Przepisy polskie są tak skonstruowane, że zobowiązują deweloperów, jako przedsiębiorców, do zachowania podwyższonej staranności przy wznoszeniu inwestycji – także w zakresie zabezpieczenia, aby zawilgocenie sprzedawanych lokali nie przekraczało dopuszczalnych norm. Nadmierne zawilgocenie lokalu należy zgłaszać deweloperowi w kategoriach wad mieszkania. Deweloper może się wówczas tłumaczyć, że np. „konstrukcja jest jeszcze świeża”, „ściany nie wyschły – trzeba poczekać”, „z czasem wilgoć zniknie” itp. Nabywca musi wówczas ocenić (najlepiej przy pomocy rzeczoznawcy), czy wyjaśnienia dewelopera są wiarygodne. 

Zanim podpiszemy umowę

- Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę, który jest dokonywany w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera wylicza adwokat Mirosław Kęs, partner w kancelarii MJK Mirosław Kęs i Julia Kęs. W ramach usunięcia wady lokalu, deweloper powinien przeprowadzić osuszenie mieszkania na swój koszt. Nabywca ma szczęście, jeżeli przyniesie ono skutek.

Niestety, zawilgocone ponad normę mieszkanie, to lokal obarczony także wadami, powstałymi wskutek niewłaściwego wykonania prac budowlanych. Ustalenie przez nabywcę zakresu prac naprawczych często wymaga wiadomości specjalnych (i to nierzadko z kilku zakresów – np. ekspertyza budowlana i mikologiczna w razie powstania zagrzybienia i konieczności stwierdzenia czy zagraża ono zdrowiu mieszkańców). Problem bierze się stąd, że – jak wyjaśnia radca prawny Piotr Smagała, deweloperzy mieszkaniowi dotychczas nie przewidywali tak intensywnych opadów deszczu, jakie miały miejsce np. w 2019r. lub zakładali, że pewnie urządzenia i rozwiązania techniczne będą wystarczające, aby nie podtapiać nowo wybudowanych budynków mieszkalnych.

- Gwałtowny spływ wody z dachów, asfaltowych ulic, betonowych chodników i placów oraz innych powierzchni o ograniczonej przepuszczalności prowadzi do przepełnienia systemów odwadniających i kanalizacyjnych, a w konsekwencji do powodzi błyskawicznych i lokalnych podtopień, tzw. „powodzie miejskie”. Powoduje to nie tylko straty materialne, ale stanowi również zagrożenie dla zdrowia mieszkańców, poprzez rozprzestrzenianie patogenów i zanieczyszczeń – tłumaczy prawnik.

Kiedy po odszkodowanie

W praktyce, przyczyn zawilgocenia warstw zewnętrznych i wewnętrznych ścian i sufitów w budynku jest wiele i można do nich zaliczyć też m.in.: brak odpowiednich zakładów przy układaniu hydroizolacji na tarasach, źle ukształtowane połączenia papy na dachu, brak bądź niedostateczne wywinięcie papy na mur, brak odpowiedniego zabezpieczenia i uszczelnienia słupków balustrad zakotwionych w płycie betonowej tarasu przechodzących przez izolację papy, zbyt cienka wylewka cementowa, nieprawidłowo osadzona blacharka opierzeniowa w warstwach podposadzkowych tarasu, brak odpowiedniego spadku wylewki betonowej tarasu itp.

- W jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy przyjął, że odszkodowanie za szkodę (polegającą na niewłaściwym wykonaniu umowy o wybudowanie i sprzedaż lokali mieszkalnych z częściami wspólnymi w budynku i gruncie) z tytułu wydania nabywcy nieruchomości lokalowej dotkniętej wadami obejmuje uszczerbek majątkowy poniesiony przez nabywcę przez to, że do jego majątku weszła rzecz wadliwa, wymagająca naprawienia. Celem naprawy jest wówczas stworzenie nabywcy warunków do korzystania z mieszkania w sposób zgodny z przeznaczeniem. Odszkodowanie należne nabywcy takiej nieruchomości lokalowej ma wówczas objąć wszystkie wydatki, jakie musi on ponieść w celu usunięcia wad rzeczy, a będą się na nie składać wynagrodzenia za materiały i usługi, które zmuszony będzie świadczyć osobom trzecim, zaangażowanym w proces usuwania wad – wyjaśnia mec. Kęs.

Zawilgocenie mieszkania wynajętego

Problem zawilgocenia lokali nabywanych od deweloperów jest dość istotny także dla osób, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych i np. oddają je następnie w najem. Zawilgocenie, może, bowiem z czasem w sposób naturalny przekształcić się w zagrzybienie lokalu.

Zgodnie z art. 61 pkt 2) ustawy Prawo budowlane, zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Tak, więc, jak wskazuje Piotr Smagała, często to nie deweloper ani mieszkańcy, ale zarządca jest podmiotem, który dopuścił się zaniedbań w stosunku do nieruchomości, w konsekwencji, których mieszkańcy ponieśli szkodę. Często po zalaniu w trakcie wizji lokalnej stwierdzano, że zbiorniki retencyjne są przepełnione. Po dużym opadzie, przy przepełnionych zbiornikach budynek ulega podtopieniu, bo woda z przepełnionych przed wystąpieniem opadów atmosferycznych zbiorników retencyjnych rozlewa się na gruncie i przenika kapilarnie przez fundament do budynku.

- Zazwyczaj, bowiem wykonana przez dewelopera izolacja ścian i fundamentów jest izolacją przeciwwilgociową, a więc nie jest to izolacja przeciwwodna. Dopóki pod budynkiem będzie zalegać woda opadowa, a zarządca nieruchomości nie opracuje jasnych zasad kontroli stanu wód opadowych w zbiornikach retencyjnych i nie zapewni stałych działań eliminujących zaleganie wody w zbiornikach, to nadal będzie postępować proces degradacji obiektu i lokali, za co jednak deweloper nie ponosi odpowiedzialności – wyjaśnia radca.

Zgodnie z wypracowanym stanowiskiem orzecznictwa, zagrzybienie oraz zawilgocenie są zakwalifikowane i skatalogowane, jako jedne z istotnych wad lokalu zagrażających życiu i zdrowiu, która dają prawo do skorzystania przez najemcę z uregulowania zawartego w treści art. 682 kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Podsumowując, dobrze jest świadomie kupować lokal i zwracać uwagę już w chwili jego nabycia także m.in. na stopień jego zawilgocenia, ponieważ zlekceważenie tego czynnika może być w przyszłości bardzo kosztowne dla nabywcy.

Akty prawne

Temat odprowadzania z posesji wód opadowych, popularnie zwanych deszczówką, reguluje kilka aktów prawnych. To m.in. rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kodeks cywilny w tym względzie koncentruje się na relacjach z sąsiadami. Zwraca uwagę (art. 140), że właściciel działki może rozporządzać swoją własnością i korzystać z niej tylko w granicach wyznaczonych prawem. Zakazuje też (art. 144) ingerować w sferę cudzej nieruchomości, a jest tym np. kierowanie wody opadowej na sąsiednie działki. Prawo wodne i ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, która obowiązuje od 1 stycznia 2018 i wprowadziła sporo zamieszania, odebrała m.in. wodom opadowym status ścieków.