W Warszawie na małe, tanie mieszkanie trzeba mieć 250–290 tys. zł. – I najlepiej gotówkę, aby chwycić okazję i wyprzedzić klienta kredytowego – mówi Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Za taką cenę możemy znaleźć 19–27 mkw. lokalu o różnym standardzie. Najtańsze są dzielnice peryferyjne. I niekoniecznie będą to wymuskane mieszkanka, lecz stara substancja do remontu. Chętnych jednaj nie brakuje. Oferty znikają stosunkowo szybko, mniej więcej po miesiącu od wystawienia.

Stosunkowo łatwo, jak mówi Joanna Lebiedź, jest też sprzedać mieszkania ok. 50-metrowe, dwu - lub trzypokojowe. - Jeszcze nie dobiliśmy do cen z poprzedniej hossy z 2006 r., kiedy to małe dwupokojowe lokale w topowej lokalizacji sprzedawały się na pniu powyżej 16 tys. zł za metr w niecałe dwa tygodnie – mówi pośredniczka. – Cena takiego lokalu była równa cenie domu pod Warszawą.

Ekspertka podkreśla, że widoczne na portalach ceny ofertowe, wzorem poprzedniej hossy, to niekiedy „oczekiwania sufitowe". – Znacząco odbiegają od tych, po jakich transakcje są zawierane. Apetyty sprzedających rosną. Widzą, jak szybko i łatwo sprzedał sąsiad, „to ja nie będę gorszy". Taka spirala prowadzi nieuchronnie do bańki cenowej – ocenia Joanna Lebiedź.

Ani zarobki typowego klienta, ani jego zdolność kredytowa nie rosną proporcjonalnie do apetytu sprzedających. – Na ewentualne korekty mogą mieć wpływ nie tylko pompowane ceny. W przypadku dalszego spowolnienia w segmencie najmów może dojść do wysypu tej substancji na rynek. Może przyjść czwarta fala pandemii i kolejne lockdowny. Wielu inwestorów już przeniosło pieniądze z banków na rynek nieruchomości. I ci już nie będą szukać mieszkań. Nie można z całą pewnością stwierdzić, czy i kiedy nastąpi korekta i czy dotknie wszystkich segmentów rynku – mówi.

Tomasz Rożek z Akces Polska ocenia, że dziś drogie są w zasadzie wszystkie dzielnice. – Jak pojawi się lokal poniżej 10 tys. zł za mkw., to warto się mu przyjrzeć. O okazjach zawsze się słyszy, ale trudno na nie trafić – podkreśla. – Dziś okazją może być sam zakup mieszkania w wymarzonej lokalizacji i o wymarzonych parametrach. Podaż jest bardzo mała, stąd wyższe ceny.

Pośrednik z Akces zauważa, że podrożały nawet dzielnice, gdzie w czasie poprzedniej hossy ceny znacznie nie wzrosły. - Różnicę szacuję na ok. 2 tys. zł za mkw. i więcej – mówi Tomasz Rożek. – Na razie rynek się ustabilizował – dodaje.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego, właściciela trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości, większość okazji nie pojawiają się nawet w publicznej ofercie. – Najczęściej kupują je handlarze, wcześniej brutalnie wykorzystując swoje umiejętności negocjacyjne – tłumaczy. – Są efektem naiwności sprzedających, którzy zanim dokonają analizy rynku lub skontaktują się z profesjonalistą, dzwonią np. na karteczki umieszczane w skrzynkach. Dla indywidualnego nabywcy już sam zakup w rynkowej cenie jest okazją.

W Trójmieście trudno dziś o przyzwoite mieszkanie za mniej niż 300 tys. zł. – A jeszcze pięć lat temu za tyle dało się kupić wygodne dwa pokoje w Gdańsku. Dziś ta kwota ledwo wystarcza na kawalerkę w sypialnianych dzielnicach lub na przedmieściach. Ten problem dotyka większości dużych miast – mówi Łukasz Wydrowski. – Podaż tanich i małych mieszkań jest niewielka. Przede wszystkim dlatego, że lwia część tego segmentu jest w rękach prywatnych inwestorów i zarabia na wynajmie. Jeśli takie mieszkanie trafi na rynek, sprzedaje się bardzo szybko. Paradoksalnie, im szybciej rosną ceny, tym szybciej nabywcy podejmują decyzje.

Łukasz Wydrowski zauważa, że biorąc pod uwagę zarobki czy inflację, zakup nieruchomości jest dziś realnie tańszy niż 12 lat temu. – Również standard nowych inwestycji deweloperskich znacznie się polepszył – zaznacza. Prognozuje dalszy, regularny wzrost cen o 7–10 proc. r./r. – Ta dynamika na pewno się utrzyma, dopóki stopy procentowe będą na tak niskim, a inflacja na tak wysokim poziomie, dopóty będziemy się mierzyć z deficytem mieszkaniowym. Ten wynosi kilkaset tysięcy lokali – mówi. – Rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych mogą zaś przyspieszyć wzrosty cen na rynku pierwotnym. Biorąc pod uwagę wszelkie czynniki społeczno-ekonomiczne, końca podwyżek nie widać.

Mieszkania szybko znikają też z oferty w Krakowie. – Jeśli cena nie jest mocno przesadzona, sprzedają się praktycznie od ręki – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka Nieruchomości Łobzowskich. – Lokale z wyższą ceną - do miesiąca. Czas sprzedaży skrócił się bardzo mocno. Zdarza się często, że dobra oferta w dniu ukazania się ma już potencjalnego kupca.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ