– Deweloperskie banki ziemi się kurczą, liczba pozwoleń na budowy maleje, do tego mamy ograniczenia w obrocie ziemią – wylicza Marcin Miernik, dyrektor Działu Rynku Pierwotnego w Emmerson Realty pytany o sytuację na rynku nieruchomości. – Niedostateczna liczba planów zagospodarowania przestrzennego i konieczność ubiegania się o warunki zabudowy powodują
opóźnienia w inwestycjach. Wszystko to może pogorszyć sytuację na rynku pierwotnym, co odczujemy prawdopodobnie już w 2017 roku – przypuszcza. Dyrektor zwraca też uwagę na rosnące koszty budowy, co stopniowo przekłada się na wyższe ceny mieszkań.
Ostrożny jak inwestor
Tymczasem pierwsze półrocze, jak mówi Marcin Miernik, na rynku pierwotnym upłynęło pod znakiem dobrej koniunktury. Popyt na mieszkania napędzał program „MdM". Tegoroczna pula na dopłaty szybko się wyczerpywała, co mobilizowało klientów do zakupów. Kiedy pieniędzy na ten rok zabrakło, deweloperzy rozpoczęli przedsprzedaż inwestycji zaplanowanych na 2017 rok.
Michał Trejgis, wicekierownik działu sprzedaży w spółce Budotex z Wrocławia, ocenia, że pierwsze półrocze na rynku mieszkań było zadowalające, choć na pewno nie tak dobre, jak w 2014 roku.
– Nie było spektakularnych wydarzeń, które wstrząsnęłyby rynkiem. Na koniunkturę w najbliższych latach będzie mieć jednak wpływ kilka czynników – podkreśla Trejgis. – Po pierwsze, podniesiono marże kredytów do nieco ponad 2 proc. To reakcja na wprowadzenie podatku bankowego. Zwiększono też wkład własny do 15 proc., a w 2017 roku sięgnie on 20 proc.
Przedstawiciel Budotexu zwraca uwagę, że w maju deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 5,3 tys. mieszkań, podczas gdy w kwietniu – aż 10,8 tys. – Na razie trudno wyrokować, czy był to chwilowy, choć znaczny, spadek, czy pierwszy sygnał końca dobrej passy – mówi Michał Trejgis.
Pytany o prognozy na drugie półrocze Bartosz Turek, analityk Lion's Banku, mówi, że to będzie bardzo ciekawy czas. – Ograniczenie nowych inwestycji wydaje się zasadne. Za wcześnie jednak, by mówić o obawach i pesymizmie wśród deweloperów – zastrzega ekspert.
Tymczasem problemów nie brakuje. – Coraz wyższy wkład własny przy kredytach, trudniejszy dostęp do bankowego finansowania, kończące się pieniądze z „MdM", kłopoty z dostępem do działek, program „Mieszkanie +" – wylicza Bartosz Turek. – To w końcu może dotknąć firmy deweloperskie – przypuszcza.
Samorządy i deweloperzy są skazani na współpracę przy realizacji inwestycji
Już dziś widoczne są obawy wśród inwestujących w mieszkania na wynajem. – Część z nich planuje te lokale sprzedać, nie chcąc konkurować z państwowym molochem, który ma się zająć dostarczaniem tanich lokali na rynek – mówi ekspert Lion's Banku. Nie ukrywa, że takie same obawy mogą mieć ci, którzy dopiero się zastanawiają nad inwestycjami na rynku nieruchomości. – Program, który ma na sztandarach rozwój rynku najmu, spowoduje, że inwestorzy nie tylko nie będą kupować kolejnych lokali, zwiększając podaż, ale część z nich zdecyduje się lokale sprzedać, uszczuplając rynkowy segment najmu – ocenia Bartosz Turek. Nowego programu nie mogą też ignorować deweloperzy. – Na razie nie ma się jednak co spodziewać, że ludzie masowo przestaną kupować mieszkania deweloperskie, ustawiając się w kolejce po lokale z nowego programu – zastrzega analityk Lion's Banku. – Już teraz jednak deweloperzy notują mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań przez inwestorów.
Zapaści nie będzie
Także w ocenie Michała Trejgisa deweloperzy będą zapewne bardziej ostrożni, planując inwestycje. – Głębszego zastoju na pewno jednak nie będzie – zapewnia Trejgis. – Będzie to raczej stabilizacja. Dotyczy to także cen mieszkań. Już dziś są atrakcyjne, mogą jednak jeszcze nieznacznie spaść – ocenia.
Zdaniem Michała Trejgisa gwarantem dobrej sytuacji na rynku w najbliższym czasie będzie do pewnego stopnia program „MdM". – Środki na 2017 rok skończą się najprawdopodobniej w lipcu albo sierpniu, a limity na 2018 rok zostaną uwolnione dopiero w styczniu. Wpłynie to na ożywienie rynku – twierdzi Trejgis. – Z jednej strony zachęci deweloperów do nowych inwestycji, z drugiej zaś ten rok i następne lata będą okresem zysków z kontraktów sfinalizowanych we wcześniejszych latach – mówi.
Z kolei Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl, jest przekonany, że deweloperzy wciąż mają szansę na rekord sprzedażowy, i to trzeci rok z rzędu. – Firmy szybko uzupełniają ofertę. Dotychczasowy poziom sprzedaży wskazuje, że rekord jest możliwy. Wyniki nie będą jednak dużo wyższe od ubiegłorocznych – zastrzega analityk. Jego zdaniem kolejne miesiące nie powinny przynieść zmian na rynku deweloperskim. – Firmy będą realizować plany sprzedażowe przy stabilnych cenach – przypuszcza Niedźwiedzki. – Poziom sprzedaży nie obniży się przynajmniej do czasu podniesienia stóp procentowych.
A Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service, zwraca uwagę na Brexit. – Brytyjczycy zagłosowali za wyjściem z UE. Otwarte pozostaje pytanie, co zrobi polska emigracja. Paradoksalnie Brexit i ewentualny powrót części emigrantów do kraju może być dużą szansą na kolejną koniunkturę dla deweloperów – ocenia.
Dyrektor z Wawel Service uważa, że drugie półrocze może nas wszystkich zaskoczyć. – Po wygranym referendum przez zwolenników wyjścia Wielkiej Brytanii z UE, gdy rynek walutowy jest coraz bardziej niestabilny, inwestycja w nieruchomości może się jawić jako bezpieczniejsza niż inne formy lokowania kapitału – mówi Adrian Potoczek.
