Wasza prognoza zakłada, że w perspektywie roku średnie ceny transakcyjne mieszkań mogą się obniżyć o 5–10 proc. Co za tym miałoby przemawiać – prognozy sformułowaliście przed ogłoszeniem przez rząd zrębów programu mieszkaniowego, więc na razie to pomińmy...

Delikatna korekta po bardzo silnych wzrostach w ostatnich kilku latach jest związana po prostu ze zmianą układu sił na rynku. Przez lata mieliśmy dużą nadwyżkę popytu nad podażą, produkcja mieszkań nie nadążała za popytem, kupujący ustawiali się w kolejce na etapie dziury w ziemi, na rynku wtórnym też bardzo trudno było kupić coś atrakcyjnego, w dobrej lokalizacji.

Teraz sytuacja jest diametralnie inna, spada zdolność kredytowa, więc kupujących na własne potrzeby nie ma, z kolei popyt inwestycyjny też się zmniejszył, bo są alternatywy lokowania środków równie atrakcyjne, a może nawet atrakcyjniejsze niż mieszkania. Popytu więc nie ma, a mamy dość wysoką podaż nakręconą boomem. W sześciu największych miastach oferta deweloperska jest teraz o 40 proc. wyższa niż rok temu, czas wyprzedaży oferty wydłużył się znacząco. Krótkookresowo wystąpi nadpodaż na rynku mieszkaniowym i to może prowadzić do tej delikatnej korekty cen. Przy tym w największych aglomeracjach spodziewałbym się, że spadki będą jednocyfrowe, a w mniejszych miastach o 10 proc., może kilkanaście procent.

Deweloperzy zawsze mają margines na udzielenie rabatu, poza tym historia inflacyjna już się też powoli kończy. Oczywiście, czekają nas podwyżki cen energii, ale jest wiele sygnałów dezinflacyjnych, chociażby od strony makroekonomicznej: wyraźny spadek depozytów bieżących, przekierowanie pieniędzy gospodarstw domowych z depozytów bieżących na terminowe, stopy procentowe, agresywna polityka banków centralnych, tych głównych.

Na rynkach surowcowych widzimy spadki cen, tanieją wyraźnie również surowce energetyczne. To wszystko przełoży się na niższą inflację już w perspektywie 2023 r., wszystkie prognozy, które widziałem, pokazują jednocyfrową inflację konsumencką. Ceny materiałów budowlanych również spadają, będzie więc perspektywa, by deweloperzy mogli zaoferować korzystniejsze ceny w sytuacji, gdy ten popyt jest mocno ograniczony.

Znamy wstępne założenia rządowego programu dopłat do kredytów. Jak ta inicjatywa może wpłynąć na rynek – i ceny?

Program będzie korzystny dla rynku mieszkaniowego, pytanie jeszcze, jak będzie liczona zdolność kredytowa. Zakładamy, że program wejdzie w życie w połowie 2023 r. i na dobre rozkręci się w 2024 r. W ciągu kilku lat obowiązywania może on wykreować kilkanaście, może 20 proc. dodatkowego popytu na mieszkania – na podstawie szacunkowych nakładów podanych przez resort zakładamy, że będzie to ok. 30 tys. kredytów rocznie.

Na początku program może mieć wręcz negatywny efekt na popyt, bo ludzie będą po prostu odwlekać decyzję o zakupie, czekając na szczegóły programu: po co dziś zaciągać kredyt, jak jest perspektywa otrzymania wsparcia za pół roku? Dlatego w I połowie 2023 r. sprzedaż mieszkań jeszcze się nie odbuduje i będzie niska. Później rynek dostanie istotny impuls. Podwyższony popyt spotka się jednak z niską podażą – ta nadwyżka, o której mówiłem, zostanie zaabsorbowana. Zatem podtrzymujemy, że w krótkim terminie można się spodziewać korekty cen, ale potem, ok. 2025 r., będzie impuls do tego, by wrócił trend silniejszego wzrostu.

Jest jeszcze pomysł tworzenia kont mieszkaniowych – ciułacze będą mogli liczyć na bonus od państwa.

Nie znamy tu wielu szczegółów, ale wydaje mi się, że ta inicjatywa będzie się cieszyć mniejszym zainteresowaniem niż kredyt z powodu obaw o ryzyko silnej zmiany parametrów makro w czasie oszczędzania.