Warunki zabudowy nie mogą zbyt szybko stracić ważności

Jakie zmiany Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT) chce wprowadzić do przepisów planistycznych? Czy znikną warunki zabudowy? Czy ustawa „lokal za grunt" ma szanse na sukces? Czy deweloperom będzie opłacał się mariaż z samorządami? Odpowiedzi m.in. na te pytania szukali eksperci podczas debaty „Otoczenie legislacyjnego procesu inwestycyjnego", która odbyła się w ramach Spotkania Liderów Branży Nieruchomości, wydarzenia organizowanego przez „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej".

System do poprawki

Anna Kornecka, podsekretarz stanu w MRPiT, wyjaśniła, dlaczego rząd chce zmian w prawie, oraz zdradziła, na czym będą one polegać.

– Prawie 20 lat obowiązywania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pokazało, że system nie funkcjonuje właściwie. Dziś pokrycie miejscowymi planami jest małe, co powoduje, że tak naprawdę o zagospodarowaniu przestrzennym decydują poszczególni inwestorzy – tłumaczyła wiceminister.

Według niej efekt jest taki, że rozwój gminy nie przebiega prawidłowo, w sposób zaplanowany, a inwestycje realizuje się przede wszystkim na podstawie warunków zabudowy. Anna Kornecka mówiła również, jak resort rozwoju chce to zmienić.

– Nie pracujemy nad gotowym projektem ustawy w zaciszu ministerialnych gabinetów, ale szeroko konsultujemy z podmiotami zainteresowanymi współtworzeniem tej reformy. Zaczęliśmy od planu ogólnego i standardów urbanistycznych. Pierwszy dokument ma być aktem prawa miejscowego, o określonym zakresie. Jak jego nazwa sugeruje, będzie maksymalnie ogólny. Chodzi o wypracowanie pewnej zgodnej granicy, poza którą w ramach tych planów nie wolno wyjść. Natomiast standardy urbanistyczne przede wszystkim mają gwarantować zrównoważony i wyważony rozwój zabudowy na terenach gmin – podkreśliła wiceminister.

Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, rozumie potrzebę zmian, choć do proponowanych rozwiązań ma zastrzeżenia.

– Podchodzimy do tego z respektem i zrozumieniem. Mam natomiast pewne wątpliwości co do okresu przejściowego. Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy, które mają stracić ważność w ciągu trzech lat od wejścia w życie ustawy, spowoduje, że przez kolejne dwa, pięć czy siedem lat będziemy mieli ogromne obszary nie do zagospodarowania, szczególnie w dużych miastach, gdzie bardzo długo trwa uchwalanie planów miejscowych. W związku z tym spodziewamy się ogromnego zamieszania na rynku, a przede wszystkim – wstrzymania realizacji wielu inwestycji nie tylko mieszkaniowych, ale i biurowych oraz kubaturowych – ostrzegał Grzegorz Kiełpsz.

Wtórowała mu Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. – Zastanawiam się, jakim cudem pokryjemy cały teren planami w ciągu trzech lat czy pięciu. Przy okazji poprzednich regulacji tego typu próby były podejmowane wielokrotnie, ale ze słabym skutkiem. Czy będzie chaos? Nie wiem. Jesteśmy na początku drogi. Na razie to są wstępne uzgodnienia. Pokazane zostały kierunki. Im lepiej to zostanie zrobione, tym efekt będzie lepszy – uważa Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz.

Nieaktualne plany

Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy, widzi też inne problemy związane z zagospodarowaniem przestrzennym.

– Plany często są nieczytelne. Nie mamy jednolitej nomenklatury używanej przez radę gminy przy uchwalaniu miejscowych planów i tak naprawdę czasami bardzo trudno jest udzielić odpowiedzi na pytanie, czy daną inwestycję można zrealizować, czy nie. I nie ma nawet środka prawnego pozwalającego na interpretację miejscowych planów. Coraz częściej spotykamy sytuację, kiedy albo plan jest nieaktualny, albo jest wręcz sprzeczny ze studium. To powoduje oczywiście oburzenie właściciela gruntu, na terenie którego obowiązuje plan – wskazywał mec. Gliński

Grzegorz A. Buczek, architekt, urbanista, wykładowca Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, nie jest zwolennikiem likwidacji warunków zabudowy. Jego zdaniem można je zostawić, ale pod pewnymi warunkami. Przypomniał też, że cel wprowadzenia warunków zabudowy był zupełnie inny, aniżeli dziś wygląda praktyka.

– Nie miały zastępować planów, ale służyć uzupełnianiu zabudowy w obszarach zurbanizowanych. Stała się rzecz fatalna: nie zdefiniowano dostatecznie sąsiedztwa. Rządowe centrum legislacji stwierdziło, że jest to powszechnie zrozumiały termin. Wkrótce okazało się, że pojęcie to jest nadużywane – wyjaśniał architekt.

I dodał: – Ten czarny obraz zarysowany przez panią minister należy trochę zróżnicować, ponieważ w Polsce nie jest tak, że są tylko gminy, które sobie nie radzą z tymi przepisami. Są miasta i gminy, które świetnie sobie z nimi radzą, mają bardzo dobre pokrycie planami i panuje tam ład przestrzenny. I są gminy, które radzą sobie z nimi bardzo źle – tłumaczył Grzegorz Buczek.

Nie zgodził się z nim Wojciech Wagner, zastępca dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy, który podobnie jak Anna Kornecka ma krytyczne zdanie o obowiązujących przepisach.

– Z punktu widzenia celów, jakie ustawa planistyczna powinna spełniać, czyli zagwarantowanie racjonalnego rozwoju przestrzennego, które minimalizuje koszty publiczne i społeczne, obecny system jest po prostu katastrofą. I to nie jest tak, że problemem jest obszar, gdzie nie ma planu, ale również problemem są same plany. W sytuacji, kiedy każdą działkę można zabudować, uchwalenie planu, który zakazuje zabudowy, wiąże się z ogromnymi kosztami odszkodowawczymi. W związku z tym takich planów się w zasadzie nie uchwala. Nie zgodzę się, że miarą radzenia sobie z ładem przestrzennym w poszczególnych gminach jest stopień uchwalenia planów. Zgoda, są gminy, gdzie uchwala się ich bardzo dużo, ale proszę pojechać do gminy Lesznowola pod Warszawą, gdzie pokrycie planami jest prawie 100-proc., i mi powiedzieć, czy tam panuje ład przestrzenny? Według mnie nigdzie w Polsce nie ma ładu przestrzennego takiego, jak go rozumiemy – twierdzi dyrektor Wagner.

Mieszkanie za grunt

W trakcie dyskusji była również mowa o nowej ustawie „lokal za grunt". Zdaniem uczestników debaty z jej przepisów skorzystają mniejsze miasta.

– Oceniamy ustawę jako krok w dobrym kierunku. Pozwala ona potencjalnie uzyskać szerszy dostęp do gruntów, których brakuje – ocenił Grzegorz Kiełpsz. – Od przeszło czterech lat najbardziej odczuwalnym problemem na rynku jest ograniczenie dostępu do nich. To ograniczenie spowodowała nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz zablokowanie sprzedaży gruntów przez spółki Skarbu Państwa. Ustawa „lokal za grunt" może odblokować tereny w niektórych miejscowościach, tam, gdzie rachunek ekonomiczny będzie wskazywał, że może to być zrealizowane. Zakładam, że w Warszawie i innych dużych miastach może to być dla deweloperów nieopłacalne, ale w mniejszych to może zadziałać – przewidywał.