwania co do znacznego ożywienia pierwotnego rynku mieszkaniowego za sprawą uruchomienia preferencyjnych kredytów na 2 proc. mogą okazać się złudne – ocenia Jędrzyński.

Prawdopodobnie dość istotnym czynnikiem mogącym w przewidywalnej przyszłości wpłynąć na poziom marż deweloperskich jest przebieg trwającej w Ukrainie wojny. Jej początek, choć wstrząsnął wszelkiej maści rynkami, nie miał większego wpływu na ubiegłoroczną rentowność rodzimych inwestycji deweloperskich. Warto może jednak rozważyć sytuację, jaka nastąpi po zakończeniu konfliktu zbrojnego za naszą wschodnią granicą, w momencie uruchomienia procesu odbudowy Ukrainy ze zniszczeń wojennych, który może zachwiać równowagą popytowo-podażową usług i materiałów budowlanych.

Nieruchomości