Wasza prognoza zakłada, że w perspektywie roku średnie ceny transakcyjne mieszkań mogą się obniżyć o 5–10 proc. Co za tym miałoby przemawiać – prognozy sformułowaliście przed ogłoszeniem przez rząd zrębów programu mieszkaniowego, więc na razie to pomińmy...
Delikatna korekta po bardzo silnych wzrostach w ostatnich kilku latach jest związana po prostu ze zmianą układu sił na rynku. Przez lata mieliśmy dużą nadwyżkę popytu nad podażą, produkcja mieszkań nie nadążała za popytem, kupujący ustawiali się w kolejce na etapie dziury w ziemi, na rynku wtórnym też bardzo trudno było kupić coś atrakcyjnego, w dobrej lokalizacji.
Teraz sytuacja jest diametralnie inna, spada zdolność kredytowa, więc kupujących na własne potrzeby nie ma, z kolei popyt inwestycyjny też się zmniejszył, bo są alternatywy lokowania środków równie atrakcyjne, a może nawet atrakcyjniejsze niż mieszkania. Popytu więc nie ma, a mamy dość wysoką podaż nakręconą boomem. W sześciu największych miastach oferta deweloperska jest teraz o 40 proc. wyższa niż rok temu, czas wyprzedaży oferty wydłużył się znacząco. Krótkookresowo wystąpi nadpodaż na rynku mieszkaniowym i to może prowadzić do tej delikatnej korekty cen. Przy tym w największych aglomeracjach spodziewałbym się, że spadki będą jednocyfrowe, a w mniejszych miastach o 10 proc., może kilkanaście procent.
Deweloperzy zawsze mają margines na udzielenie rabatu, poza tym historia inflacyjna już się też powoli kończy. Oczywiście, czekają nas podwyżki cen energii, ale jest wiele sygnałów dezinflacyjnych, chociażby od strony makroekonomicznej: wyraźny spadek depozytów bieżących, przekierowanie pieniędzy gospodarstw domowych z depozytów bieżących na terminowe, stopy procentowe, agresywna polityka banków centralnych, tych głównych.
Na rynkach surowcowych widzimy spadki cen, tanieją wyraźnie również surowce energetyczne. To wszystko przełoży się na niższą inflację już w perspektywie 2023 r., wszystkie prognozy, które widziałem, pokazują jednocyfrową inflację konsumencką. Ceny materiałów budowlanych również spadają, będzie więc perspektywa, by deweloperzy mogli zaoferować korzystniejsze ceny w sytuacji, gdy ten popyt jest mocno ograniczony.
