- Ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki spadły w czwartym kwartale 2020 roku na większości największych rynków nieruchomości w Polsce – mówi Michał Guzowski, główny analityk portalu Domiporta.pl, powołując się na najnowsze dane NBP. - Ostatni raz taką sytuację obserwowaliśmy na początku 2017 roku. Jednocześnie rosną ceny ofertowe. Różnica w cenie mkw. mieszkania to już nawet ponad 1,8 tys. zł.

Gdzie ceny spadły najbardziej

Domiporta.pl podaje, że z największymi spadkami cen transakcyjnych mamy do czynienia w Warszawie. – W czwartym kwartale były o 2,2 proc. niższe niż w trzecim kwartale 2020 r. W Łodzi ceny spadły o 1,6 proc., w Gdyni o 1,2 proc. – wskazuje Michał Guzowski. - Ze wzrostami mamy do czynienia jedynie na dwóch spośród siedmiu największych rynków. Zaskakująco na tle innych rynków wygląda sytuacja we Wrocławiu, gdzie ceny kwartał do kwartału wzrosły aż o 9,2 proc. Warto jednak pamiętać, że w stolicy Dolnego Śląska spadki cen transakcyjnych obserwowaliśmy już w trzecim kwartale 2020 r., w czwartym nastąpiło odbicie. W Krakowie mieszkania podrożały o symboliczne 0,2 proc.

Mniejsza dynamika

Analityk Domiporty podkreśla, że biorąc pod uwagę siedem największych rynków nieruchomości (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław), ceny, kwartał do kwartału, spadły o 0,8 proc. - Rok do roku ceny transakcyjne wzrosły natomiast o 5,6 proc. – mówi Michał Guzowski. - To sporo. Kiedy jednak zestawimy to z faktem, że między pierwszym kwartałem 2019 a pierwszym kwartałem 2020 ceny wzrosły o 12,2 proc., to widać, że dynamika jest o ponad połowę niższa. Po części to zasługa wysokiej bazy, jednak spadki cen z końca roku dokładają to tego obrazu istotną cegiełkę. Ostatni raz z tak niską dynamiką mieliśmy do czynienia na początku 2017 roku.

Michał Guzowski zwraca uwagę, że zgodnie z danymi NBP ceny ofertowe na rynku wtórnym cały czas rosną. - Z największymi wzrostami w czwartym kwartale 2020 r. mieliśmy do czynienia w Gdyni - 10,1 proc., w Krakowie 4,7 proc., a we Wrocławiu - 3,5 proc. Skromne spadki cen ofertowych odnotowano jedynie w Poznaniu -0,5 proc. – podaje Guzowski. - Czy ceny ofertowe w kolejnych kwartałach podążą za transakcyjnymi? Na razie nic na to nie wskazuje. Z danych naszego portalu wynika, że ceny ofertowe na początku 2021 kontynuują wzrosty z końcówki 2020. Od początku roku wzrosły: w Gdańsku o 4,9 proc., w Gdyni o 0,5 proc., w Krakowie o 2,4 proc, w Łodzi o 5,1 proc., w Poznaniu o 0,3 proc., w Warszawie o 2,1 proc., i we Wrocławiu o 1,3 proc. Wiele kwartałów wzrostów cen sprawia, że sprzedający bardzo optymistycznie oceniają wartość swoich mieszkań - zauważa analityk.

Dodaje, że do tej pory miało to przełożenie na rzeczywistość. - Każdy kolejny kwartał przynosił wzrosty zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych – wyjaśnia. - Opłacało się wiec czekać ze sprzedażą lub wyznaczać wyższą cenę, bo kupujący i tak ją akceptowali. Pod koniec 2020 po raz pierwszy od początku 2017 r. ceny transakcyjne kwartał do kwartału spadły.

Rośnie przepaść

- W ostatnich latach ceny ofertowe i transakcyjne poruszały się równolegle z niewielkimi odchyleniami. Koniec 2020 roku przyniósł jednak zaburzenie tego trendu. Ceny ofertowe na większości największych rynków rosły przy jednoczesnym spadku cen transakcyjnych. Powiększyła się więc luka między tymi dwoma kategoriami cen – podkreśla Michał Guzowski. - Źródeł spadków cen transakcyjnych można doszukiwać się również w przesunięciu czasowym - od momentu podpisania umowy przedwstępnej do sprzedaży mija nawet kilka miesięcy, mogłoby to oznaczać, że spadki cen transakcyjnych o 0,8 proc. w czwartym kwartale są efektem spadków cen ofertowych obserwowanych w drugim kwartale 2020 r. – również o 0,8 proc. Na razie jest jednak zbyt mało danych, aby potwierdzić to spostrzeżenie. Odpowiedź przyniosą kolejne odczyty cen transakcyjnych – podkreśla.

Analizując poszczególne rynki, różnica w cenie ofertowej i transakcyjnej mkw. mieszkania wyrażona w procentach wyniosła w czwartym kwartale od 3,6 proc. w Łodzi do aż 21 proc. w Gdyni i Krakowie. - Różnica wyrażona w złotówkach w 2020 była natomiast największa w Warszawie, gdzie wyniosła aż 1821 zł, w Krakowie było to 1702 zł, w Gdyni 1657 zł, w Gdańsku 1 648 zł, w Poznaniu 1030 zł, we Wrocławiu 623 zł, a w Łodzi jedynie 199 zł – wskazuje Michał Guzowski. - Kiedy różnica rośnie, oznacza to, że sprzedający są skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji. Innym powodem wzrostu różnicy cen może być niedostosowanie podaży do popytu. Na rynek trafiają drogie mieszkania, a kupujący są dziś zainteresowani tańszymi lokalami i to właśnie one częściej znajdują nabywców. Różnica nie oznacza więc, że każde mieszkanie można kupić taniej o wskazaną lub zbliżoną wartość. Dane pokazują, że w niepewnych czasach kupujący ostrożniej podchodzą do inwestycji i szukają tańszych lokali, sprzedający nie są natomiast skłonni do obniżania cen ofertowych – dodaje.

Co dalej

Michał Guzowski komentuje, że spadki cen transakcyjnych dotyczą dopiero jednego kwartału, trudno więc wyciągać daleko idące wnioski. - Są jednak istotne z uwagi na fakt, że pokazują nieco inny obraz rynku nieruchomości. Jak się okazuje, nie jest on aż tak rozpędzony jak mogłoby się wydawać – mówi analityk Domiporty. - Znamienna jest również rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Być może zaczyna realizować się scenariusz sygnalizowany w poprzednich analizach naszego portalu: spadek stawek na rynku najmu poprzedził spadki na rynku sprzedaży mieszkań. Spadające ceny transakcyjne na rynku wtórnym mogą sugerować, że na rynek trafiają mieszkania, które nie znalazły najemców. Czy ten scenariusz się zrealizuje, pokażą dopiero odczyty z kolejnych kwartałów. Spadki cen transakcyjnych w czwartym kwartale są jednak pierwszą jaskółką dla wypatrujących korekty na rynku nieruchomości.