Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę: Nasz licznik transakcji kręci się nieustannie

Rz: Rynek biur jest rozgrzany do czerwoności. W stolicy rozpoczyna się budowa biurowca nad stacją metra przy ul. Świętokrzyskiej, za chwilę zaczną się prace przy ul. Miedzianej. W górę pną się też inne budynki. Euforia inwestorów jest uzasadniona?

Jerzy Węglarz: Skoro rynek jest rozgrzany do czerwoności, to może wkrótce będzie krach? Rzeczywiście, żurawie pracują pełną parą. Jest sprzyjająca koniunktura, Polska jest krajem coraz lepiej postrzeganym jako stabilny ekonomiczno-politycznie rynek w centralnej części Europy, więc powinno być dobrze i trzeba budować. Te procesy oczywiście trwają latami, ale teraz wiele inwestycji zbiegło się w czasie. Buduje się, ale jeszcze nie wybudowało... W najbliższym czasie będzie widoczna dziura podażowa, więc pozycja negocjacyjna właścicieli biur się poprawia.

Czynsze już idą w górę.

Tak. Poza tym wydłużają się minimalne okresy najmu, a budżety na wykończenie powierzchni oferowanej przez właścicieli biurowców są coraz niższe. W najlepszych lokalizacjach, w nowych budynkach tuż przy stacji metra, powierzchnie wynajmują się jak świeże bułeczki. Gorzej może być w latach 2019–2021, kiedy na rynek trafi bardzo dużo nowych budynków w Śródmieściu oraz w okolicy ronda Daszyńskiego. Ta sytuacja będzie trudna szczególnie dla starszych, mniej atrakcyjnych nieruchomości oferujących stawki niewiele niższe niż nowe budynki.

Duże firmy mają problem ze znalezieniem powierzchni, bo na nowe biura trzeba czekać. Czy takie firmy będą wchodzić do coworków, traktując je jak poczekalnie?

Na pewno część powierzchni, które mogłyby wynająć firmy na własne potrzeby, jest zajmowana przez firmy coworkingowe (biura serwisowane), z przeznaczeniem głównie dla mniejszych najemców. Rozwój tej branży jest imponujący. W ostatnich trzech latach zasoby rosną o połowę – rok w rok. A już dziś wiemy o kolejnych ogromnych projektach, które będą się otwierać w Hotelu Europejskim, Browarach Warszawskich, Varso czy Warsaw Hubie. To będą dodatkowe dziesiątki tysięcy metrów elastycznych powierzchni. Będą z nich korzystać także duże firmy, które często potrzebują powierzchni, w których mogą zacząć rozwijać kolejny projekt, lub potrzebują biura, które rośnie i maleje wraz z firmą.

Jakie branże mają największe problemy ze znalezieniem siedziby?

Prawnicy, firmy z sektora IT i branże kreatywne. Ci pierwsi przyzwyczaili się, niestety, do mieszkań, co z jednej strony mnie dziwi, bo stojąc na straży prawa, zatrudniają ludzi w lokalach mieszkalnych. Większość z nich nie ma zmienionego przeznaczenia na cele działalności gospodarczej i rzadko kiedy spełnia wymogi BHP i przeciwpożarowe. Korzystają na tym głównie właściciele nieruchomości, bo w przypadku umów z firmą nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo, rzadko odprowadzają odpowiednie podatki (0,77 zamiast 23,10 zł za mkw.), przez co są konkurencyjni cenowo. Nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę, choć przecież wystarczy donos niezadowolonego sąsiada czy źle potraktowanego byłego pracownika i urzędowa kontrola może przysporzyć firmie wiele kłopotów. Z drugiej strony na rynku biurowym nie ma zbyt dobrej oferty dla najemców potrzebujących autonomicznej powierzchni na ok. 80–150 mkw., złożonej z kilku gabinetów, części socjalnej i recepcji. Na szczęście to się zmienia.

A sektor IT?

Firmy z tego sektora potrzebują elastycznych rozwiązań, a biura coworkingowe często nie spełniają ich założeń budżetowych ze względu na sporą liczbę zatrudnianych osób. Z kolei firmy poszukujące nietuzinkowych, indywidualnych przestrzeni mają niewielki wybór, a dodatkowo takie budynki są zazwyczaj w pełni wynajęte.

Skąd bierze się fenomen powierzchni coworkingowych?