Tak wynika z analiz Open Finance i Home Brokera. - Odczyt indeksu cen transakcyjnych, obrazującego zmiany cen na rynku mieszkaniowym w najważniejszych miastach Polski wynosi 838,22 punktów - mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance. - To oznacza roczny wzrost o 0,76 proc. i miesięczny spadek o 2,36 proc. Uwagę zwraca ta druga wartość, bo jest to największa miesięczna zmiana od czerwca 2013 roku - podkreśla.
- Patrząc w dłuższej perspektywie nadal obserwujemy stabilizację cen, acz na poziomie wyższym niż w okresie stabilizacji pomiędzy połową 2013 i połową 2016 roku - dodaje Marcin Krasoń, ekspert Home Brokera. - Obliczany od końca 2007 r. indeks cen transakcyjnych powstaje na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc realnym odbiciem tego, ile kosztują mieszkania, którymi handluje się na rynku, a nie życzeń sprzedających, które widać w cenach ofertowych - zwraca uwagę.
Niezmiennie najdroższym miastem w Polsce jest Warszawa, gdzie za mkw. mieszkania trzeba zapłacić średnio 7061 zł. - Jest to wartość o 1 proc. wyższa niż przed rokiem, ale latem i jesienią oscylowała pomiędzy 7,2 i 7,3 tys. zł - mówi Marcin Krasoń. - Stołeczny rynek cechuje się bardzo dużym zróżnicowaniem. Cena w danej lokalizacji jest w dużej mierze pochodną atrakcyjności okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych, estetyka okolicy. Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania.
Stąd większe zróżnicowanie cen obserwujemy na rynku wtórnym niż pierwotnym. - Z drugiej ręki kupić można zarówno zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, jak i luksusowy apartament przy parku, z ekstremalnie drogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki - zauważa Bartosz Turek. - Mimo rosnącej oferty deweloperów mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców. Przekonują atrakcyjną lokalizacją, zróżnicowaniem oferty i możliwością zamieszkania „od zaraz".
Analizując historyczne notowania indeksu cen transakcyjnych można zauważyć, że niemal zawsze drugim najdroższym miastem był Kraków, a za nim zmieniały się Wrocław, Poznań i Gdańsk. - Tym razem Kraków znalazł się na czwartym miejscu, a wyprzedziły go Wrocław i Poznań. Ostatni raz przeciętna cena mkw. była wyższa we Wrocławiu niż w Krakowie w styczniu 2009 r. - podaje Marcin Krasoń. - Trudno wyrokować o przyczynach takiego stanu rzeczy bez wnikliwego przyjrzenia się sytuacji na danym rynku z perspektywy czasu, ale na pierwszy rzut oka uwagę zwraca przede wszystkim program "Mieszkanie dla Młodych". W Krakowie limit cen mieszkań kwalifikujących się do dopłat był zawsze sporo niższy od cen rynkowych, zatem w okresie wzmożonego zainteresowania dofinansowaniem, średnia cena transakcyjna spada, a przełom roku to właśnie taki okres - tłumaczy Bartosz Turek.
- W Poznaniu i Wrocławiu obniżki cen są dużo mniejsze, szczególnie warto przyglądać się rynkowi w stolicy Dolnego Śląska. We Wrocławiu notowane jest niskie bezrobocie i dynamiczny wzrost pensji. Widać to po aktywności deweloperów, którzy budują tam na potęgę - dodaje Marcin Krasoń. - Liczba uzyskanych we Wrocławiu przez deweloperów pozwoleń na budowę wzrosła w II kw. 2017 r. o 95 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.
- Wyróżniające się dynamiką wzrosty cen zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie w Bydgoszczy, Łodzi i Szczecinie. Są to rynki spoza pierwszej piątki w kraju jeśli chodzi o ważność (choć Łódź jest przecież trzecim największym miastem) i łatwiej tam o większą zmianę cen, która związana jest ze wzrostem zainteresowania kupujących mieszkaniami w dobrej lokalizacji. Na rynku pierwotnym coraz głośniej mówi się też o wzrostach cen wykonawstwa oraz materiałów budowlanych, prędzej czy później przełoży się to na ceny mieszkań - ocenia Bartosz Turek.
Dodaje, że rynek mieszkaniowy jest w najlepszej kondycji od lat. Deweloperzy w ciągu ostatnich 12 miesięcy sprzedali ponad dwa razy więcej mieszkań niż u szczytu ostatniej hossy - wynika z danych firmy REAS. - O rekordach donoszą też GUS pokazując informację o rozpoczęciu przez deweloperów budów ponad 100 tysięcy mieszkań oraz NBP szacując, że Polacy wydali na zakup nowych mieszkań rekordową kwotę ponad 17 mld złotych - dane dotyczą okresu czterech kwartałów i zaledwie siedmiu miast - zauważa Turek. - W otoczeniu tak dobrej koniunktury trudno dziwić się, że mieszkania w Polsce drożeją. Najnowsze dane Home Broker i Open Finance sugerują jednak tylko kosmetyczny wzrost.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
- Trzeba w tej sytuacji zwrócić uwagę na fakt, że w związku z szałem na dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych", dane transakcyjne mogą być zaniżone. Trudno się temu dziwić skoro do dofinansowania kwalifikowały się przede wszystkim tanie lokale - mówi Marcin Krasoń. - Presja na wzrost cen wynika z faktu, że do grona nabywców mieszkań na poważnie dołączyły też osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym. Dane BIK sugerują, że w 2017 roku popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o ponad 14 proc. (r./r.). Sytuacja, w której cały budżet na dopłaty do kredytów w kwocie 381 mln złotych rozszedł się w 38 godzin każą sądzić, że dobry wynik z ubiegłego roku może mieć swoją kontynuację w 2018 roku.
Jak podkreśla analityk Open Finance, najwięcej do powiedzenia w tym względzie powinna mieć Rada Polityki Pieniężnej. - Póki nie zdecyduje ona o podniesieniu poziomu stóp procentowych możemy spodziewać się dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Lokaty będą bowiem przegrywać w zderzeniu z opłacalnością zakupu mieszkania na wynajem, kredyty pozostaną relatywnie tanie, a zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców będzie duża - mówi. - O sile rynku powinniśmy dowiedzieć się już niedługo. Nie znaczy to jednak, że na rynku mieszkaniowym nie pojawiają się żadne problemy- zastrzega.
Deweloperzy alarmują, że będą zmuszeni podnieść ceny mieszkań w związku z rosnącymi cenami gruntów, robót i materiałów budowlanych. - Pewnym niebezpieczeństwem może okazać się program Mieszkanie+, choć wciąż nie sposób określić, jaki realnie będzie miał o wpływ na rynek - dopowiada Marcin Krasoń. - Najszybciej o kondycji rynku świadczyć będzie natomiast efekt, jaki będzie miał fakt wyczerpania się środków na dopłaty do kredytów. Ostatnie pieniądze przeznaczone na "MdM" zniknęły błyskawicznie, a przez to już dane za drugi kwartał pokażą, na ile brak dopłat odbije się negatywnie na wynikach sprzedaży deweloperów.
