Mirosław Ochojski: Wywłaszczenia pod CPK. Kto dostanie 140 procent wartości nieruchomości?

Do wyburzenia przeznaczone są setki domów. Zagrożeni wywłaszczeniem mieszkańcy wykazują niepokój w trakcie protestów oraz wysłuchania społecznego, które odbyło się w Sejmie
4 sierpnia. Pełnomocnik rządu ds. CPK zapewnia, że właściciele nieruchomości powinni być zadowoleni, bo otrzymają odszkodowania w wysokości od 120 do 140 procent rynkowej wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowań za wywłaszczenie w Polsce zawsze opierała się na wartości rynkowej. Ustawodawca w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazywał przy wycenie uwzględnienie celu, na jaki przeznaczona jest nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy miał zastosować do wyceny nieruchomości przeznaczone na cele publiczne, jeśli to było korzystniejsze dla byłego właściciela nieruchomości. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zakłada całkowite zniesienie zasady korzyści. Rzeczoznawca ma ustalać wartość rynkową w oderwaniu od celu, na który nieruchomość jest nabywana. Projektowana zmiana spowoduje spadek wartości odszkodowań głównie dla rolników, na których nieruchomościach inwestycje państwowe powstają najczęściej. Stąd mimo proponowanych w zmienianych przepisach zmian, w uzasadnianiu projektu wskazuje się, że przyniesie on ogromne oszczędności dla Skarbu Państwa.

Ustawodawca, niejako w zamian za obniżenie odszkodowań w skutek likwidacji zasady korzyści, proponuje bonusy do rynkowej wartości nieruchomości. Zgodnie z wypowiedziami inicjatora nowelizacji, osoby wywłaszczone otrzymają od 120 do 140 procent wartości nieruchomości. Takie deklaracje pojawiły się w mediach po raz pierwszy na początku sierpnia, czyli w termie bliskim sejmowego wysłuchania społecznego, z okazji którego do Warszawy przyjechały setki protestujących osób zagrożonych wywłaszczeniem.

Twierdzenia te nie znajdują odzwierciedlania w publikowanym na stronie sejmowej rządowym projekcie ustawy. Bonusy w projekcie wynoszą 10 lub 20 procent. Zgodnie z oficjalnie funkcjonującymi dokumentami, bonus w wysokości 40 proc. rynkowej wartości nieruchomościami może zostać przyznany uznaniowo przez spółkę CPK w Programie Dobrowolnych Nabyć dla właścicieli lokali mieszkalnych będących odrębnym przedmiotem własności.

Określa to odrębna ustawa – podpisana niedawno przez prezydenta A. Dudę tzw. nowa specustawa o CPK (Ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego). Przypomnijmy: Program Dobrowolnych Nabyć funkcjonuje tylko na obszarze planowanego komponentu lotniczego, tj. w gminach Baranów, Teresin i Wiskitki. Programem objęte są wsie rolnicze, w których prawdopodobnie nie ma samodzielnych lokali mieszkalnych, tylko domy jednorodzinne. A te wyceniane będą już inaczej.

A jaki jest bonus dla właścicieli domów? Zgodnie z uchwalonym przez sejm projektem ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK, spółka może w Programie Dobrowolnych Nabyć zaproponować cenę nie wyższą niż wartość rynkowa gruntu powiększona o 20 proc. i wartość rynkowa całej nieruchomości minus wartość gruntu powiększona o 40 proc. Jaka jest wysokość różnicy, która będzie powiększona o 40 proc,? Im więcej wart jest grunt, na którym stoi dom, tym kwota ta będzie niższa. Przy dużych działkach rolnych lub drogich działkach w miastach może się okazać, że bonus 40 proc. liczony będzie od wartości zerowej. Przy dobrowolnym wykupie trzeba też pamiętać, że dotychczasowi właściciele nie będą mogli żądać zwrotu nieruchomości nawet, jeśli ta nie zostanie przeznaczona na planowany cel publiczny. Możliwość taką mają tylko osoby wywłaszczone.

Na zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami straci najliczniejsza grupa osób przeznaczonych do wywłaszczenia: właściciele gruntów rolnych, leśnych i innych terenów zielonych. Zgodnie z obecnym projektem zyskają 20 procent właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych, które wywłaszczane są niezmiernie rzadko. Odszkodowania dla właścicieli domów wzrosną przeciętnie o kilkanaście proc., a innych gruntów o 10 proc. Jeśli deklarowane podwyższenie bonusów znajdzie odzwierciedlenie w ustawie, to bonusy będą dwukrotnie wyższe.

Mieszkańcy obszarów planowanych pod inwestycje CPK domagają się gwarancji odszkodowania w wysokości pozwalającej na fizyczne odtworzenie domostwa. Analogiczną zasadę wprowadza jako standard minimalny Bank Światowy w normie OP 4.12, która ma być stosowana na finansowanych przez instytucję budowach. Miało to miejsce min. na polskich inwestycjach przeciwpowodziowych. Zgodnie z wymienioną normą, odszkodowanie nie powinno być niższe, niż wartość materiałów, pracy, transportu wraz z podatkami, niezbędnych do odbudowy nowej nieruchomości o podobnym standardzie. Padają argumenty, że taka wartość w niektórych przypadkach byłaby niższa niż wartość rynkowa nieruchomości wraz z bonusami. Jednocześnie możliwość takiej wyceny pojawia się w ustawie o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK. Spółka może ją zaproponować w dobrowolnych wykupach. Rozwiązanie problemu wydaje się bardzo proste: pozostawienie zapisów o wartości rynkowej wraz z bonusami i jednoczesne zastrzeżenie, że kwota ta nie może być niższa niż wartość odtworzeniowa nieruchomości bez uwzględnienia stopnia zużycia.

Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów właściciel nieruchomości może domagać się odszkodowania tylko za nieruchomość. Sytuację ma zmienić procedowany projekt ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami. Pozwala on byłym właścicielom nieruchomości na dochodzenie odszkodowania przewyższającego wartość nieruchomości. Wydaje się jednak, że zastosowanie tych zapisów będzie niewielkie. Przedmiotowy projekt przewiduje dochodzenie tzw. szkody rzeczywistej. Autor projektu uzasadnia, że skorzystają na nim min. przedsiębiorcy. Ale przedsiębiorcy borykają się głównie z utraconymi korzyściami, czyli utraconym na skutek przestoju przychodem, a za to przepis nie przewiduje kompensaty. Odszkodowanie nie będzie się też należało tym, którzy stracą na skutek sąsiedztwa inwestycji. Roszczenie ma być realizowane przed sądem cywilnym, co oznacza, że poszkodowany będzie musiał wnieść opłaty sądowe, ponosić ciężar dowodowy i ryzyko dalszych kosztów w przypadku przegranej.

Spółka CPK promuje informacje o „najkorzystniejszym w UE systemie odszkodowań za wywłaszczenie", a mieszkańcy wychodzą na ulice. Nieporozumienie? Niestety, nie. Niepokój mieszkańców jest w większości przypadków zasadny. Normy dotyczące ustalania odszkodowań są niekorzystne, a zmienia je osoba, której interes jest przeciwstawny do interesu wywłaszczonych. Po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami większość właścicieli nieruchomości straci. Korzyści będą mniejsze, niż ich medialne zapowiedzi i nie gwarantują odtworzenia stanu posiadania sprzed wywłaszczenia.

Mirosław Ochojski - prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne, przewodniczący Rady Fundacji INLEGIS

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 80% artykułu